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如果商品住房价格与中等收入家庭购买力相适应,商品房的市场份额就会更大;反之,如果商品房价格越来越高,那么,政府的保障性住房需求就会增大,就不得不大量供应保障性住房,最终势必影响商品房市场份额。
不久前,我在一篇评论中曾称2009年是“两房制”元年,我说的“两房制”指的是:住房制度将由商品房和保障房两部分组成,保障房在更多的政策资金信贷等支持下将加大建设规模,与商品房平分天下;商品房价格理性回归,并向普通商品房靠拢。政府负责保障住房,市场负责商品住房。
保障性住房从不起眼的配角成为主角,其发展变化,无疑将主导住房制度的变迁,并改变未来中国楼市的结构,因此,弄清楚保障性住房的概念,并非只是文字游戏。目前,除商品房外,不是完全市场化的住房主要有经济适用房、两限房、廉租房,此外,还有政策性租赁房、经济租用房等多种形式。这些住房,哪些包括在保障性住房之中,哪些则不在此列,并无“统一说辞”,而且,就是保障性住房这一概念,也还有不同的称号。2003年8月,国发18号文曾将经济适用房从住房供应主体改为“具有保障性质的政策性商品住房”。2007年8月,国务院24号文明确,要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容,明确提出了保障性住房的概念。今年,国务院刺激经济“十条意见”中又首次提出了“保障性安居工程”一词,住房和城乡建设部随即宣布,未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程。
目前,保障性住房主要面向低收入家庭、住房困难家庭以及拆迁户等特殊群体,一售一租,售的是经济适用房,租的是廉租房。除此之外,还有棚户区改造等特殊形式的保障性住房。此外,一些政府部门国有单位的集资建房也被纳入经济适用房,实际上,这部分集资房并不具有保障房性质,已成为变相的特权房。而安居工程,住房制度改革时就曾有过,并曾获得世界银行等机构的资助,后来逐渐消失。至于保障性安居工程,自然属于保障住房范畴,但究竟是保障性住房的另一种提法,还是要恢复安居工程,或者以安居工程统一保障性住房,目前并不明朗。而北京的保障性住房除了廉租房、经济适用房,还包括政策性租赁房、限价商品房等。