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近日,国家税务总局针对房产税、城镇土地使用税有关问题专门发文进行了明确,对于租赁行为中的房产税问题以及地下建筑用地使用税问题分别进行了细化。有关专家认为,此举意在进一步完善税收政策,堵塞税收征管漏洞,但两项新政策对房地产市场整体影响不大。
房产税
通知指出,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税;产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税;融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
近日,国家税务总局针对房产税、城镇土地使用税有关问题专门发文进行了明确,对于租赁行为中的房产税问题以及地下建筑用地使用税问题分别进行了细化。有关专家认为,此举意在进一步完善税收政策,堵塞税收征管漏洞,但两项新政策对房地产市场整体影响不大。
通知指出,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
解读一:不交租金也得交税
天津商业大学经济学院财政系副教授梁学平认为,该通知的主要目的在于堵塞税收漏洞、增加税收收入。“该通知出台后,明确了无租使用其他单位房产的应税单位和个人也须依照房产余值代缴纳房产税,因此以后‘白’租房的人即使不交租金也要交房产税。”
房产税征收标准分为从价计征和从租计征两种方式:从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%;从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:应纳税额=租金收入×12%。
解读二:由实际占有人缴纳
该通知明确:房产税由“无租使用其他单位房产的应税单位和个人”“承典人”“承租人”代缴或缴纳。南开大学经济学博士刘玉录表示,这并不意味着纳税主体发生显著的变化,“房产税一直是由产权人来缴纳的,但是1986年的008号文件对于‘承典人’‘承租人’的缴税义务没有做出明确的规定,而该通知则明确缴税人为房屋的实际占有人,这是对原有政策规定的细化。”
业内:房产税执行困难重重
河西区某二手房中介公司经纪人小周表示,客户租房时只有到房管局备案后才会涉及房产税的征收问题,而目前多数客户不愿登记备案。“我经手的租赁生意不下百余单,除了几单高端租赁生意外,其余的租赁客户都没有到房管局办理租赁备案,因此缴纳房产税的客户非常少。”
“本次税收政策对于完善房产税、城镇土地使用税政策,堵塞税收征管漏洞有明显作用。但是至于税收执行方面没有涉及。”梁学平认为,只有房管部门与税收部门互相配合,才能使得房产税征收的事宜得到落实,但是目前执行起来困难重重。
解读一:涉及建筑为“单独建造”
对于“单独建造的地下建筑”,业内专家给出了解释,即为不与地上建筑融于一体的地下建筑部分,或只有地下部分没有地上部分的建筑。“例如社区公共绿地或花园下面的停车场,或者公园下面建设的商场超市等。”专家认为,此类建筑主要涉及商业地产,在本市商品住宅中,建设有单独地下车库或商场的项目并不多,而商业地产项目的土地使用税应由地下建筑的所有者缴纳。
解读二:对房市影响甚微
那么究竟土地使用税对于市民生活有没有影响呢?刘玉录表示,如果小区内建有单独的地下停车场,而该部分建筑面积又通过公摊的形式在销售过程中已经转嫁给全体业主,那么小区居民就需要为停车场缴纳土地使用税。
“通过公摊转嫁给业主以后,业主就是地下建筑的实际所有者,但是本身土地使用税分摊到每户业主身上并不高,目前又按照应征税款的50%征收,估计摊到每户身上一年也就几块钱。”他表示,“可以说土地使用税对于房地产开发和销售还是会有影响的,但影响细化到户就微乎其微了。”(记者苗娜姚华)
◆权威观点◆
新政增加财政收入
昨天下午,记者致电中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘恒,刘恒表示,去年年底以来,国家出台的二手房营业税等相关税费优惠政策主要为刺激消费,给市民带来了很大实惠,但也影响了财政收入。此次财政部、国家税务总局出台了完善房产税、城镇土地使用税的政策,虽然对于个人房产税的征收执行力度作用不明显,但是目前税务部门征收房产税的主要目标还是商业、写字楼等经营性用房,因此该政策的完善将有利于未来国家财政收入的提高。