尚处起步阶段 津酒店式公寓迈步进行时
顾名思义,酒店式公寓是指有酒店式服务及公寓式管理的物业类型,虽无酒店星级的硬性星级评定,但配备有专业的酒店管理公司经营并提供服务。对比天津市场现状供应来讲,此类产品多指高端服务式公寓及有专业公司管理的销售型公寓物业。
据DTZ戴德梁行统计,从总体上看,天津已建成并投入使用的酒店式公寓,特别是配套设施好、服务质量高的高档酒店式公寓近两年持续旺租,租金也保持在较高价位,如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在200—300平方米/月。目前在售酒店式公寓均价集中在9000—24000元/平方米,销售情况较好,市场行情比较乐观。其市场总供给量与旺盛的需求相比,更凸显了未来勃勃的商机。从未来发展趋势看,在售的新兴项目价格在大幅提升,可以预计未来项目租赁价格会有所提升。同时由于大多世界一线管理品牌看好天津市场,陆续登陆天津,高品质的服务和硬件要求会提高兴建、运营成本,从而使价格上浮。
酒店式公寓分布城市发展要地
随着天津经济的高速发展,带来了大量的人流和物流,酒店式公寓发展速度较快,包括南开区、河东区以及热门的滨海新区都有大量的酒店式公寓酝酿陆续面市。同时由于天津经济发展远景的带动,以及天津定位于国际化港口大都市,外籍客商与商务人员也正呈现逐年增多的趋势。随着外地、外资项目的高速增长,大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限,中短期居住需求激增,以及奥运经济的带动,这些都势必促进天津酒店式公寓的发展。
据DTZ戴德梁行统计,目前在天津市区,酒店式公寓主要分布在五大道、南京路和小白楼区域,这些区域一直都是天津市经济发展的中心地带。分布在这里的酒店式公寓多为高端产品,他们凭借周边完善的配套设施和优越的地理条件,吸引周边高级写字楼的外籍中高层管理者。可以预期由于其稀缺性,在这个中心区域的酒店式公寓项目虽然价格高,但仍会成为购买与寻租热点。
在滨海,刚起步的空港和已逐步成熟的开发区,也成为了滨海酒店式公寓投资的核心区域。近年来,随着开发区经济的快速发展与区域的成熟,具有较高居住需求的人群特别是外籍人士的增多,为作为高档物业形式的酒店式公寓的发展提供了良好的契机。这些酒店式公寓大部分集中在由黄海路和第三大街组成的泰达政经“十字大道”上。
在空港区域,目前已有600余家中外企业注册,其中包括空客A320在内的大型跨国企业就有200余家,随着这些大批国际企业的进驻,空港地产市场持续升温。而目前空港的酒店式公寓尚在起步阶段,市场供应量十分有限,但前景却很广阔。如位于空港CBD核心的皇冠国际公寓,一期近百套房源一上市就销售一空,可见酒店式公寓在空港的前景被普遍看好。
在塘沽区,酒店式公寓将主要集中在两个类型的区域出现,一个是黄金区域如洋货以及金街外滩等。另外一种类型则为新兴的商务区域,如响锣湾、于家堡等将成为酒店式公寓发展新的热点。
酒店式公寓的终端消费人群多为商务人士,对生活配套和出行的便捷性要求较高,所以项目在选址时多考虑这方面因素。据天津中原地产统计,以天津市区酒店式公寓产品及潜在项目为例,多分布在小白楼,及南京路沿线,其他也多分布在商业、商务氛围浓郁的区域,如友谊路沿线、大学附近,便于满足终端消费者需求;而空港区域与市区不同,属于新兴区域,政府对整个区域作出了详尽的规划,所以酒店式公寓项目集中在政府规定的商务商贸区内兴建,这一方面便于政府管理,而另一方面,由于新兴区域商务商业氛围相对薄弱,公建类产品集中在商务商贸区兴建有利于区域聚敛人气,提升商业商务氛围;最后,开发区高端商务人群多为短期停驻,中长期停驻人员较少,所以酒店产品较为活跃,而酒店式公寓产品多为酒店的附属配套。
产品分类清晰 发展前景乐观
天津酒店式公寓出现较早,但一直以来发展缓慢,不过根据目前情况看,这种局面正在逐渐改变。据天津中原地产统计,天津市区南京路沿线的君隆广场项目、天津中心项目未来均会有高品质的酒店式公寓产品推出,酒店式公寓管理巨头雅诗阁也在天津购买了君谊大厦的一个楼座准备用于酒店式公寓经营;而新加坡知名酒店式公寓管理集团辉盛集团也在空港区域有签约项目。可见天津酒店式公寓产品前景乐观。
据了解,目前,根据目标客户和物业特征,天津的酒店式公寓大致可以分为两类,即小户型单身公寓和产权式酒店公寓。
小户型单身公寓以小户型、低总价和酒店式物业服务作为其最主要的卖点,赢得了大量天津新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有诚基中心、非常公馆、焕日线、时代奥城等项目。
天津目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域,且体量不大,因此项目多依附于周边配套。所有项目的主力户型多集中在34---70平方米之间,有少量大户型。所有项目均为精装修交房,精装修标准为中档偏上水平。物业管理标准高于同类项目,但还未能完全达到星级酒店标准。在价格上虽然属于同类项目中单位价格较高的项目且物业费较高,但是市场接受度较高,消化能力较强。
从90年代中期开始,伴随着天津对外经济贸易的增多,产权式酒店公寓应运而生。其主要为在天津从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施的物业产品。从最初的奥林匹克大厦、国际大厦到天津公馆、港湾中心、泰达国际公寓、君隆广场、天津中心等项目。
天津目前真正的产权式酒店公寓为数较少,且分布范围较散,在天津的小白楼CBD和南京路CBD等区域没有真正的产权式酒店公寓;开发区内的产权式酒店在近年的上市量有所增加,这与滨海新区的房地产发展不无关系。
天津目前的产权式酒店式公寓皆由酒店管理公司进行运营。配套上均遵循酒店的高档配套设施,功能配套齐备。酒店管理公司均是聘请境外知名酒店管理公司进行管理。购买的客户均是高端的投资客户。