|
||||
意见征求时限
10月14日~10月23日
(市民可登陆广州市国土资源和房屋管理局网站(http://www.laho.gov.cn/)首页查看征求意见稿全文。)
历史遗留问题
“住改商”房屋补偿时间界限
1997年4月1日
对于非住宅房屋,《意见》规定只实行货币补偿安置。对拥有合法产权“住改商”住宅房屋,符合规划条件下,被拆迁户可以选择安置方式。被拆迁人选择“原址回迁”、“异地永迁”补偿安置,按住宅用途进行补偿安置;选择货币补偿,以1997年4月1日《广州市城市规划条例》作为划分时间界限,按经营性用房房地产市场评估价的一定比例扣减改变用途应补交的土地出让金给予补偿。如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《意见》有关住宅货币补偿的(即市场评估价+改造奖励),按住宅确定货币补偿。
产权不齐备补偿不超过评估价七成
广州1981年开展房地产登记工作,目前符合登记条件的房屋已基本办理房地产证,但实际中存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并,或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。对此,《意见》规定尚未领取房地产权证的房屋,视同已领取房地产权证,按实际测绘面积确定房屋补偿安置面积。对于被拆迁户在《广州市城市规划条例》实施前,给予适当合理补偿,但不超过其房地产市场评估价70%。
拆迁户搬得越快奖得越多
搬迁奖励金额可以分阶段递减,3个月内搬迁最高奖15%
广州市国土房管局有关人士透露,危旧房改造项目实行搬迁时限奖励制,如果被拆迁户在3个月内搬迁完毕,最高可获市场评估价15%奖励。此后的根据时间进行相应“打折”。
据介绍,考虑到各区实际情况不同,《意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准,即搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价15%以内确定。而各区可以将搬迁期限明确划分为几个阶段,搬迁奖励实行分阶段递减,引导被拆迁户加快搬迁进度。
模拟案例
拆迁户过期不搬不能获奖
假定危旧房改造项目位于某市中心区,被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米,产权性质为住宅。假定该区域存量多层住房市场评估单价为7350元/平方米。根据规定,搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价15%以内确定,如危旧房改造项目所在区政府确定该项目搬迁时限奖励标准为15%,危旧房改造决定作出之日2009年1月1日,1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段,被拆迁户按时搬迁获全额奖励,即7350×50×15%=55125元;4月1日至6月30日为第二搬迁阶段,搬迁奖励相应递减20%,被拆迁户可给予80%搬迁奖励费,即7350×50×15%×80%=44100元。如此类推,到2010年4月1日,如被拆迁户仍不主动搬迁,将不能再获搬迁奖励费。
疑问解读
一手楼均价为基准合适吗?
答
政府能否以划区片核算一手楼交易均价
货币补偿实际上让被拆迁户在市场上买到同区域一手交易均价的住房,这一交易均价是指危旧房改造决定发布时前3个月市场交易均价。有市民问,目前旧城改造多数是在区域内的黄金地段,如恩宁路为荔湾中心区域,房价水平与同处于荔湾行政区的原芳村地段的房价有一定差距。对于被拆迁户而言,可能更愿意在恩宁路附近买楼,但由于补偿基准是全区一手均价,被拆迁户是否能住上“心水房”?
市国土房管局有关人士表示,被拆迁户若配合拆迁,在3个月内搬迁的还可以拿到15%市场评估价的搬迁奖励金。《意见》使用的是均价并不代表市民想要住区域内最贵的房子。而专家建议,一手住房均价应该有所细分,能否以划区片方式核算一手楼成交均价。
选择哪种拆迁安置会更好?
答
政府能否免去被拆迁户再次置业购房契税
《意见》提出3种拆迁安置方式,具体选择哪个要视个体项目、市民爱好而定,政府偏向于引导市民选择货币补偿。新城市董事总经理曹志伟说,选择货币补偿更好,如果政府集中安排回迁或永迁,一般安置房涉及到户型面积不一问题。楼上楼下户型通常是错开,这种房子在市场上本身就要打7折。选择回迁或永迁可能还要担心项目烂尾问题,也要安排临迁。被拆迁户若一次性拿货币补偿,反而可以在市场上选择适合自己的房子。目前,老城区一手楼均价多数在1万元/平方米,可以把补偿款先放在银行,每月利息至少可以租住20~30元/平方米月租的房子,等选择好了再入市买楼。但他建议,政府在货币补偿的同时,能否免去被拆迁户再次置业的购房契税。对楼市有什么样的影响?
答
房源足仅促进销量,房源少可能影响房价
拆迁安置标准改一手房为基准,被拆迁户购房能力随之变强。满堂红龙斌认为,被拆迁户房子被拆之后,购房需求很刚性,间接支撑楼市。目前,旧城改造主要集中在荔湾、越秀、海珠等区,这区域本身一手楼供应量并不大,被拆迁户拿到款后不一定全部用于购房。专家认为,旧城改造并非同时启动,因此被拆迁户购房能力变强,对楼市影响并不大。
曹志伟认为,被拆迁户购房需求释放和购房能力增强,对周边房价肯定有刺激,但具体要看房源供应量,如果本身供应量大,只能促进销量,如果供应量较紧张,可能影响房价。
能否等新方案出台再迁?
答
此前发布拆迁公告项目不在实施范围内
市国土房管局有关人士表示,新方案实施以最终文本出台时间为准,在此前发布拆迁公告的项目不在实施范围内。即便等待不迁,也无法采用新标准进行补偿。若《意见》进展顺利,广州首个可能实施新方案的改造项目是东濠涌。
记者致电多位人士了解新旧方案如实施在东濠涌方案上,补偿标准有何区别,但均未获答复。