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“组委会提出过要求,要想参展,必须让利。”5月初举办的春季房交会前夕,天津一位地产商向记者表示,房交会将会有好戏上演,因为“想买的、想卖的都憋了一年了,5月就指着这茬儿利好了。”
表面上看,天津楼市仍在持续“小阳春”,不过多数专家仍旧语调谨慎,认为这种现象并非是真实的体现。这一轮“小阳春”行情结束之后,楼市很可能陷入“温吞水”,因为这一阶段性行情是由一系列政策及自住需求支持,改善及投资需求何时恢复,尚未可知。
“政策性”行情触顶
如果不是春季房交会,轰轰烈烈的楼市“小阳春”在天津疲态将显露无疑。
据天津市国土房管局的数据显示,4月份天津新建商品住宅成交108万平方米,环比下降了12.5%。成交均价为6680元/平方米,环比上涨了2%,市场呈现价升量跌,且逐周下降的趋势。
“在天津1-4月的商品房销量中,蓝印户口占去了三分之一,结婚需求占了20%左右,拆迁需求占了23%左右,”天津市房地产业协会研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录向《地产》记者指出,除了结婚需求外,其他都是政策性刺激导致的成交量,而且这种成交在一季度爆发中已经释放殆尽。
拆迁及旧城改造对天津楼市一季度的回暖起到了关键作用。2009年2月,京沪高铁天津西站工程正式开工,老西站的改扩建工程就此拉开序幕。4个月内,将会有1.6万户居民陆续离开这块熟悉的土地,再加上塘沽东西沽地区拆迁,天津累计将会有超过200万平米的拆迁量,这在其历史上也称得上拆迁力度最大的一年。
天津市公布调整的蓝印户口政策,则对远郊楼盘有了最直接的刺激。从2月4日开始,天津市调整了蓝印户口管理政策。其中市内六区和塘沽区申办蓝印户口购房款降至80万元,环城四区和汉沽区、大港区申办蓝印户口购房款降至60万元,宝坻区、武清区和三县申办蓝印户口购房款降至40万元,蓝印户口的开放,让天津务工的外地人开始出手楼市了,4月份,外来人口在津购房达到57万平方米,接近总成交量的一半。
伴随着蓝印户口、拆迁、婚房等刚性需求的集中释放,天津楼市如全国市场般迎来了历史上最好的一个春天。但随着政策步入瓶颈期,以及改善需求和投资需求未能有效跟进,楼市在未来数月仍需谨慎乐观。
为期五天的春季房交会则在此出现了,多数开发商表示房交会仅抱着试试看的心理。尽管一季度销量不错,但开发商信心并不是很足,参加这次房交会的商品房只占全市所有待售商品房的三分之一。不少开发商表示,没指望能在房交会上卖多少房,仅想和购房人的接触了解一下市场的现状。
但市场的回应却令开发商欣喜。根据房交会公布的数据,从5月7日开始为期五天的展会中,房交会参观人次逾14万;成交各类房屋1300余套、累计约11万平米,这些数字均比去年春季房交会上升了四成。
不过有分析人士指出,房交会上的行情对整体市场并不具备普遍指导意义,“房交会上的楼盘数量还不到全市供给量的三分之一,成交产品也大多集中在中等偏高档次的楼盘。但目前整体楼市中低档楼盘的销售数量占有较大比例。”
从火锅汤到温吞水
对于开发商而言,如何将这种短时扭转过来的市场信心保持下去让他们苦恼不已,他们希望政府给予市场更足够的信心。永泰红磡集团总裁办主任段立新的解释最为直接:“只要投资客不入市,这个市场就总是有限的,只有投资者的需求是无限的。”
除了刚性需求的不可持续性,巨大的存量房也是压在开发商心里的一块石头。据刘玉录博士的研究,按照目前回暖时的数据计算,把市场上现有的存量房卖光,天津至少需要20个月。
但楼市“阳春”的持续,也让开发商开始试探市场价格,此前制定的各种优惠策略被悄然取消,取而代之的是价格回到优惠前的水平。还有为数不少的开发商选择了微微上调价格来试探消费者的承受能力,许多楼盘价格已比去年年底上涨了一成。
多数业内人士开始担忧部分楼盘的涨价做法。价格调整到位的、性价比高的地区和楼盘,回暖力度就大。这几乎是所有市场研究机构和专家学者对于小阳春的一致结论。国泰君安就在报告中这样写道:“房价定乾坤。降价效应加政策刺激促进了本轮回暖;房价调整越充分的地方,成交量反弹越大。”
刘玉录也认为开发商应慎重涨价,“成交量一上来就涨价,消费者不是又得打鼓么,始终这么反复,不利于行业恢复。”
“过快的涨价只会吓走购房者。”一位天津开发商则告诉告诉记者,公司进入4月份以后的每周成交量只有30余套,“在3月份时从来没有低于过60套”。这其中,优惠策略的取消可能是最大因素。
未来几个月会如何?在多日采访中,多数学者、开发商和中介均判断:成交量可能会萎缩。“房价并没有如预期般降到位导致多数购房人观望,很多购房者由于开发商春节后涨价而推迟了购房计划。”政府几乎用尽所有的救市办法,才造就这轮政策性、阶段性、自住型行情。但近期很显然不会再频繁出台救市政策。
“2009年年中天津楼市很可能将面临新的选择,随着宏观经济的变化,未来两月楼市很可能会发生一定幅度的震荡。”刘玉录如是告诉《地产》记者。
“抄底”土地
当然,市场上不一定全是坏消息,至少土地市场上时如此——与楼市成交量阶段性恢复相比,天津土地市场正从冷清转为活跃。
在刚刚闭幕的天津“地交会”上,天津市一口气推出了37块地,其中市内六区的核心地块有24块,还推出了一级开发的土地和拟出让的土地,请开发商参与“预申请”。包括金地、招商在内的95家外地开发商、新鸿基、恒基兆业在内的28家港资企业以及128家本地开发商参与了此次“地交会”。
天津市国土局一位负责人在“地交会”上表示,目前市场复苏行情来之不易,天津要推一些好地,以促进市场交易量。
“地多、钱少、速来。”一位参加天津“地交会”的开发商对记者说,天津市这次不仅推出了很多位置较好的地块,还推出了几块面积达数十平方公里的新城开发项目。由此可见,地方政府不仅希望推动土地交易量上升,还希望更多资金参与到土地一级开发和城市开发当中,从更上游为城市建设提供资金支持。
而在4月份,天津成交的住宅土地则达4000余亩,较前12个月的均值有超过一倍的增长,在全国土地市场中呈现出一枝独秀的局面。“虽然不排除会有短期波动,但我们认为中国房地产市场可能已经确认了底部,土地价格可能也已见底。”
部分业内人士认为,随着一季度楼市的回暖,地产企业开始从蛰伏期中逐渐苏醒,部分开发商开始酝酿“抄底”土地。此时在天津买地,发展商更是基于对天津房地产市场长期向好的预期。如大连万达集团3月份以10.45亿元价格竞得天津河东区地块,并表示今年计划继续投资在天津增加土地储备。(张育群)