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三剂“凉药” 楼市“去火”
继营业税“2改5”及“国四条”楼市降温政策出台后后,上周四,国土部等五部委再开“降温猛药”——“开发商拿地首付不低于50%”。这是10天内国家连续三次“重击”高房价。周五,住建部邀请600余名副市长进京,共商抑制房价政策,将遏制房价过快上涨作为2010年全国住房建设工作的首要任务。
房地产专家指出,近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策,透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧,全面加强房地产市场的调控力度,政策收紧倾向明显。分析人士认为,对于当前深陷“高烧”的楼市,国家一连串的“降温良药”拉开了地产调控的序幕,有望为楼市“清热去火”,回归理性保健康。
楼市“去火”势在必行
虽然楼市已发出调控信号,但是目前很多消费者还没有打消买房念头。上周末一个外地朋友打电话来说打算到天津来投资买房,希望帮他找一套80万元左右的房子。记者了解到,实际上这很难实现,一是适合80万元左右一套的市区地段房屋供应量很少,二是大部分在售楼盘价格已有较大涨幅,增值空间越来越小。近来一直为买房”奔波“的梁先生告诉记者,看到朋友纷纷投资购房,自己也沉不住气,筹划着再贷款买一套房作为保值工具。但是从两月前开始看房、排号,至今他仍没有实现愿望。“要么‘摇号’中不上,要么开盘价和预期差距太大,实在太难了”。
在“救市”政策及通胀预期下,今年楼市从回暖到火爆,一路走高。国家统计局最新数据显示,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10月份扩大0.5个百分点,这也是自今年3月份以来,全国房价第9个月连续上涨,而且一些城市房价已超过2007年高峰期水平。
“过高的增长在表明国家救市任务已经完成的同时,也给房地产市场全面调整带来了契机。”业内人士普遍认为,“迪拜危机”给处于高热状态的楼市再次敲响警钟,在全国楼市不断刷新的房价、地价神话过程中,楼市积聚的风险越来越大。楼市“清火”势在必行。
中国城市科学研究会副秘书长王明浩分析说,国家开始调控楼市,一方面是因为经济复苏,有了调控的条件,另一方面,我国房地产市场也已经到了非调不可的地步。 目前楼市存在三大因素导致必须“清火”:首先,从宏观经济角度来看,今年中国经济“保八”已无悬念,楼救市任务也完成,明年更重要的是经济结构调整,国家将把发展重点放到经济产业上;其次,今年下半年开始,投资型及炒房客大举入市,地王频出、开发商和投资客哄抬房价等现象又开始出现,这给楼市健康发展埋下了隐患;第三,目前一些城市房价上涨过快,价格屡创新高,继续冲刺可能会吞噬明年的上涨空间,也需要一段调整和续势期。
调理楼市 三剂“凉药”
五部委土地调控出台后,股市应声跳空低开,地产板块带头下跌,这也给处于高热状态的楼市提了一个醒,国家并不缺少给楼市清火、降温的“凉药”。只是考虑到可能产生的副作用,不能过猛,既要将过快上涨的房价稳定下来,又不至于把整个房地产市场打倒。分析人士认为,近来国家连续开出的“三剂药方”比前几次更有针对性,有抑有保,全面调理,有利于楼市的后势健康。
■第一剂
营业税“2改5”抑制投机
去年12月国家和地方出台的一系列税费减免政策,在激活楼市的同时,也使部分炒房及投资性购房成本降低。除了买新卖旧,现在很多家有余钱的市民都把买第二套、第三套住房作为理财方式,贷款及税费优惠使这些改善型及投资型购房需求持续增大。
12月9日,针对楼市投机性购房及房价过快上涨,国务院开始出台具体调控政策:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。这一政策打压投资投机成本的意图非常明显,同时也突出了突出了有保有压的政策导向。
中原地产等机构人士分析说,9日政策对去年131号文件进行了“一个取消”和“一个继续”的调整。“一个取消”是指取消“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策,将个人购买普通住房超过5年享受税收优惠,改为2年,将过去按照全额征收的税收,改为按照差额征收。这将对短期的炒房投机形成抑制。营业税征免时限的拉长,将明显增加炒房者的投资成本,受此政策影响,部分投机性买家可能会退出,这将对平抑房价过快上涨产生积极作用。所以有关税率的出台可以起到市场退热剂的作用。
应当注意到,此次营业税政策的调整主要是为了抑制楼市内的短期炒买炒卖现象,并没有对自住需求造成影响。此次政策明确了继续实施的“131号文”政策:“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这对普通自住购房需求仍将起到积极作用。
