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春节前回老家一趟,很多朋友想买房,问我了我几个问题:一是,一个房地产项目,开发商到底赚多少钱?此前,也有一些朋友不解,有的说开发商是暴利,开发商自己则辩解超过25%的利润不做(万科);二是,政府还有政策出台吗?目前的低迷状态还要持续多久?何时见底?房价的泡沫真会破灭吗?
下面,我们来依次揭开房价、政策、泡沫的真相。呵呵,申明一下:本文仅为个人观点,仅供参考!
一、房价的真相(看看开发商到底赚了你多少钱?)
1、投资成本(看看房价成本到底多少?)
一般来说,房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用,由开发成本和开发费用两大部分组成,后期经营的话,还有相关经营税费。
(一)、开发成本
1.土地成本(毛地和净地)
2.前期工程费
规划设计费用(2-3%×3)
项目可行性研究费用(1-3%×3)或0.08-0.15%×投资额
水文、地质勘察费用(0.5%×设计概算)
三(七)通一平费用(实际情况)三通一平50-70元/㎡×占地面积
3.建筑安装费
土建工程费用根据省建筑工程预算定额和经验数值
土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润
水电费用一般占土建费用的15%
设备及安装费
计算方法:单元估算法(酒店),单位指标估算法(按建筑面积计算),工程量近似匡算法(按照预算方法),类似工程经验估算法
4.基础设施费100-200元/㎡×总建面
(包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫)
供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、道路40-50元/㎡×道路面积
5.公共配套费
(不能有偿转让的开发小区内公共配套设施)
6.开发期间税费
国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用,主要包括:
配套设施建设费
建筑工程质量与安全监督费用
供水补偿费用,供电负荷费用(增容费)
供水600元/t,其中住宅0.3t/人,商业0.1 t/㎡
供电住宅480元/KVA,4KVA/户;商业1000元/KVA,8KVA/100㎡
物业管理基金2%×基建投资
其他税费2%×基建投资
7.不可预见费用(又称预备费) 3-5%×1-5或3%×投资额
市场条件,引起三材价格变化
施工图更改,因设计更改而发生的费用
自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用