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第二个我们可以看一下,政策累加这种效应在这里出现了,我们的政策我们先不说以前打压的政策我们从10月份这种市场恢复的政策,提升信心的政策,在我们半年不到的时间里面可能也会有一个显现,另外在我们走访售楼处的时候现在很多的需求其实是由刚性需求引发的,比如自助形的和婚房。其中有一部分人到了该结婚的时候有一部分人就需要买房,我们打个对折最起码有有100多万,一年100多万来自于婚房。后来可能我还要说到蓝印户口和外来人口都会对房地产带来市场。
现在看一下整体区域的,(PPT)在这四个区域里面我们感觉,我们的市内六区你稍微给它来一点阳光它就灿烂,意思就是促销力度加大,价格有一定下浮马上就有一个市场的反映,因为城市内的基础设施是看得见摸得着的。第二个环城四区,项目多,只要有一点点降价有一定幅度的降价马上成交量会放大。再看滨海,相对平稳一些。远郊作为刚性需求投资产品稍微有一点冷落,远郊县的直接向下滑(PPT)这个数据是从6月份到今年2月份的数据。
我们再看一下政策和人口趋势,大家都知道政策,从07年到08年年底到09年年初,各种政策层出不穷,我们把政策的走势和整个市场的成交走势进行了一个复合,就是两个图结合在一起,最下面是货币政策先紧后松,从08年9月份开始下调利息,下调存款准备金。我们的财税政策在税收方面,土地使用税提高,然后就是企业的所得税预缴,也提出来,增加了企业资金运作的难度,放松是什么时候?是到年底的时候,出现了一个二手房的减免税,营业税、契税、印花税的减免。再看一下销售环节的政策,对我们影响最大的其实是07年9月份的关于加强商品商业性房地产信贷的通知,从土地、信贷和个人贷款三个方面对房地产市场进行了一个锁定、卡死,什么时候开始放缓了?到2008年的11月份,天津市出台了津八条调整了住房的标准,降低了首套房首付款的比例,以及贷款优惠的7折的信息,说明了我出台政策不会马上市场反映,需要一个时间,这个时间段我们估算了一下,一般是在7到8个月的周期会对市场产生影响,就是抑制房地产的时候,我们的房地产会出现一个反应,同时政府给了我们很到支撑房地产的政策法规,我们什么时候在市场的成交量显现出来呢?我们预测了一下应该是在今年的下半年第四季度的时候。
保障性住房是政策影响比较大的,就是廉租房,经济适用房、限价房,三次会议政府都有提到,这次两会肯定还会提到。07年开发了300万平米,占整体的19%,08年占到33.6%,09年达到了35.3%的适用房。保障性住房对商品房有什么影响?对比北京和天津这两个城市都推出了限价房,几乎60%的天津人都可以买限价房这个标准提升到了你年收入不超过45000你就可以买,也就是说我的收入门槛是1.44倍,而且天津的户籍也放宽了,现在只要是市内六区、环城四区的非农业户口人口就可以买。这种保障性住房对商品房的客流肯定是一个分流的效应,而不久就会显现出来。所以我们感觉这种保障性住房会大幅趋势商品住房的客户。
限价房的价格是周边商品房的天花板,比如说中北镇几大项目已经达到了4000块钱的水平,他周边的房价也是这个水平,说明了限价房和商品住宅是在同一水平竞争,但是有一点由于限价房的门槛的降低,买的人会增多,如果再把自己的价格进行一定程度的提高就是比较困难的一件事了,因为你给老百姓提供了商品性住宅,你的品牌议价是否能抗拒限价的基本率,有一个出路可能就是说要把我们的产品做得更精,我们的客户瞄得更准,对我们的客户要求的更高。
我们再看一下,对我们比较乐观的一件事,我们的人口是很重要的。现在外来人口的导入势必要增加住宅商品市场的繁荣。从整体来看到2007年的时候天津市的外来人口是171万,平均七个天津人就有一个外地人,而北京和上海是达到3个上海人三个北京人会有一个外地人。说明他们的外地人口给他们当地的消费市场住宅市场提供了源源不断的刚性血液。到2020年的时候我们天津的外来人口也会达到300万,四到五个人当中我们会出现一个外地人,这对商品房市场提供了一个很好的契机。我们再看一下,外来人口的当中一部分人蓝印户口,这个在1994年的时候已经提到了,在1994年的时候你用30万在市内在环城用20万在郊县用8万一次性买一个商品性住宅,我就给你一个蓝印户口,当时有统计的数据主要集中在04—06年的,在这三年当中每年平均办理了一万了,后来出现了调整,统统调回到100万,这时候07年到08年每年有4000个人能办,到这个月的时候又出现了新政策,市内六区塘沽区降到80万,环城区降到60万,郊县降到40万,门槛的降低为我们的蓝印户口需求创造了契机,这个肯定要比当时100万要好。在我们产品总价的控制的时候,也要考虑这一点,对我们今后产品的营销和产品的推广都有很好的帮助的。
