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05-06年地价较合理透支度低
研究报告显示,从2005-2006年出让土地的地价比重比较来看,虽然05、06年拿地项目的地价/当时房价均超过了地价/开盘均价,但这些项目上市销售后,地价/整盘均价较地价/开盘均价的降幅在3%-4%左右,这也就意味着项目在开盘后,房价仍有一定幅度的上涨空间。此外,06年拿地项目的地价/当时房价较05年出现了小幅下降,这也说明了这两年地价涨幅与房价涨幅基本同步,甚至略慢于房价的增速。因此05、06年地价相对合理,透支房价的现象并不突出。
面粉贵过面包07年达到高峰
2007年地价透支房价现象最为严重。2007年拿地项目的地价/当时房价平均值与地价/开盘均价平均值相比差距巨大,地价/当时房价平均值高于地价/开盘均价平均值达18.5个百分点,而地价/开盘均价与地价/整盘均价平均值的差距很小,甚至出现了地价/开盘均价低于地价/整盘均价平均值的现象。
陈啸天指出,这主要是由于2007年房地产市场供需两旺,房价快速上涨,开发商出于对后市的乐观态度,对房价涨幅预期过高,因此在土地市场上表现积极,火爆竞价的场面不断出现,土地成交价格被持续抬高,全国各地地王频出,从而导致07年拿地项目的地价/当时房价平均值高达39.7%。
08年开盘项目受制于大市不佳,房价下跌,地价房价比大幅上升;即使在09年,市场逐步回暖,但由于07年所拿土地时地价较高,诸多"地王"地块甚至出现了面粉比面包贵的现象,因此地价房价比仍相对较高。
08年房价透支现象有所回落
2008年房价透支现象多集中于年初。拿地项目的地价/当时房价平均值在各年度中处于次高值,这主要是由于08年初土地市场延续了07年的热度,地价继续处于高位,而此后房地产市场逐步陷入低迷,虽然政府制定的土地出让价格有所下降,但土地成交仍然受阻,加之房价的涨幅也出现放缓甚至回落,因此08年拿地项目的地价比重均值仍然处于较高水平。
报告显示,08年拿地项目的地价比重有所回落,但仍高于平均水平。08年拿地并销售的项目,多为年初拿地年末入市,08年年初土地市场正处于交易活跃的末期,而房地产市场是从2季度末3季度初开始下跌,因此其拿地相对较高,而销售价格相对低廉,从而造成地价房价比达到30.76%;09年市场回暖,销售价格有所上涨,因此地价房价比也略有回落,但幅度较小。
地块地价比超70%拉红色警报
2009年初企业预期谨慎,但从09年2季度起,随着住宅市场的逐步回暖,土地市场的热度也持续上升,高价地块不断涌现,房价透支现象开始增多,6、7月部分成交地块的地价/当时房价比值甚至已经达到70%以上,这些项目在未来上市时将面临较大的市场风险。
其中,北京和上海成为高价地块主要分布城市。这主要是由于这两大城市房地产市场较为成熟,受宏观调控影响后回暖较为迅速,市场风险相对较低。因此,开发商普遍看好其房地产市场发展前景,在土地市场逐步转暖后,两大城市土地成交不断升温,开始出现较为激烈的竞价现象,高溢价率地块频出,地价也被逐步抬升。
陈啸天以北京为例,2009年5月富力以14097元/平方米的楼板价,高达241.5%的溢价率竞得广渠路10号地块,6月与之相邻的广渠路15号地块,又被中化方兴以14494元/平方米的楼板价拿下,而两幅地块周边房价在15000-22000元/平方米左右,地价/当时房价的平均值均超过了70%。考虑到未来还有建设成本,这些高价地若要有正常的盈利空间,未来的房价必然高企,这将带来更大的市场风险,红色警报已经拉响。