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新的经济数据今天公布了。其中对于房地产来说,居民收入一项应该是最重要的数字。因为和股票的价格决定于市盈率一样,房地产价格最终还是要决定于收入比。今年上半年,扣除物价上涨因素后,城市居民收入增长为7.5%。同时,城市居民收入的最主要来源工业生产增长放缓,沿海开放地区赖以生存的出口有较大幅度回落。这表明,居民对收入增长的预期会进一步降低,而同时,尽管CPI有回落,但是,食品价格上涨17.3%,居住(租房等)价格上涨7.0%,前三季度,商品零售价格同比上涨6.9%(9月份上涨5.3%),涨幅比上年同期高3.7个百分点;工业品出厂价格同比上涨8.3%(9月份上涨9.1%,涨幅比上月回落1.0个百分点),涨幅比上年同期高5.6个百分点;原材料、燃料、动力购进价格上涨12.4%(9月份上涨14.0%),涨幅比上年同期高8.6个百分点;因此,居民预期还贷能力进一步降低。
需要注意的是,在居民收入仅仅上涨7.5%的同时,70个大中城市房屋销售价格同比却上涨8.5%(9月份上涨3.5%),涨幅比上年同期高1.8个百分点。在居民预期收入和偿贷能力下滑的情况下,市场当然支撑不了房地产8%以上的销售价格增长速度,因此,出现括弧里的9月份上涨3.5%就成为必然现象。
我们不妨把房地产价格看作一个数学题,当价格开始上涨的时候,其斜率是基本固定的,而同样,当它开始下跌的时候,其斜率也是基本固定的。在没有出现形成拐点的内外部条件时,如果我们得到一组数字,基本能算出下一个季度房地产价格。而无论如何计算,下一季度的同比增长率的进一步下降就是不可避免的。如果10月份能够达到2.5%的同比上涨(事实上可能就是环比的下降)就已经很不错了。这时候才是房地产的真正拐点的出现。