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房地产价格的逐渐下跌已经让房地产发展商们感到异常恐惧,他们呼吁“政府救市”维持以往的房地产繁荣、解冻二套房贷政策以及为地产商大量输入资金。
尽管现在房价在全国范围出现了一定幅度的回调,但实际上仅仅处于“房价下跌的初始阶段”,这是泡沫过大的回调阶段,真正意义上的下跌通道才刚刚展开,即房价进入“主跌区”。
实际上,用城镇居民收入流的增减变化来预测中期(未来3年)房价的走势是一套精准的模式,即房地产价格的先导性变化因素在于居民实际收入流(扣除通胀)对其实际按揭流(扣除通胀)的匹配情况,居民收入流的增长幅度会促使其对应的按揭流提高,即房价出现猛烈飙升,甚至在这个过程中,按揭流的变化会远远超过收入流的上升速度,从而使得房价出现畸形暴涨;但一旦居民收入流出现较大的反转,那么它就没法匹配高房价的按揭流水平,从而产生了“需求消失”效应,房价从而进入一个“主跌区”,即因收入下跌造成的房价暴跌。
以2003年—2007年为例,城镇居民的实际收入流增长水平大约是12%而且随着年份出现是边际递增的。在收入流的高速增长和没有房贷政策的限制下,自然“翘高”了对应的按揭流,使得房价出现骇人的增长势头,一线城市房价上涨了4倍。
今年城镇居民可支配收入流萎缩得厉害,即使我不考虑股票收益的巨大缩水,居民收入流也只有不到6%的增长幅度,而且随着经济下行通道的确立和劳动生产率水平的逐步下降,明年居民收入水平将会出现进一步的下滑甚至是负增长。我们只能说,现在的房价刚刚下跌,并进入“主跌区”。
跌不跌谁说了也不算。。。救市只是愚蠢的行为。。。。要让市场说话。。。真正的需求是千万普通老百姓。。。。毕竟有钱人是少数。。他们这两年炒房还不是为了把房子高价卖给老百姓吗嘛。。可是老百姓没有钱拿什么去买。。拿命啊。。。???只有价格到了合理的范围之内。。。需求才会上来。。。否则什么炒作啊救市啊都是扯淡。。。。
这样的标题意欲何为?查查这样不负责任的忽悠者!
英雄所见略同,其实所有有良心的,和所有持冷静心态的人,大多都能看出这一势头,但是,树欲静而风不止,那么些贪官污吏不干,吃惯暴利的开发商不干,当前要政府救市的嚎叫,这股风就是它们鼓吹的邪风.
需要指出的是,我国的高地价和高房价的背后隐藏着地方政府的巨大利益,这使得地价下跌对高房价的向下牵引容易受到有形之手的干扰,近期一些地方政府纷纷出台所谓的救市政策就是例子。但从实际效果来看,这些有形之手的效果极其有限。这似乎从一个侧面说明,在近一年的地价下跌过程中,伴随着宏观经济和国际环境的巨大变化,地价下跌传导至商品房市场,从而结束高房价现象只是时间问题。