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万科的经营活动产生现金流一直是负数。2008年6月底经营活动产生的现金流为-14.88亿元,不过比起上年同期的-29.78亿元已经大为改善。
黄硕表示,虽然万科的资产负债率高达67.76%,不过截至2008年6月底,万科的预收账款高达265亿元,占负债总额的35%,该等预收账款将随着项目的竣工结算转为主营业务收入。
市场占有率持续提高
8月4日,在香港举行的2008年中报发布会上,王石称“下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算。”
“同样是过冬,只要万科比别的地产商撑得更久一些就足够了,”黄硕说。实际上,在这场冬天里,万科的市场占有率在一步步提高:万科的市场占有率在2005年为0.94%、在2006年为1.25%、在2007年为2.07%,而到了2008年6月底已经提升到2.7%。
黄硕认为,“说到底,这是一个信心问题。假如你相信地产春天迟早会来,那么你最在意的指标就应该是万科的市场占有率,而不是别的。”
事实上,房地产的低迷境况并不是第一次出现。2005年初,房地产行业遭遇调控,但万科却低迷当中大手笔地兼并了浙江南都房地产公司。藉此万科一次性获得了269.2万平方米的项目资源。
万科称,“尽管资金紧张的局面,至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险,但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。”上半年,各地土地流拍现象时有发生,而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速,具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业,既具备更大的腾挪空间,同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。
以下数据显示了万科在楼市冬天里捡到的便宜:2008年上半年,万科76.2%的项目资源通过合作方式获取,新增土地平均成本约2155元/平方米,远低于去年平均水平。链接:
部分已披露中期业绩
房地产公司资料
保利地产(600048.SH): 2008年半年报显示,报告期内,保利地产实现营业收入53.81亿元,比上年同期增长156.40%;实现净利润10.34亿元,同比增长272.18%;实现房地产销售面积131.4万平方米,销售金额107亿元,完成年度计划的44.6%,比去年同期分别增长39.4%和34.5%。
金地集团(600383.SH):2008年半年报显示,报告期内,金地集团实现净利润2.41亿元,比上年同期增长17.13%;营业利润约为3.52亿元,同比下降9.69%。
富力地产(2777.HK):2007年年报显示,富力地产负债比率高达140%,总资产负债率达到76.6%,2008年需归还的银行贷款近74亿元,需要支付的土地款超过80亿元。