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另外一个,中长期这一块,土地储备2008年这一块是零,对未来有的影响根据我们的测算这个企业2009年做没问题,但是环境还这样比较会很危险,据我所知道他目前做的融资,但是我担心的一点是如果你融资成功了你股权发生变更怎么办?不再是政府背景你这个企业怎么办?政府对你的很多承诺的一些项目,改造呀,广场呀,我有可能不给你了,这一点是我们所跟踪到的,这是我说的风险。
第三块谈了2009年谁有可能冲百亿。这就是我前面的观点,还是得靠背景,还是得有个好老爸。集团注资,根据我的跟踪项目每一块地这两个企业很有可能会成功,中海保利潜力是很大的,特别是保利,现在还很强劲,万科没问题,我们相信是没问题的。直观的判断2009年第一冠军还是万科。我把所有的项目拉出来,目前的时间结节点,目前的状态是第一个土地储备、第二个还没上市,第三个是可建。
接下来有个反思,并不是所有的企业也并不是所有的时间节点都适合做持有,要慎重,刚才谈到了新宏基,最后做商业和持有并重的,后来做50年。同样国内万科这么多年下来还是做住宅,但是商业打包还是运营。
第二个速度和利润,很多企业跟我说,比如说我见过一个企业有点背景,在一个二线城市拿了个项目,他说我就这么一个项目我不急着卖,我拿项目不容易,卖光了人怎么办?我今天如果卖光了的话,明天行情好的话我一算亏了,所以我先等一等,养几个人很容易的。从他的角度是认为利润很重要,部分企业认为速度很重要,这是两个极端。今天的钱是要生存,明天的钱才是利润的问题,大部分企业是追求今天的钱,小的企业可能会有条件追求明天的钱。有的企业说我不降价,因为他说我算了一下,降价今天一夜就卖光了,这是得看不同的企业,是要先生存,环境不好的情况下先生存,环境好的情况下再追求利润。
第三个,专业化、多元化,主要谈的是碧桂园,我打心底佩服这个企业。行情不好他能够快速收缩,净负债率只有24%,非常不容易的,这样一个企业,很多在产业链方面都自己控制。后面布局的问题,这也是没有对错的一个观点,上周在深圳的时候有一个企业在谈这个问题,我们在做专业的研发机构,所以跟同行解除比较多一点,最近我解除很多很多,告诉大家一个规律的现象。凡是07年底2008年没拿过地的,每年销售大概20到40亿,他很多告诉我要抄底,很多最近都已经在看了。上次去深圳我见了两家,他们都感觉,都看到了万科2005年那一次行为,06、07年快速地把中海保利拉了一个差距。不少的企业已经在活动了,我说你要看,并不是所有的企业都能够做好跨区域发展,这是一个产品的标准化,这个企业有没有足够的人员,你的管控能力能不能做得到,有的很大的企业,有一个项目卖完了,老总庆功,但这不是最终稿,不是老总批下来的最终稿,但是卖光了,再强的企业管控能力也会有问题。去年我们河南建业的胡总,他跟我谈这样的观点,他做的不是全国多种布局,他就围绕郑州、洛阳周边18个城区,他说资源可控,管理能力可控,对这一代的文化,消费者的消费特征可控。包括浙江的绿城实际上都是区域发展,都没有太多的跨区域,所以跨区域有好处,但是并不是所有的企业都适合,要根据自己的特征。
