|
||||
3问建高端产品是开发商的唯一出路吗
“虽然政府救市的意图明显,但高端市场仍被划在‘杠杆’之外。”某研究院首席分析师李国政认为,高端市场2009年的生存靠的不是政府政策,而是自身发展的核心竞争力。
政府“救市”不救高端
从目前政府的政策看来,政策以“普通房”和“非普通房”作为一刀切的标准,这一点,无论是二套房信贷,还是二手房营业税方面都有明确体现,如在武汉城区,容积率1.5、建筑面积140平方米、单价7000元/平方米总价100万元,只要不符合其中任何一条,都会被列入“非普通房”范畴,享受不到贷款利率优惠、二手房营业税减免等政策,因此很多项目营销时有意识地把7000元/平方米作为自我认定的一个标准,也同时和“非普通住宅”划清了界限。
国家所有的政策,无不是希望最大限度抑制投资炒作,支持自住普通房。2006年的“70-90”政策,强调以中小户型普通住房建设为主,控制别墅、洋房等低容积率高档房建设,便是这一思路的体现。“但由此认定大户型为主的高端项目就变得日益稀缺显然也很片面,”李国政认为,主要原因在于政策落实缺乏监管,短短两年之内,市场供应结构并未发生根本转折,高端市场供应相对数量减少但绝对总量增多,特别对武汉这样的地区,如果投资大幅减少且高端租赁市场缺失,市场需求缩减对项目的影响将逐渐显现。
高端楼盘挑战与机遇共存
2007年,以别墅、洋房为代表的低密度高端物业表现强势,2008年高端项目价格虽然变动不大,但销量都有40%以上的萎缩。截至11月底,武汉主城区成交价格7000元/平方米以上的商品住宅占总成交的9.95%,与此同时,4000元/平方米比例不断增加,可以说,目前市场均价居高不下主要是高端市场在支撑。
但在房价下行周期,一些郊区的高尔夫别墅等“高端物业”,其价格甚至不及城区的一般普通住宅,而从2009年的市场供应看,汤逊湖、知音湖、盘龙城等郊区别墅、花园洋房供应较为集中,这一新的问题也将对上述区域的项目营销提出新的挑战。
“与此同时,高端楼市在挑战下,面临更大的机遇。”李国政认为,楼市调控之所以无法精准实现,与房产本身属性不无关系,简单一点说,一套住房既是消费品,又可以成为投资品,而从投资角度分析,房产与黄金、股票等并无二致,只要能够保值增值,只要能够给投资者受益,就不可能完全杜绝。而房地产的地段属性和土地的稀缺性,决定了房产的投资功能永远不会被阻断。因此高端项目无疑占了先机。以2007年的武汉为例,销售均价在万元以上的楼盘一度接近20个,多是占据湖景、江景的城区住宅,以及郊区的别墅项目,在去年市场爆发期,高端市场一路领涨,出现过投资购房比例超过自住购房的现象,这才超出了政策容忍度,也招致了调控组合拳。