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在横跨2009~2010年的一个月里,房地产调控政策密集出台。诸多抑制房市的政策纷纷出台,加剧了市场观望氛围的形成,再加上季节性因素,2010年1月和2月楼市成交低迷局势已定。但随着政策的逐步明朗化以及春节的休整,中原地产研究中心预计,春节后刚性需求将逐步入市,市场人气也会慢慢恢复,届时低迷的市场局面将有所改变。
中原地产监测数据显示,2010年第一周9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉)一手住宅总成交量环比继续下跌两成以上。其中一线城市成交总量环比下跌20%,其余5个重点城市成交总量环比下跌44%。
除政策影响外,一手住宅成交大幅下滑的另一个重要原因是新增供应的减少。经过前期的集中供应和释放,从2009年12月开始,各大房企纷纷减缓推盘速度,新增供应逐步减少。据中原地产监测,十大标杆房企2009年12月的新增供应环比下跌14%%。2010年第一周一线城市的实际新增供应(开盘量)继上一周大幅下跌后,再度缩减52%。由于供应周期的关系,短期内供应不足的局面仍难以改观。但随着政府打击囤地以增加供应力度的加大,预计第二季度始供应将开始逐步增加。
相对于一手住宅的回落,受营业税政策的影响,二手房市场回落幅度更大。据中原统计,2010年1月1~10日,深圳二手房成交套数为1690套,日均成交套数338套,比上月下跌76.7%%,成交面积14.09万平方米,日均成交面积2.82万平方米,比上月下跌78.8%。
北京市房地产交易管理网的数据显示,1月1~14日,共签约二手住宅4800套,而上个月同期签约二手住宅为17981套。环比下降了73.3%。
据天津市国土房管局的统计数据,1月4~10日,天津全市二手房共成交825套,成交面积6.6万平方米,环比下降了68.5%;成交均价为每平方米6630元,环比上涨了7.8%。从数据上看,量跌价升的态势符合二手楼市受政策影响的规律。
年终岁尾,虽然一系列旨在平抑地价、抑制囤地等非理性行为的土地调控政策陆续出台,如限制宅地面积上限、提高土地出让金首付至50%%以及清查闲置土地等,但和低迷的住宅市场相比,土地市场丝却毫未受影响,“地王”层出不穷,溢价率居高不下。
2009年12月22日,广州拍出255亿元的全国总价“地王”;2009年12月24日,上海新江湾城以每平方米32484元的楼面地价拍出宅地的单价“地王”。2010年1月8日南京雨花台居住地块溢价率高达116%,楼面价15977元,成为南京单价的新“地王”。
据中原地产监测,2010年第一周一线城市宅地零供应。1月11~17日,一线城市仅北京成交1宗住宅类用地,其他城市没有地块成交,领跑住宅土地市场的主要是二线城市。如上周大连住宅用地成交9宗,成交面积达79万平方米,成交量位居首位,天津成交2宗,成交面积只比大连少2万平方米。由于一线城市宅地供应的不足,预计未来一段时间内二线城市将成为土地市场的重点。然而随着近期土地调控政策的深入,预计土地市场将面临降温。