第五个反思。后面谈一下我的观点,我们是有数据的,都是一篇一篇的数据来论证我们的观点。后面一个观点是,我们觉得这一轮市场的调整有很强的传导效应,从一开始的住宅到土地,现在我们已经看到了是商办,这个其实很明显的,很多城市的写字楼的租金20%的下调。第二个我们要谈论一下,中国的房地产市场更多的还是住宅为主,很有可能今年9月份转暖,很多业内同行给我打电话说,为什么有这么个观点?我跟他们说几点,第一个大家看今天的经济形势,经济形势越不好房地产的地位越得到控制,特别是国家重振经济里面九大产业,我说为什么没有第十大产业,就是房地产,很多人不承认,但实际已经是了。第二点是很多地方的政府所谓的救市就是救房地产市,因为这个市场来得最快,而且是最明显的,因为它的关联度最高,我们跟很多的券商沟通的时候,他说我们一般都有例会,他就问你们化工的谈谈,搞汽车的谈谈,他说无一例外,老总问到哪一个人都会把目光瞄向我,因为我是搞房地产的,他们告诉老板我这块能不能起来不是我说了算,不管从哪个角度考虑,你如果想维持今年社会的稳定性的话房地产这块相对比较好。
前一阵子绿城的老总有一个观点跟我们说,他说会不会出现二月的危机?一月份大家过完年,都回来了在城里面拿不着工作会不会发现不该有的事情?他说二月可能有危机。但是我觉得是他个人的担忧。从国家的角度考虑,房地产至少对农民工的疏导是很有帮助的。
第三个观点大家会发现我们所跟踪的很多城市有很明显的反弹,从南往北,深圳、广州、上海也是,明显反弹得比较厉害。这个趋势我们觉得是不可逆转。
第四个想说的是,经济的基本面,房地产能不能起来有赖于经济基本面,三季度我们相信四万亿投资的相应,环比可能是增长,四度更不用说同比都是增长,2009年肯定是正的,基本面来支撑这个市场的话有助于这个市场更快速发展。所以我们要用乐观的心态来看待09年的时机,主要是想告诉大家信心用重要。这就是我们的一些观点,为什么我们认为还是9月市场会起来?因为我们会发现现在很多人跟我们谈现在房地产形势不行,把都告诉你经济不行,基本面不行,但是我说这是外面环境,这个市场本身还有非常强的需求,我想大家看看身边人有多少人卖方。城市的里面三类人,高端的这块没问题,低端的这块也有人,特别是中间这块,你会发现每个公司裁员15%,裁不到中间这一块,一个房地产的发展还取决于中间这块改善性需求,而且这部分人是从2000年到08年已经买过一套房子了,很多人是进入到第二次改善,尤其是在大城市。
接下来我们想谈的观点是一个城市的回暖并不是所有的板块见底。我指的是大家都认知的板块。一个城市只有这些典型的板块见底了这个市场很容易起来,这是很强的规律。
第三个我们讲的市场的条件,当然我们希望条件越多越好,但不管是股市、经济、政策也好,最重要的是信心的问题,你看中国的储蓄金额很高,中国老百姓没有钱吗?他们很有钱。我不知道大家是不是有跟我共性的认识。今年过年我去三亚城市过的年,就很多人请我吃饭,我发现每一顿饭吃得都比上海贵,我发现他们的生活水平比上海高,钱是哪来的?民间很有钱,最重要的是信心的问题。信心的建立有赖于双方,第一个开发商调价,该调的还得调,开发商需要做实验的。对于消费者来说,这几年下来我相信都是怀着一种很恐惧的心态看待房地产市场,都很怕这个市场。所以我觉得最重要的还是信心问题,要有信心双方都知道对方都知道底。
最后一个观点我们对这个城市的风险评价,为什么我刚才说我们有一个城市打电话给我,说你凭什么说我这个城市有风险,我说我有数据,就是因为共性太大了。
最后一点对于企业建议,对特大型企业万科等等企业也好,土地适当,开竣工,要积极的营销,融资不求高成本这一块融资,我们有的企业去年为了一笔很小过桥资金,融的资本是100%,我们基本的建议是地多钱少还是降价促销,安全为第一,钱多地少的也不急慢慢来。像绿城这些企业不建议大范围促销,我觉得他们选的细部市场很好,对他们未来的发展有很好的帮助。
谢谢大家!