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处于东南三环和东南四环之间的中海城,3月16日开盘的二期成交均价是13311元/平方米,8月23日开盘的三期成交均价便降为9900元/平方米。通州世纪星城,从一度拟定的13000元/平方米开盘价降到8000元/平方米,降幅高达4000元。通州龙湖花盛香缇,从7月精装14000元/平方米,降到了毛坯7800元/平方米,扣除精装因素,等于降幅高达5000元/平方米。现场遇到一个购房者,据说在9月底还有人最低以6300元/平方米买到过。万象新天是从每平方米11000元降到8000元,首开幸福广场每平方米也降了4000多元。
杨少锋认为三环以内房子降价的可能性比较小。但在三环与四环之间,房价松动就比较大。比如位于东三环的珠江丽景,是在北京有足够影响力的典型项目,最高时每平方米卖到25000元,但现在打完折已经降到18000元,降幅达7000元。
记者从中国指数研究院了解到,8月北京商品住宅成交均价环比上月下降9.30%,内城、外城、近郊和远郊四个区域的成交价格均有不同程度的下挫,环比降幅分别为13.60%、14.59%、1.51%和6.32%。
不过陈云峰告诉记者相比降价的项目,北京更多的楼盘则是选择观望。“不是楼盘全面在降,也不是这个楼盘里所有的房子都在降,而是以促销的形式拿出一小部分。难怪消费者会有房价没降的感觉。”作为房地产业内一分子,他清楚地体会到:“北京的房地产商去年是都疯了,今年是都傻了,发现原来房子也有卖不动的时候。但是还有很多人因为过去赚钱太容易了,沉浸在好日子中,不愿意正视现实。即使坏情况发生了,他也不相信。特别是北京刚性需求强,本地开发商在前3年都赚了钱,挺抗冻的。”
“目前北京降价的项目大多数是万科、合生、远洋、龙湖这样全国性的房企。这些公司去年扩张太快,导致资金极度紧张,不得不选择率先降价以回笼资金。”杨少锋说。
据悉,根据中海已公布的土地储备数量,2007年其合计耗费近150亿元买地,其中9月到11月就耗费了130亿元。如此庞大的圈地行动,不难理解为什么曾为重庆地王的央企中海今年也会传出退地传言。
虽然土生土长的开发商们仍旧抱着观望的想法希望熬到春暖花开,但市场上供过于求十分明显,北京将成为此轮降价的“重灾区”。根据北京市房地产交易网的数据显示,北京2008年1月1日已经获得预售许可证的期房数量为69685套,10月12日则变成112696套,新增未售期房住宅4.3万套。截至9月,今年总共成交了5.3万套。两个数字加起来,相当于进入市场的房子有9.6万套。而北京2008年正常供应市场的商品房是16万套,达到历史最高峰。也就是说,年底前应该供应市场的期房住宅至少还有6万套。第四季度成交量能达到1.5万套就很不错了。杨少锋说:“17万套的供应量面对1.5万套的需求,在当前需求萎靡的市场形势下,除了大幅降价,还能有什么办法?北京降价的项目只有30%,而这30%中只有10%是降到位的。所谓触底反弹,只有降价到合理程度,需求才会爆发。我认为底部至少在北京房价最高位置的8折。”他预计从今年年底到明年一季度,北京楼市即将进入血腥肉搏阶段。“年关一过,2009年第二季度开发商资金困难将会有所好转,降价的压力就变小。至于整个行业真正恢复元气,还需要一到两年。”
陈云峰也认为春节前北京楼市将迎来预期中的降价潮。“我已经预见到很多项目都会出问题,尤其是2007年底到2008年初把钱都拿去高价买地的就更惨了。今年开发商要过农民工工资这一关。农民工不干活,很多工程就完不了工。而开发商就盼着赶紧完工好销售回笼资金。所以最晚在元旦之前,开发商会争相促销。”
由于房地产业在北京经济增长中占比不大,政府不需要靠土地出让金来支撑财政。北京市统计局新闻发言人、副局长于秀琴认为:“北京房地产行业的调整依然没有结束,从房地产行业长期的良性发展趋势来说,房地产内部的结构调整是必需的、理性的,调整不会给北京经济发展带来太大的影响。”