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日前,天津河西区小海地小二楼危陋房屋拆迁改造工程全面启动。本次拆迁涉及居民近9000户。由于本次拆迁“异地安置房”供应充足,价格定在每平方米三四千元,因此受到了拆迁户的热捧。不过,由于目前部分安置房还不能入住,所以该拆迁地区周边区域的租赁房屋供不应求,近期,小海地小二楼周边房源租金上涨了两三成。而从2009年春节之后,很多中心城区楼盘都出现了价格飙涨的现象。久违的蜂拥排队、蜂拥购买项目认购卡现象重回市场。
09年初以来中心城区新房成交情况
1月 均价9431元 9.03万平方米
2月 均价9552元 13.36万平方米
3月 均价9504元 31.07万平方米
4月 均价9492元 28.74万平方米
5月 均价10186元 30.86万平方米
6月 均价10360元 27.86万平方米
7月首周 均价11051元 7.42万平方米
安置房受拆迁户热捧
据悉,小二楼拆迁安置房主要分为“原地还迁房”“异地安置房”两种。其中,“原地还迁房”面积——独单不小于50平方米、偏单不小于60平方米。在三年盖房期间,每月每户补助周转费——独单1000元、偏单1200元,可用于租房;“异地安置房”包括周边地区的三处楼盘,分别为津南区双港新家园的金秋新苑、津南区双港新家园的民兴园和民盛园、西青区大寺新家园的龙顺园。三处楼盘都属于经适房,将在一年内建成。每月同样给予周转费,最小安置房为偏单。
天津部分地区房价暗涨 小海地、中心城区成热点
10月8日中午,记者在位于河西区浯水道上的“小二楼拆迁指挥部”看到,三处“异地安置 房”的楼盘简介前挤满了正在选房的市民。不少人一边比对着房型图,一边询问售楼人员楼盘的配套设施等情况。其中,金秋新苑的安置房销售最为火爆,标注着楼层、面积以及均价的选房面板上,超过80%都被贴上了表示“已售出”的红纸条。“金秋新苑的房价在每平方米3600元至4500元之间,安置面积不小于73平方米。现在只有1号楼和4号楼还有余房,其他四栋楼基本售完。”据金秋新苑的售房员介绍。
正在现场选房的刘先生表示,龙顺园的交通比较便利,家门口不仅有多条公交线路,还规划了两条地铁线。“我考虑了三天,决定要一套龙顺园的房子。现在房价一直在涨,还是有套房子‘攥着’比较踏实。”据了解,金秋新苑之外的另两处“异地安置房”的均价都在4000元左右。其中,民兴园和民盛园的安置面积不小于 0平方米,龙顺园的安置面积不小于62平方米。
拉动周边房屋租赁市场
住在南楼附近的许女士有一套小海地的一室住宅用来出租。“9月底,原先的承租人不打算再租我的房子了,所以我在网上发布了出租信息。没想到信息一传到网上,求租电话便没断过,平均每天要接三四十个。”许女士说,她确实没有想到小海地的房子这么抢手,后来从中介公司得知,是因为小二楼拆迁使周边出租房屋变得抢手。“物以稀为贵嘛,原先我把每月的租金定在了800元,但求租的人太多了,所以谁给的租金高就租给谁了。最终,房子是以1000元每月的价格租出去的。”
由于部分安置房还不能入住,所以导致房屋租赁市场比较活跃。近期,小海地周边房源租 金上涨了两三成。”中原地产(天津)三级市场部分行经理赵静表示,“异地安置房”供应充足,而且价格也具有一定的竞争力,因此购买新房、二手房的拆迁户并不多,周边楼盘成交量出现明显变化的可能性不大。
小海地区域价值持续看涨
据了解,小海地地区将借力柳林城市副中心的整体规划,依托周边环境改造提升,区域价值将持续看涨。
某研究院天津分院总经理蒋云峰表示,随着地铁1号线的通车,小海地地区的交通条件得到“跨越式”提升。小海地小二楼危陋房屋的整体改造涉 及范围很广,随着市政配套设施的逐步完善,小海地地区房地产市场成交价格将看涨。
“虽然小海地是一个传统的居住区,但是在开发过程中也应加大公建、商业用地的‘占比’,这样才能保证可持续发展。”蒋云峰建议,小海地小二楼区域拆迁后不应全部规划为居住区,应该适当提升商业、公建用地占比,甚至可规划区域商业中心。
在低迷了近一年之后,楼市战火重燃而且越烧越旺。据某投资顾问部对房管局发布的数据统计显示,上周(2009.6.29—2009.7.5),天津中心城区(市内六区)新建商品住宅成交均价继续上涨,每平方米突破了11000元,达到了11051元/平方米。同时,房价的持续上涨并没有使成交量下降,上周中心城区成交新建商品住宅7.42万平方米,环比上涨了5.7%。
