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“目前,总行最多就是指导意见,分行会根据地区差异性进行细化落实,当然还得征求总行的同意。”在房地产市场持续低迷、成交量急剧萎缩的情况下,央行连续降息不得不说是缓解银行利益与市场需求之间矛盾的紧急措施。
下调住房贷款利息、降息,短短7天央行又打出了一套组合拳。
22日,房贷新政大幅度放松了购房贷款的瓶颈; 30日,各档次存贷款基准利率突然下调。这远远超乎了市场的预料。
“其实降息可以在一定程度上刺激银行加大个人住房贷款利率的优惠度,这无疑更有利于房贷新政的执行。这招其实也是对银行松绑。”一银行业人士这样说。
其实进入四季度,各家商业银行的当务之急是确保顺利完成今年全年的财务计划,而这将受到国际国内多重因素的考验。而这次降息为银行部署冬季攻略送了一份“定心丸”。
存量贷款拖延 银行细则出台距离央行要求的“10月27日前金融机构完成实施细则拟定工作”的时限已经过去了4天,然而除了农行在其官方网站上率先发布了实施细则外,包括其他三家国有银行在内的各家银行纷纷表示,细则仍然在制定中或等待上一级银行操作指引的出台,个别银行表示“最快也要下周才能亮相”。
最先发布实施细则的农行,过程也是一波三折。10月28日,农行率先在总行网站“信息快递”上贴出了房贷新政实施细则,但当天下午,该公告即被紧急撤下。一天后,重新露面的实施细则与此前被撤下的细则完全一致。对此,农行方面未做出任何表态,但有知情人士称,这与银监会24日发布的一份内部通知有关,在这份通知中明确要求,各商业银行办理个人住房贷款除首次利用贷款购买自住房外,其余情况必须继续严格执行央行等相关部门的规定。尤其是,各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查,根据有效证明加以甄别,并按照风险可控原则,合理确定贷款首付比例。而农行最新发布的细则松动幅度较大,银监会此前可能并不认可。此消息人士称,农行与银监会此后经过沟通和协商才达成一致。
房贷细则如此难产,究其原因主要是“存量贷款”问题难以解决。一方面,银行如果对新贷款客户和存量贷款客户同时下调了贷款利率,将会带来巨大的收入损失;而另一方面,如果放弃存量客户的利率调整,那么对已有借款者显然有失公平,而且原有贷款客户可以通过转按揭的方式转到别的银行贷款,享受更多下浮的利率。长城证券研究员吴小玲认为,在利益权衡之下,为了避免客户的流失,银行还是有必要适当调整存量贷款的利率,而只要有一家银行进行调整,其他银行势必会跟进。有业内人士称,这也是农行此次率先行动的一大原因,是“先下手为强”的一种策略和做法。
银行利益小胜虽然没有调整个人住房公积金贷款利率,但就房地产市场而言,发生在10月30日的这次调息还是指向有所不同的。通过比较最近三次利率调整可以发现,发生在9月16日的第一次减息并没有调整存款利率,仅仅下调了贷款基准利率;10月9日的第二次减息同时调整了存贷款基准利率,中长期存贷款基准利率下调幅度均为27个基点;10月30日的最近一次减息也同时调整了存贷款基准利率,但不一样的是本次贷款基准利率还是下调了27个基点,而三年期和五年期的定期存款利率则分别下调了36个基点和45个基点。
与前几天出台的房贷新政相匹配,由于首次购买普通自住房贷款利率可以享受贷款基准利率最多7折的优惠,此举减少了银行的息差收入,银行在执行这一政策时候或多或少会有所顾虑,现在存贷款基准利率的非对称性下调相当于扩大了银行的息差,可以一定程度上刺激银行加大个人住房贷款利率的优惠幅度,此举被认为将更利于房贷新政的执行。
事实上,按照央行给出的房贷新政的解释,尤其是关于优惠利率最高可下浮30%的条款和存量贷款之间的矛盾,央行的答复是“金融机构应按原贷款合同约定条款,在综合评估风险的基础上,自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”。此举表明,虽然新政的出台具有一定的指导性,但调整的主动权在银行一方,而非强制性规定。当伤及银行自身利益时,选择主动下浮并非易事。联合证券分析师鱼晋华认为,此次央行紧急出台不对称降息政策,正是利用扩大息差的方式加快推进房贷新政的执行。在房地产市场持续低迷、成交量急剧萎缩的情况下,央行连续降息不得不说是缓解银行利益与市场需求之间矛盾的紧急措施。