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“金九银十”历来是房地产开发商最具热情的开盘时机,去年楼市陡然直上的时候,新盘扎堆儿上市是锦上添花,今年楼市市场冷淡,在消费者普遍观望下集中上市,是逆势突围。“金九银十”前夕众多楼盘上市,而且销售及预订态势火爆,有人据此预测,这是楼市转暖前兆,但专家普遍表示,“金九银十”前上市新盘热销,原因有二,一是沉寂一段时间的楼盘突然放量,刚性需求随着放量,二是开发商看准时机,不仅推优质好盘,而且价格制定合理适中,让消费者伸出来的手,想缩回去都难。
新盘集中放量 楼市回暖?07年楼市的放量、价格的陡转直上,与08年市场进入整体观望氛围形成天壤之别。上半年前几个月基本维持量跌价涨态势,成交量环比大幅下降,但价格还算是坚挺;但五六月之后,出现量价齐跌,甚至一直成交很好的滨海新区,8月份也出现了量价齐跌,除了塘沽区略好外,其余开发区、大港、汉沽都经历了一场寒流,在此形势下,开发商大都“潜水”。所以今年年初至今,上市新盘同比下降近四成。
然而“金九银十”毕竟是曾经普遍的市场规律,沉寂数月的开发商开始纷纷浮出水面,将已经准备的蓄势待发的楼盘托了出来,其中不少楼盘一经推出即形成抢购热潮。据不完全统计,仅九月份一个月,就有13个新楼盘面市,其中大部分销售预订场面火爆,赢得消费者同时赢得了市场认可。
9月6日,位于海河第七节点智慧城的融科金月湾开盘;
9月6日,位于轻轨站旁天津泰达格调竹境开盘,近400名业主参与选房活动;
9月6日,三期湿地公园景观示范区开放后,9月21日东丽湖万科城三期湿地联排别墅也掀开了面纱;
9月13日,中秋节前一天,长瀛御龙湾项目58号楼龙庭新品开盘,当场意向客户达150余组;
9月20日,保利地产天津公司武清上河雅颂项目开盘,当天登记业主1000户;
9月21日,天津信邦置业开发有限公司开发的瑞景居住区津品鉴筑历经八个月考察期正式开盘……
沉寂数月的开发商一股脑地选择金色九月开盘,有人据此预测,这是开发商重拾信心、楼市回暖的信号,未来楼市可能迎来房价新一轮上涨。但也有人推断,这是2008年楼市惨淡情形下开发商打的最后一场翻身仗,集中上市只是借“金九银十”好彩头之势,不足以说明是否回暖问题。至于现场预订销售火爆,则应深入分析新盘得以立足的特点和定价走势。
市场理性定价 造就火爆销售鉴于各界人士对“金九银十”是否是楼市回暖重要标志的争论,本刊深入分析多例借“金九银十”之势上市、且新盘预订销售火爆楼盘的实际情况,得出以下三点结论。
首先,热销楼盘地理位置优越。这里所说的地理位置优越,决不是各个楼盘都处在市中心,而是项目所处地点交通便捷。众所周知,交通便捷对一个楼盘来讲意味着经济效益,交通方便的楼盘自然受到消费群体的追捧。
如热销的北辰区津品鉴筑,地处瑞景居住板块内、地铁1号线始发站点旁边,项目周边除地铁外,还有十余条公交线路,不少还是公交总站发出的始发线路,交通便利不言而喻。
再比如,热销的天津泰达建设集团的格调竹镜,地处河东区中山门四号路与虎丘路交口,紧邻轻轨,随着轻轨与京津城际接上头,坐拥往返开发区、北京之间便利地点。可见交通是房屋品质之外,楼盘价值的重要延伸。
还有北辰区的长瀛御龙湾,拥有两条地铁线,西边紧邻地铁1号线终点站—刘园站,东边紧邻修建中的地铁4号线,同时紧邻京津高速公路,10余条公交线路,地上地下交通十分便捷。
再有一个有力证明就是预售当天接受近1000户业主预订的保利上河雅颂项目,该项目位于京津城际列车铁路总站之外唯一分站点,项目本身距离站点仅1.5公里,交通便利,居住者轻松拥有京津双城优势……
其次,产品类型多样化,定价趋于合理。相较去年房价一路直线飙升,今年惨淡的行情使楼市从开发商到行情渐趋理性,定价也逐渐回归到合理区间;与此同时,产品类型日渐多样化,传统的多层、高层,新鲜的花园洋房,独栋、联排别墅;户型考虑各阶层居住需求和经济实力,在“90平方米·70%”政策调控下,既有300-400平方米较大户型,也有小到70平米左右的花园洋房,将居住舒适度与实际情况有机结合。交通优势,产品丰富,加上价格合理,整体性价比得到前所未有的提高,消费者接受起来自然比较容易。
如,地铁上“盖”的津品鉴筑,开盘价6300元,均价7000元;轻轨上“盖”的格调竹镜,均价8000元;地铁上“盖”的稀缺洋房长瀛御龙湾,起价5700元,均价6600元,户型从86-128平米两室三室;京津城际上“盖”的武清保利上河雅颂,预订价仅5500元。价格优势加上户型丰富合理,性价比高自然热销。
再次,长时间“潜水”后爆发的消费放量。进入今年以来,楼市销量同比环比都有较大幅度下滑,虽然价格没有出现多大程度的暴跌,但需求在一定程度上被抑制了。尤其是本市刚性需求普遍存在前提下,大量需求因市场冷淡观望情绪浓厚、开发商“潜水”而被压制,导致“金九银十”开发商新盘大举入市、供给放量后,消费也出现长时间沉寂后的一次集中放量。到格调竹镜开盘现场预订房屋的张小姐如是解释,“沉寂了很长时间,一直在等待好盘子和合理的售价,目前看房价虽然没有像很多人说的那样出现大规模下滑,但从产品质量、价格两方面已经提升了不少性价比,要买房结婚,好盘子一出,该出手时就出手。”张小姐的话道出了市场理性、房价合理、产品丰富环境下,释放刚性需求的市场必然性。
精品逆势突围 明年三月市场见分晓专家分析,“金九银十”前夕,楼盘及消费集中放量,不能一味看成市场回暖表现,更深一层的含义是,楼市全国普遍遇冷前提下,精品才能逆势突围,只有细分市场、理性看待市场、丰富产品、合理定价,加上楼盘素来最有经济价值的交通因素,综合在一起的精品,才是适合此时市场和消费者“胃口”的大餐。
同时,业内人士也表示,目前断言楼市回暖为时尚早,精品楼盘“金九银十”的热销,尚不足以说明楼市整体销售情况,据此说楼市回暖迎来春天未必准确、难免偏颇。
楼市是否真正意义上回暖,业界预测还要扛过严严寒冬,待明年三月春暖花开之时才能见分晓。对此,新开盘开发商也抱有同样观点,要看出楼市未来发展及房价趋势,至少要等到来年三月才能初见端倪。目前谈论楼市是否因此而回暖为时尚早,也没有多少理论依据,市场上一时一势的变化都不能说明整体大趋势的前进方向,但至少可以算作一个风向标,指出了未来发展的方向。