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第二块就是国内经济环境这一块,关注一个数据GDP现在已经是不可避免连续7个季度往下滑,极其严峻的现象。这个行业这一轮从20005年开始到现在一路狂飙,行业的忧患意识不是很强,我们跟很多企业沟通的时候他们也跟我谈这一点,说这几年的钱太好赚了,大家对很多方面不自觉放松了,更多的就是企业的风险意识不够,还有一个客户需求,这是我们最近的数据得出来的结论,到目前为止全国倒闭的企业大概七万家,下岗两千万人。我们想谈个观点,就是中间这块改善性需求,我们认为如果这一轮房地产市场有可能提前回暖的话应该取决于改善性需求,这个对未来房地产的贡献非常大,所以最近我们很多在座的朋友都听说,不仅仅是我们天津最近有很多楼盘成交非常活跃,上海也是、北京也是、深圳也是,而且放得比较大,为什么?根本的原因,就是改善性需求,前一阵子被抑制,最近很多人觉得这个价格差不多了我开始出手了。
百亿企业请大家看两张表,大家会发现桃花依旧,基本还是这些企业,不同的是2007年的百亿企业占全国的份额5.96%,2008年8%,这是很大的趋势,每一轮的调整对中国的房地产市场都是进一步的集中,都是一个提升和完善。换句话说这个行业需要有些巨无霸的企业出现。第一点万科很伟大,这个企业能够在2008年的环境下面仍然实现了和2007年的同等的销售收入,480亿非常不易,消费者对他的质疑,政府对他的质疑但是他仍然达到了480万。中海和保利我觉得这两个企业2008年非常成功,尤其是保利,中海不用我说,中海这个企业是这一轮调控里面境外资本最看好的一个企业,非常好,为什么?你把它这个项目也好往上一拉都是一些很好的城市和项目。保利我给它的定义是典型的2008年抽离成功的企业。这两个企业说明行业越是调整,越是具有强硬背景的企业才更善于应对环境的变化。最后我有一个预测,大家会发现这个结论的延续。
第三点谈一谈,一直以来我们很多企业都在说单一化发展,反对多元化。这么一个庞大规模的企业在去年这样的环境下能够积极快速调整,净负债率这么低,而且快速实现百亿的销售业绩非常不容易。
最后想说的雅居乐,之所以2008年冲破100亿很不容易。他的一个项目得了大概50多个亿。
第二个我想从数据面跟大家分析我的观点。两个层面一个基本面后来是业务面。基本面主要分析三个能力盈利能力偿贷能力和成本能力。企业的盈利能力都在下降,我们做过一个研究,A股的盈利能力在下降,但是营销的费用在增加。同时四个企业为了过冬手头的现金同比2007年增加了80多个亿。偿债能力这一块,会发现为什么我说万科很伟大,大家看2008年环境尽管不好,他的净负债比基本上是维持这个能力(PPT)。
另外有一个成长能力,2008年的百亿企业的成长力我认为是比较健康的,有一些风险,我后面会提到的。
土地在放缓。而且凡是有土地增加的化基本都往长三角和环渤海靠拢。为什么雅居乐2008年,所有的项目有96.2%的项目集中在珠三角而2008年正是这一块最厉害,施工进度也好等等全国都充分考虑到不同的大区域的一个区划的前景和盈利的空间。
后面销售量这一块,非常不容易,大部分企业,我要谈的是大部分百亿的企业都是通过走量来提升它的销售收入的,也偶尔通过提价实现销售收入。这主要是做精品,产品做得非常好的企业,像绿城。大多数百亿企业2008年的项目收入都已经往长三角和环渤海转移。现在我的判断是2009年很有可能会有反过来的观点,因为现在是华南回来的最积极,中低档产品销售贡献率最大,这个最容易跑量,行业调整这一块的市场得到尽快的趋缓。当我知道这些企业的销售业绩,这些企业的基本面也好分析,这些企业手头的存量需要多长时间?排在第一位的是万科,很不错的企业,这么大的规模能够保持这个企业在相当合理的周期,三年。保利是因为考虑到下一步的扩张。像雅居乐光海南的项目900万平分米够卖好长时间。不同的企业尽管都达到100亿但是不一定每一个企业都很好,都有一本难念的经。
解读,我们认为任何一个企业从战略的角度我们给他定义,需要具备两个能力才能脱颖而出,是战略的洞察力和执行力,执行力是我的成本的控制非常好,洞察力是我的调控非常好。还有一个资源的配制能力,就是你除了自己战略方面,你还要有很强的各种关系处理等等方面的能力。通过我们研究有这三方面的能力才能调控这个企业。大家看到保利2008年平均楼板是975,一般的销售价格是5千,这个楼板量不高,还有更牛的,2007年拿着这么多地平均楼板是224个,保利2008年抽离非常成功。中海的土地成本控制很紧,这个和中海的当年的环境有关系,1997年这一拨对企业的风险控制很强,这一块要求是很高的,所以大家会发现中海所进入的城市是大家会想到的。这是不同的运行模式没有对错,这个是和企业的经历各能力有关系。第三个绿地这一块,尽管都有政府的背景,但为什么企业的差别会不一样,保利和中海2008年环境不好,同样还是上升45个亿,中央背景这一个企业在调价的时候调得非常果断,不受地方政府的影响。有的企业说我去年成功实现了销售收入是300亿,最终我们发现这300亿里不仅仅是房地产,可能有卖汽车,可能有其他的收入。