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记得30年前,笔者从老家去厦门上学时,祖上的老屋已住不下那么多的后代,四家人拆了水磨青砖的大院,盖起了钢筋水泥的五间平房。这是“解放后”盖的第一代房子。30年过去,平房变成了楼房,楼房变成了小别墅。可以说,30年间,我们盖了三代房。
如今,我上海同学的房子已经换了五次,北京除了达官贵人住的四合院,贫嘴张大民们住的大杂院也基本上销声匿迹了。以上海为例,2007年末,上海城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米,人均住房居住面积16.5平方米,居民住宅成套率达到94.7%。北京市城镇居民人均住房使用面积由1978年的4.55平方米增加到2007年的20.3平方米。2004年建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》给我们描述了一个更为美好的前景:城镇人均居住面积35平方米。
但上述“数字化生存”仍不够直观,住惯了高堂华屋的后生们,恐怕怎么想象也无法体会30年前我们居住其间的物质空间,和由此产生的人与人之间的精神空间是一个怎样的空间,恐怕会忘记掉我们是从哪里来的,将往何处去,恐怕也很难抑制其无限占有的物质欲望,也许真该留着前门那些陋巷危房。
30年,我们人均居住面积有了明显提高,但普通百姓面临的困境几乎是相同的。30年前,百姓没房住,那是因为权力决定房子分配,老百姓无权无势,房子永远供不应求;30年后,百姓买不起房,那是因为金钱左右房子流向,老百姓的收入永远赶不上房价。到底是什么使普通百姓不能共享改革成果?30年前,是计划经济,30年后,是市场经济。一个是政府管得太多,包办不起,一个是政府管得太少,鞭长莫及。
笔者认为,30年间,中国房地产业走了三个阶段一个轮回。它的发展变化也折射出30年的改革历程。实际上,作为改革开放的产物,房地产的命运也同改革一起沉浮。
回过头看,中国住房制度经过了三个阶段:一是计划经济阶段,也就是完全的政府保障阶段;二是市场经济阶段,即完全的市场化阶段。随着房价疯涨,相当部分的中低收入者买不起房,住房同教育、医疗一起成为三大社会问题之一;三是“双轨制”阶段,即从完全依赖市场,转向政府保障和市场供应两个部分,但以市场为主,政府保障为辅。这回政府和市场都往中间靠了一下。
让我们回望一下这个过程。首先,从资金层面看。1994年房改时,政策规定住房建设的投资由国家和单位统包改为国家、单位和个人三者合理负担的体制。而实际上1998年以后,随着房地产业成为支柱产业、成为新的经济增长点,住宅市场化得到迅速发展,国家投资部分就几乎没有了。不仅没有了,而且政府还卖地、收税、收费。单位投资部分也没有了,单位唯一的资金提供就是住房公积金,但有些效益不好的单位住房公积金还交不上来,那些因为效益不好没钱买房的人,又用不上公积金。