我们再看一下土地市场,我更多的是从现象上来说,08年主要成交土地是工商业用地,住宅用地寥寥无几,到09年的时候更是这样,我们底下蓝色的居住用地比例相当小。我们再回顾一下,08年的时候我们楼面地价是1193元,其中最高的是相对于市内六区能达到4700,远郊县达到508,但成交的地块很少也就是40多块的地块,所以我们感觉企业在拿地的时候更趋向于理性。再看企业拿地的热情也是在降低的,在08年的时候。议价占到了6%,84%的土地都是以底价成交的,说明开发商拿地的热情不高,没有进行火爆的竞拍的现象。
现在对住宅趋势篇做了一个展望和预测,在这里面,我们通过前面的数据分析的时候也可以大体上看到我们房地产市场成交的一个走势,我们认为2009年的上半年已经接近于本轮调控的阶段性底部,但是走出这个底部不是太短的时间,但是09年9月份可能有一个明显的反弹过程,但是完全走出底部需要一个时间。
我们利用我们的供应数据和成交数据我们进行了一些指标的测算,进行了一下城市风险度整体的评估,这个指标先叫大家看一下我们的结果,就是这个图(PPT)纵轴可能是市场供求关系的反映,横抽是产品消化周期的反映,从市场供求关系和消化周期两个纬度我们反映类型区域的风险程度。09年的成交量我们预计会维持在500万左右,09年新增的供应量应该是有一个算法就叫求供比,就是用成交量除以供应量,接近于供需平衡。
再看(PPT)去化周期,第二个指标是供求比。然后就这两个指标我们对于我们的区域、我们的户型、我们的产品档次三种类型进行了风险度的评估,首先看一下区域越靠近左下角的地方是风险度高的地方,越靠近右上角的地方是风险度越低的地方。
第一个市内六区,最后得到市内六区是低风险区域,环城区域是中度风险区域,远郊区县以及滨海新区是次高风险区,这是进行大量计算以后得到的结论。
我们再看一下,面积段,我们首先划分为别墅类产品和普通住宅产品,别墅类产品单独提出来,我们可以看出来别墅类产品在天津是供大于求的局面相当严重,而且去化周期较长。对于普通住宅产品,我们发现150平米以上的产品的处于次低风险的区域,而90到150平米是处于中度风险区域,90平米以下是属于次高风险区域。70、90政策的落实,风险量肯定会继续扩大。(PPT)我们再看一下我们的产品档次,在这里面用的是它的价格来划分的档次,五千元以下八千到一万是次低风险区域,中高档和高档产品分别是处于次高风险区域。通过刚才的三个图把我们的区域,把我们的面积段,把我们的产品档次的风险度我们进行了一下评估,我希望能给大家一些借鉴。
最后看一下,来自很多开发商提供我们的一些资料,通过我们的整理和挖掘我们反映出来一个企业信心的一个程度。我们分别是在08年第三季度和第四季度的时候对全国企业进行了500多份的问卷调研,都是来自一线的开发商,我们现在把这个问卷显示的结果向大家汇报。
首先是4季度的时候大家的信心比3季度有明显的下降,因为4季度我们的市场的确是不好,压力的确很大,大伙儿当时做评价的时候往往是用自己的感受评价这个市场,所以我们清晰地感觉到,成交量大伙儿认为下降的由三季度的20%,迅速提高到了40%到50%的水平,房价的认为下降的水平提高到了60%的。
再看一下,土地需求计划,再土地方面收房的开发说中只有10%的人有土地需求,这10%以内的人如果拿地的话分别看重,由3季度的30%看重的是中心城区,4季度42%看重中心城区,远郊是越来越没有人想拿地了,主要集中在中心城区和近郊,这也是从我们受访的开发商当中反映出来的数据。
我们再看一下成交热点,三季度的时候大家认为应该是在中心城区20%,到第四季度的时候大家了40%,大伙儿有共同的想法就是市中心相对会坚挺,会成交火爆。
总体来说,我的时间比较紧,没有给大家进一步展开,总体来说我这个报告的五个部分跟大家分享完毕,谢谢大家!