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主持人:刚才陈总关于百亿企业的演讲非常精采,他的所有的数据都是由我们易居庞大的数据库支持的。下面请北方中心研究部研究总监刘利勇先生讲一下全国房地产的发展现状及趋势的研判。
刘利勇:大家下午好,我想讲两个方面,一个是全国一个是北京市场。为什么讲全国?因为天津作为全国的一部分,肯定房市的走势脱离不了大势。虽然现在京津一体化还算紧密一点,所以我觉得讲北京是很有必要的,北京是全国房市的桥头堡和风向标。
我讲一下全国的房地产形势,我想先讲讲宏观经济,因为房市跟我国的经济周期来说是相关的关系,脱离不开我们经济走势。
这是统计局的指数(PPT)一个是一致指数一个是先行指数。下面有个注,用一致指数是反映当前经济的基本走势。先行指数是对未来的一个预测。
我们看蓝色的线是一致指数,从2008年6月份我们的经济形势是一直在下滑,但是先行指数虽然是亦步亦趋,领先于经济指数,但是到08年12月以后我们的先行指数已经出现了有点复苏的迹象,这个迹象是不是代表我国宏观经济走出这个低谷,我觉得这个言之过早。我们看一下这一年多的房地产市场,最权威的指数就是(国防景气指数)从07年11月份这个指数就一直下滑,到现在已经连续滑了13个月了,连续3个月已经是在不景气区,是在100以下,那么从这个趋势来看我们看不到这个房地产市场,在1月、2月乃至于3月这个程度出现扭转的趋势。
房地产的市场的投资从08年最高的33.5%,到08年1月到12月20.9%同比增幅一直在下降,这是名义增幅,我们的指标除了GDP是真实的以外其他的都是名义增幅,实际投资增速比这个还要低几个点,投资增速持续回落,说明我们的企业投资意愿一直在下降,投资行为确实减少。
为什么投资少?是因为拿地行为、购置土地的节奏在放缓,投资增速是在回落的。
(PPT)这个红色的线是开发增速,这个黄色的是购置增速,也是从08年初以后土地的购置是同比增速是一直在下降的。反映这个土地市场确实是在趋冷放缓。
其实房价在当下不是最关注的,大家说政府救市,政府也说我救的不是房市,我救的是交易量,其实说到底交易量上来了房价还能不上来吗?我们看到全国来讲商品房销售面积去年全年是下降了19.7%,下降比较厉害,全国城市的下降程度不一样,尤其是大中城市下降幅度比较大,比如北京、上海这些大城市同比下降或者是萎缩超过50%。
消费者来说还是最关心的房价,开发商关心的成交量,这是大中城市的房价指数(PPT)房价同比涨幅指数也是从08年初开始一直在回落,同比涨幅的意思就是相比去年同期在下降。09年1月份已经低于100,就是说同比是负增长,但是在07年一月份环比涨幅有上升的苗头。
(PPT)这是1月份同比下跌的城市的数量,从2008年6月份同比下跌的城市是越来越多的,到09年1月份同比下跌的城市70个中间有28个,已经占了三分之一还多,绝对值下降越来越多了。环比下跌的城市更多。12月份是最多的,新房是50个,到1月份这种数量较前期有所减少。
简单说一下北京房地产市场,北京去年住宅的供应量,这是用交易数据说话,因为这个还是比较反应当前的现实的状况。2008年供应量同比上涨11%多,为什么在去年这个市场比较严峻的时候开发商开发节奏放缓的时候市场的供应在上升?主要是因为下半年保障性住房,尤其是北京入市比较多,所以供应略有增长一点。北京的住宅交易我们看交易下降比较大。整体看这个图是不是有点像数学讲的动态分布?(PPT)08年的交易量已经和2000年相当了。我们看供求比,刚才供应量的供求是年度数据,我们看月度数据的话供求比从2008年11月份开始供求比越来越大的,就是供应量比销售差额是越来越大的,就是市场存量房越来越多,现在有很多数据说存量怎么样,区域化周期怎么样?北京市场的存量现在已经有三千多万,区划周期已经是一年半的时间,但是这个周期应该是个动态的数据,因为你不断地入室新房也是在不断地在卖在消化,一年半还不是特别值得恐惧的。