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对于明年新政策趋势,刘玉录分析说,按照往年的安排,中央经济工作会议将确定经济政策发展的大框架,预计今年调结构和防通胀将提上日程,因此有关房地产的政策也将围绕这两方面进行。明年物价会否继续上涨,利率会否出现上调,将成为整个房地产政策趋向发生变化的重要信号,同时,各地楼市房价及交易状况也将成为地方有关政策制定的重要依据。
在房地产信贷政策方面,据银行界人士介绍,微调已经不可避免。因为房地产市场快速由冷变热,目前已集聚了一定风险,近期在信贷审核的尺度把握上将会适度从紧。 今后的调整基调是压需求、增供给、使它更平衡,避免大起大落。
“二套房首付四成,房贷利率一律上调10%,首套房贷七折利率年底取消”,自10月底上海多家中介机构以及商业银行内部都频频流传出此消息。天津各家信贷部门也表示,虽然还没有接到央行关于首套房贷政策在12月31日以后如何调整的通知,目前也仍在执行首套房首付两成、利率七折的优惠政策,但是对二套房贷早已严格把关,不符合首套房标准的一律执行首付四成、利率1.1倍的政策。11月3日中国人民银行、银监会发布了“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”, 通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。可见在信贷方面对二套房等投资性购房政策收紧信号明显。
在交易税费方面,我爱我家等中介人士认为,交易税费优惠政策对改善型购房起到了很大的刺激作用,如果政策变化,这部分交易将有所抑制,因此建议有选择的调整。在优惠政策到期之后,对住房消费政策进行结构性调整,对刚性的、自住型的需求应该继续予以优惠政策的支持,以此继续拉动住房消费。
另外,在土地政策方面监管从紧政策也很明确。在去年年底地方政府的救市策略中,土地政策上的松绑成为了稳定房地产市场的重要举措。多个城市均在“救市”新政中,允许土地出让金延期缴纳或者采取分期付款的方式。随着今年土地市场回暖,在充裕流动性的支持下,房地产企业支付能力大大提高,土地出让金延期与分期付款的优惠已很少有人继续提及。 而随着今年地王再度频繁出现,国土资源部在监管土地出让金缴付、打击囤地等政策上从紧也已成定局。今年9月,经过房价与地价之争后的国土部开始频繁调研各地土地出让与房企土地储备情况,并多次重申禁止囤地、闲置土地两年回收等政策,从严监管土地意图非常明显。
房地产投资开发方面,10月26日国家发改委批复了《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》,要求加快金融体制改革和金融创新,努力建设与北方经济中心相适应的现代金融体系和全国金融改革创新基地。机构人士认为,在有关房地产金融创新方面天津将率先相关政策。上海的建银精锐资产的李晓东董事长日前在天津环渤海投资论坛预计,从长远看,目前中国房地产开发企业的资金单纯依靠银行信贷的模式急需进行调整,开辟一些新的融资渠道,探索一些新的经营工具。其中包括一个是大家议论非常多的房地产信托投资基金的产品等。
原定于2009年12月31日终止的房产交易优惠政策
一、对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照首次贷款政策。
二、减免营业税,普通住房免征时限由5年降为2年,不足2年转让的,按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。
三、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可按照下限扩大为贷款基准利率的0.7倍和最低首付款比例为20%的优惠政策给予支持。对贷款购买第二套住房、但人均住房面积低于我市平均水平的,可比照首次贷款购买普通自住房的优惠政策给予支持。降低购房贷款担保费收费标准。
四、暂免征收经济困难群体购房交易契税。在2009年内,对因房屋拆迁而购买普通住房的低保、特困居民家庭,暂免征收购房交易契税。
五、延期执行土地增值税清算办法。房地产开发企业按照规定的预征率缴纳土地增值税,在2009年内,凡符合土地增值税清算条件的项目,可暂不办理清算手续。