数据显示,上周南开区成交量达到了3.2万平方米,占据市内六区总成交量的43%,该区成交均价为12374元/平方米,在市内六区中仅低于和平区。据业内人士分析,南开区楼盘成交量的大幅放量是上周市内六区成交均价突破11000元/平方米的主要原因。
两个月房价飙涨1成
南开区某楼盘项目开盘销售,12000多元/平方米的价格并没有减弱购房者的热情。一大早,就有大量的购房者蜂拥而入售楼处。该楼盘开发商告诉记者,仅上周六、周日两天,就销售了190多套新建商品住宅。
今年春节期间,老城厢某楼盘项目优惠后的均价是9500元/平方米,而且销售人员主动提出给予优惠。后来由于销售火爆,到3月中旬时,该项目销售均价涨到了10500元/平方米;到了5月中旬该项目新楼座开盘时,购房者需要提前花2万元购买认购卡之后才能选房,同时销售均价已上涨到了12800元/平方米,不买认购卡就不能选房。昨日,记者再次致电该项目,相关负责人表示:“近期销售非常火爆,房价几天就会变一次,现在最新的均价是14500元/平方米。”5个多月的时间,房价的涨幅将近53%。
从2009年春节之后,很多中心城区楼盘都出现了价格飙涨的现象。久违的蜂拥排队、蜂拥购买项目认购卡现象重回市场。数据显示,2009年5月,中心城区新建商品住宅成交均价突破10000元/平方米,达到10186元/平方米。而如今仅仅过去了两个月,11000元/平方米的关口又被突破了。上周,中心城区新建商品住宅成交均价为11051元/平方米,两个月时间房价飙涨近一成。
虽然成交均价飙涨,但是成交量并没有因此而受到影响。上周,中心城区新建商品住宅成交7.42万平方米,而1月份周均成交量仅为2.26万平方米,当前成交量是年初的3倍多。今年上半年,天津市共成交新建商品住宅562万平方米,超过了2008年全年的成交量。业内人士认为,当前的楼市不能仅仅说是反弹,而应该说是市场的反转。
哭穷房企咋突然“阔”了
从2007年底开始,受全球金融危机等因素影响,国内房地产市场陷入了前所未有的低迷。仅仅在一个季度之前,包括富力、恒大在内的众房地产企业还深陷在令人印象深刻的资金短缺的负面消息里。但一个季度之后,它们已重新开始高调拿地。某数研究院 天津分院统计显示,6月份本市商业、居住用地成交23宗,较5月份的成交3宗环比暴涨666.7%,其中仅是拿下东南角地块的保利地产,就贡献了3.8亿元。不仅是天津,北京、上海、广州等城市的土地成交量亦出现倍增。
不少大型房企更是频频出手。万科在5月份共斥资23亿元在佛山、无锡、沈阳、青岛四城拿下6幅地块;SOHO中国表示“可供选择的项目很多”;恒大地产更是“着急”到登报寻找土地项目。去年还在“哭穷”的房企们,怎么又突然“阔”了?
一位业内人士告诉记者,一直以来,房地产开发企业的资金来源主要有三大渠道:银行贷款、企业自筹和预售款,“我们看到,去年年底到期的房地产公司贷款,银行基本上都给予延期了。目前,又到了房地产发展的关键时刻,未来房地产如果走势良好,房地产还钱才更有把握。所以,银行在这个时候当然要鼎力相助。”
另一个资金来源是房地产企业的密集融资。数据显示,自今年4月份以来,包括金地集团、保利地产、泛海建设、SOHO中国、华润置地、龙湖地产在内的10余家房地产企业,融资金额超300亿元人民币,融资方式包括股票增发、发行企业债等。而融资目的,大多为土地储备资金。
某地产总经理张良分析,09年一季度的楼市“小阳春”中,不少房企降价销售、快速回笼现金的做法取得了良好的效果,房企资金链已有大幅改观,“只要房企资金链没有问题、只要房企还希望扩大市场占有率,大肆拿地都是房企扩张的首要举动。”
此外,2009年宽松的货币政策亦为市场注入了巨大的流动性 。数据显示,09年1月-5月,信贷增长额度为5.8万亿,已经超出年初央行预计的今年全年信贷新增5万亿的下限。“大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业,投资回报率最高的股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者。”张良表示。
除了宽松的货币政策、较低的贷款利率,近期,政府连续出台新政的扶持效果也开始显现。5月27日,国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,这是商品房资本金比例13年来的首次下调,也被认为是推动楼市回暖的重大利好之一。