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沈阳:印证"车老板儿"式哲学
在马头前悬一根胡萝卜可以让马儿跑得快又不偷懒。马儿以为属于自己的胡萝卜就在眼前,所以不停地加速,但是无论怎样努力,胡萝卜与马儿之间还是保持着初始的距离,看起来近在咫尺,但是却吃不到。这是一位车老板儿的哲学。这种"哲学"在沈阳经济适用房市场似乎也正在得到印证。
谁动了我的胡萝卜
在李伟(化名)眼中,他自己就是那马儿,经济适用房则是他眼中的胡萝卜。
2008年,李伟曾试图申请经济适用房。按照当时的沈阳市经济适用房管理办法,李伟只能在指定的楼盘和户型中做出选择。虽然当时沈阳市经济适用房售价以2980元/平方米为最高上限,但是考虑到生活、交通的便利性,李伟还是推迟了购房计划,期待2009年会有更合适的选择。
然而2008年末,坊间"沈阳拟停建经济适用房"的传言让李伟陷入恐慌,随后,沈阳市房产局发布的《沈阳市经济适用住房货币补贴办法》(以下简称《补贴办法》)则似乎印证了传言的真实性。
《补贴办法》规定,从2009年1月1日起,放宽购买经济适用房家庭人均月可支配收入标准限制,从2008年的"700元以下"提至"852元以下"。同时取消经济适用房指定楼盘、指定户型的限制。并根据不同区域,对符合购买经济适用房条件的家庭给予最高5.5万元、最低1.3万元的购房货币补贴。但是申领经适房货币补贴必须要先到社区领取表格,拿到资格认定书后,在3个月内购房,并且办完过户或领取房证,方可得到补贴款。
沈阳市经济适用住房发展中心有关负责人曾对当地媒体表示,限制标准的放宽可使更多的低收入家庭从中受益。但是对"沈阳2009年将停建经济适用房"的传言则没有做出回应。
"沈阳商品房的价格和经济适用房价格差距空间小,而且很多经济适用房区位也不理想,用货币补贴取代实物配售,就是鼓励老百姓买房",沈阳一家本土地产商道出了《补贴办法》中的玄机。
分析人士指出,受金融危机和全国房地产行业销售受挫影响,2008年沈阳市存量房已经达到4000万平方米,而沈阳市每年房屋销售仅能消化1000万平方米。
停建经济适用房,并对昔日具备购买经济适用房标准的购房者进行货币补贴,就是迫使这批购房者融入商品房销售市场,借此消化掉房地产市场的存量,稳定房价。
胡萝卜是谁的
即便是充当了"消化市场存量房、稳定房价"的棋子,很多老百姓还是期望通过经济适用房圆自己的安居梦。
从一政府基层工作人员处获知,2008年,其所在街道办的居民申请购买经济适用房的热情就十分高涨,即便目前身边还没有一个人因为申请通过而获得政府的5.5万元补贴,但是居民申请经济适用房的热情却依然。
据不完全统计,今年该街道办共有1200余人申请经济适用房购房补贴,但截至目前,只有2人获批。
但即使有政府5.5万元的购房补贴,原本按"穷人经济学"设计的经济适用房却依然只能是马儿眼前的胡萝卜。
虽然《补贴办法》中规定,购房者可以通过申请抵押贷款购房,但是作为低收入人群,敢问哪家银行愿意放贷?即便银行放贷,依据沈阳目前的房价,购房者仍要担负沉重的负担。
参照辽宁省建设厅通报的今年前7个月沈阳市商品住宅成交均价4214元/平方米,一处50平方米房产的总房款为21万余元,去除政府补贴5.5万元,余款15.5万元。
假设购房者首付五成,按等额本息还款法计算,贷款年限为最高限30年,享受2008年12月23日利率下限(7折),购房者还款总额将为135785.22元,月还款377.18元,占购房者家庭人均月可支配收入的44%。但在购房者获得政府补贴款之前,必须至少预先支付总房款的30%,即6.3万元。
有关专家认为,一边是取消经济适用房建设,而改以货币补贴的形式,一边是房价的持续上涨但是购房补贴数额却没有变化,最终只能导致"买得起经济适用房的人不具备购买资格,具备购买资格的却又买不起",依然难解"住房困难"的迷局,而经济适用房则将逐渐沦为"空中楼阁"。孙智见习记者程景亮
济南:10年难脱尴尬局面
济南市经济适用房选址多在市区远郊甚至长清区境内,生活设施不完善,因此享受该政策的人群购房热情并不高,经济适用房并没有真正发挥实质作用。"谈起济南的经济适用房,业内人士如此评价。
尽管济南市的经济适用房已经规划发展了近10年时间,至今依然难以摆脱"不适用"的尴尬局面。
两批房源
记者了解到,截至目前,济南市除了2007年首次推出600余套经济适用房,和日前正在选购过程中的第二批528套房源外,再无其他可供房源了。
即便是上述两批经济适用房,基本处在市区远郊和几十公里外的长清区,要么配套及交通跟不上,要么跑到几十公里外的新区生活,这让不少有选房资格的购房者无奈放弃了。
2007年9月,在我国经济适用房建设规划提出8年后,济南市的第一批经济适用房刚刚破土。当时,济南市有住房困难的家庭大约6万户,600余套房源也只能解决困难户的1%。
作为济南市经济适用房的开篇之作,世纪中华城项目受到了市民的高度关注。然而,首个经济适用房项目却在选购中遭受冷遇。2242元每平方米的价格尽管比闹市区低一些,但在济南西部却也算不上很便宜。在2007年底的首次选房活动中,204户符合条件的购房者有113户选择了放弃,这无疑给刚刚破土的济南经济适用房泼了一盆冷水。
今年上半年,在推出首批世纪中华城项目近两年后,位于济南市长清区的528套房源进入选房程序。由于长清是前几年撤县划区而来,离主城区距离较远。因此,除了长清区低收入者购买较为踊跃外,济南市其他城区的低收入群体几乎鲜有人问津。有的区只有几个人报名,有的区竟然一个人也没有。
障碍何在
据了解,我国经济适用房建设始于1999年。此后,济南市曾多次推出经济适用房建设规划。一直到2007年,关于经济适用房的利好消息不断,经济适用房依然是千呼万唤没有出现。
要么房源跟不上,要么推出后,得不到低收入群体的欢迎。业内人士称,济南市经济适用房选址多在市区远郊甚至长清区境内,生活设施不完善,因此享受该政策的人群购房热情并不高,经济适用房并没有真正发挥实质作用。
"经济适用房之所以不适用,除了区位及配套外,济南经济适用房还存在门槛过高、房源太少、制度保障跟不上等因素。"分析人士认为。
分析人士表示,目前,济南市经济适用房的购买门槛相对过高,尽管该市已经将家庭人均年收入购买条件已经提高到1.4404万元,但依然有很多无住房而达不到购买经济适用房条件的人。
针对一些选到房又放弃的购房者,济南市房管局有关负责人也表示,放弃的家庭多因为申请不到贷款,申请经适房必须开低收入证明,而申请银行贷款要出示有还款能力证明,二者有些矛盾,对低收入家庭而言比较困难,而且很多申请人年龄比较大,有的靠退休金生活,这些条件都不符合银行的放贷要求。
专家认为,要想解决经济适用房存在的问题,政府应该加大经济适用房的开发力度,为购房者提供更多可选择的房源,同时还要搞好公共交通、学校、医院等配套建设,也要协调一些购房者与银行贷款的实际矛盾和施行相关制度保障。