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“不会再降价了!再降,我们就没得赚了!”这是最近开发商经常会说的一句话。为了证明不会再降价,有的开发商甚至把自己的各项成本亮出来给买房人看。
开发商亮出成本,买房人会买账吗?市场会相信成本吗?成本难道就是市场不可突破的底线吗?在目前开发商要求救市的呼声日渐高涨之时,开发商纷纷抛出成本牌引起了买房人和业内人士的关注。
●开发商开始拿成本说事
最近王先生来到位于回龙观区域的东亚上北中心看房时,售楼人员除了像以前一样说这个楼盘怎么好之外,还给他算了一笔成本账。
以京北回龙观区域2007年成交的一个项目举例,其土地成交价已经达到3070元/㎡。再加上3%的契税,其土地成本已达到3162元/㎡,包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本(普通高层住宅)一般在2300元/㎡左右。其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右;还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右,“这大概在900多元。”另外,单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%,达到400元左右,还有项目开发的前期费用200元,还有包括贷款利息等财务费用约200元。
“以上7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元。”
“在目前的市场状况下,如果按照均价8300元的销售价格来计算,每平方米的销售利润在638元,这样算来,其产品利润率仅为7%。”
“按照一个地产项目最低三年的开发销售周期,实际上每年的利润率还不到3%。”东亚新华地产的一位负责人表示,这样的利润率在现代市场的商品交易中,恐怕已是极低的了!“之所以要为大家亮亮成本的构成,就是想让消费者有个更直观的感觉,对市场有个更科学的判断,能够对自己关注的楼盘有理性的分析,也能更好的衡量需求与成本的关系。”
●市场回归成本定价
目前楼市成交低迷的主要原因之一就是买房人缺乏信心,担心房价会继续下降。“其实市场当中的购买力还是有的,只是缺乏信心。”顶秀置业总经理刘新虎认为,“如果只能看到房价的下降,而看不到房价上涨,人们是不敢买房的。”
对此恒基世业房地产开发公司副总王振平认为,开发商之所以会这么做,是以一个心理预期的前提为条件的。那就是,开发商不会做亏本的生意。如果开发商真的不会亏本卖房,那么成本就是房价的底线了。但是成本就是房价不可突破的底线吗?事实上谁也不敢保证开发商不会亏本卖房。在极差的市场情况下或开发商资金严重紧缺的情况下,开发商甚至可能亏本卖房。
市场的供求关系不仅决定着价格的走势,也决定着房价的制定方式。目前,开发商的定价方式正在由市场需求定价,转向了成本定价。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,在前两年市场供不应求的情况下,开发商定价是不会考虑成本的,而是根据市场需求来制定价格。今年供求关系发生了变化,出现了供大于求的情况。开发商不再敢贸然定出高价,而是以成本为基础,再加上合理的利润来制定房价。
●开发商的平均利润仍然不低
人们都说“买的没有卖的精”。当开发商向买房人抛出自己的成本底牌时,是否意味着房价已经出现了见底信号呢?
一位市场人士表示,虽然房价已经出现了较大幅度的下降,其中一些开发商的利润已经很薄,但是总体来看,房地产开发商的平均利润还是较高的。尤其是一些在多年前拿到大量廉价土地的开发商,仍然具有巨大的利润空间。例如北京某在售楼盘,在四年前开盘时仅4000多元,房价最高已经涨到了15000元,目前回落到12000元。尽管成本在这几年出现了大幅度上涨,但其目前的售价仍然有相当丰厚的利润。
另外近一段时间,钢铁等主要建筑材料的价格已经出现了较大幅度的下降,而且市场这种下降的趋势还将延续下去。这在一定程度上缓解了开发商的成本压力。