房地产机构及银行界人士预计,在税费方面,今后还会有抑制投机和投资的调整政策出台。如针对大户型、高档房的税费可能再调整;商品住宅转售环节的个人所得税可能会从严征收;针对个人和开发商的土地增值税也可能从严征收。
另外,在房贷方面, 二套房贷及其首付比例提高也将成为调控的主要目标。这一点在上周末住建部会议上有关负责人表示:“在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时,更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准,抑制投资和投机性购房。”而摩根大通上周也发布报告称不排除中国房贷政策进一步微调的可能。
另据媒体报道,银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查,房地产行业信贷风险赫然在列。一位未具名的银行业内人士在接受媒体采访时说:“国家这次明确表态要调整房地产市场,抑制房价过快上涨,那么银行自然会收缩房地产信贷。同时,首付比率也会相应提高。
■第二剂
“国四条” 遏制房价过快上涨
12月14日召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议还出台了4条具体措施,包括要“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险;继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度;加强房地产信贷风险管理。这个被业内称为“国四条”的全新表述,比前一次国务院常务会议更为收紧,但同时也不乏暖意:增加普通商品房的供给、继续支持居民自住和改善型住房消费、继续大规模推进保障性安居工程建设,这些均意在推动行业发展。
金地集团天津地产公司总经理郝一斌、 保利(天津)房地产营销总监王希岩等企业人士认为,国家提出遏制房价过快上涨,非常及时,而本次“国4条”提出的具体措施,也突出了结构调整的整体思路,国务院在明确提出抑制投资投机性购房、防范风险等要求的同时,还提出继续支持自住和改善型住房消费,说明政府还是积极支持自住房消费的。
王明浩等人士认为,国家首次提出的“差别化信贷政策”,也是对“二套房贷政策”出台进行了铺垫,有关政策明年可能全面紧缩。
家住南开区的沈女士向记者表示,“我现在住的房子是单位老房,从今年6月女儿出生后,我们就开始看房,打算换套大些的房子,但是每次到选好目标房时,开盘价都会远超出当初“意向”价格,使我的预算落空。我的一个朋友看好了梅江一处新房,但是经过几个月的折腾,到楼盘开盘时却排不上房号,后来又花钱买了一个房号,加上实际开盘价格的上涨,这套房的价格在几个月内已比预计的一成以上。”可见,市场非常需要在商品房预售等方面进行严格监管,国家提出的加强房地产市场监管等政策十分必要,如果真正得到落实,相信这对房价虚高也有遏制作用。
■第三剂
“土地监管” 打击囤地
囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,受销售强劲复苏及现金流充裕的影响,今年以来,全国各地“地王”频生,部分房企利用低成本融资和低土地首付比例的便利,竞逐重点城市的优质地块,由此带动相关区域的房价快速上涨。
机构人士分析说,地王现象频生,一方面源自开发商资金充裕,另一方面也和很多地方土地出让金首付比例低有关。此前,中央政府允许开发商一次性或者分期缴纳土地出让金,但没有对首付款比例做出明确规定,因此各地自行掌握首付比例,大部分在20%至30%之间。这就造成开发商拿地时“游刃有余”。
“国四条”出台后第三天,12月17日,财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,对土地出让的收支管理进行了规范。明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
此通知被业内人士称为“对火热楼市发出的‘撤火剂’”。通知主要是针对今年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象,打击一些热点城市的炒地、囤地现象。增加土地有效出让、开工及销售监管是一剂良药,对供不应求造成的市场高热有镇静作用。”中原地产等机构人士认为,增加土地有效供应,无疑会对因恐慌心理造成的需求虚热产生镇静作用。
同时,土地出让首付比例提高,还可以规范房地产商的拿地行为,防止“退地潮”的发生。行业景气时疯狂拿地,行业不景气时便“巧言退地”,其中损失的仅仅是保证金,这不利于房地产市场的公平竞争,一些企业负责人表示。