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2010年天津房地产市场形势展望
供给:
2009年天津楼市持续升温,且年底市场呈现“淡季不淡”的局面,供不应求态势明显,尤其是市内六区;据调查90%以上的开发企业结合2009年市场的火热,为满足拆迁、婚房以及改善性需求,将在2010年加大供应量;但具体推盘计划还要根据2010年楼市具体走势制定;加上近期“国十一条”提出要加大中低价位的商品房供应的要求;因此,预计2010年天津房地产市场供应将大幅增加。
需求:
结合目前楼市现状,对未来成交量走势的判断应分为两个阶段:未来半年内仍是卖方市场,市场有效供应决定其成交量,市场仍将处于供不应求的态势,主要取决于开发企业的新增开盘量;下半年随着2009年成交地块形成供应,住宅市场供应将会明显加大,加上需求逐步被消化,市场有望变成买方市场,成交量主要取决于购房需求;但从国家政策导向来看,未来保障性住房以及中低价位的房源供应将大幅增加,以满足中低收入阶层的购房需求。
价格:
由于目前整体市场仍处于供不应求的态势,预计未来半年内天津住宅市场价格仍将维持在一个高位,并呈持续小幅上涨趋势,但涨幅将远小于2009年6月以来的涨幅。不同区域成交价格表现不同,其中,市内六区由于供给紧缺,需求旺盛,成交均价将不断上涨,且涨幅要大于其他区域;滨海新区由于未来发展前景被看好,以及目前整体均价仍处于低洼地带,未来价格涨幅必定较大。彻夜排队、摇号选房……相信很多人对2009楼市的火爆场面还记忆犹新。据中国指数研究院的最新监测,2009年全年,天津商品住宅销售125874套,销售面积1321.99万平方米,同比2008年上涨162.66%,天津商品住宅销售均价7408元/平方米,同比2008年上涨7.03%。涨幅位居全国前列。与此同时,去年本市住宅用地供应量也达到了全国之首,为楼市供应注入一剂强心针。一边是已处于历史高位的房价,另一边是刚刚启动的“抑制性”政策,市民强烈的购房意愿是否能够保持?面对2010年楼市各方又是何种态度?
开年楼市遇冷
市房管局公布的每日房价统计显示,1月4日本市新建商品住宅仅成交212套、面积19988.7平方米,成交面积环比2009年12月均值下降了54%。显然,2009年楼市的火爆并没有延续到今年。
记者走访本市老城厢、梅江等区域多家楼盘销售中心发现,售楼大厅内一改往日的人头攒动,大多冷冷清清。河西区某楼盘开发商表示,年初的“惨淡”早在意料之中,他一点也不在意。“新政刚出来,人们的观望心态都比较浓,现在买房的都是已经谈好的,真正元旦期间看房选房的,实在很少。”他说,忙了大半年,销售人员也该休息休息了。估计到春节前,天津楼市将一直笼罩在观望的氛围中,不会有太大起色。
今年楼市如何走?
经过2009年的火爆后,2010年的楼市去向何方成为各方关注焦点。那么专家是怎么看待的呢?
去年不是涨价是跳价
对于2010年的预期,就像媒体说的,房价现在走在高速路上,急刹车的可能性不大。估计2010年是个过渡年,房价会保持相对稳定,如果略有下降就会是比较好的预期了。政府已经加大了保障房的建设力度,长期看对抑制房价会有比较好的作用。”“现在中心城区老城厢、海河边的房子都开始步入‘3万元时代’了,而其他一些区域也都是1万多元每平方米,市内六区现在很难找到低于1万元每平方米的新房。这样的房价已经远远超出普通购房者的承受水平了,再这样涨下去,买房的人肯定会越来越少,最终只有一个结果——崩盘。”
今年1季度开发商和购房人会处于博弈状态,开发商也不敢大幅提价。“楼市和中央的政策息息相关,目前中央关于房地产市场的政策还没有十分明朗,所以一些投资客不敢轻易入市;其次,银行的金融政策也十分关键,去年的火爆行情其实银行也在‘火上浇油’,让市场更旺,今年银行对首套房优惠以及二套房限制究竟会如何对房地产市场发展也有很大的影响。”而第二季度,他预计成交量会出现增长,但是价格的涨幅不会过大。
专家表示:“2010年的房价,下调的可能性几乎为零。大家都在说新开工面积的问题,但是新开工不等于交房或预售,中间会存在一个真空期,就是说2009年开工建设的房子今年市民是很难享受到的,因此市场供应也不会因为这个原因而大幅增加,今年房价还是会相对保持坚挺。”
“另外,关于国家出台的系列政策,包括二手房营业税、房贷等,都意在抑制炒房,平抑房价。但是我认为这一系列政策至少在一季度不会产生明显的效果,最早也要到二季度才会有所显现。”
纵观2009年全国宏观经济发展情况,天津也是全国经济发展最快的城市之一。天津新建商品房成交量的上涨幅度与本市经济数据,特别是GDP的涨幅是相匹配的。同时,本市有关蓝印户口、拆迁、公积金等一系列新政策的出台本身也是倾向于房地产市场的,因此在这样的政策刺激下,房市的火爆并不出人意料。对于2010年天津楼市,全年的主基调应为“价稳量跌”,“应该说价格会在稳中小幅上升,但成交量会有一定的下滑。但是重要的还是要看政策的调整。”
2009年,滨海新区已成为全市最大的经济增长点和促进区域发展的重要力量,全年投资5000万元以上的项目375个,总投资5182亿元。2010年的滨海新区将是天津楼市最大亮点之一,从居住到投资的购买者都会保持比较稳定的规模,而生态城、远洋城等大型项目的面市,则很可能会再度拉升滨海新区的成交量和市场价位。
商品房楼盘升级刚刚开始
滨海新区商品房市场的价位落差非常之大,从开发区核心地段的每平方米1万—2万元的豪宅,到汉沽、大港每平方米不足5000元的普通住宅楼盘。滨海新区商品房市场今年在区域政策和大规模开发建设的背景下将快速升级,而2009年底开始的滨海楼市上涨则只是个开端。
“海河下游沿岸的楼盘将成为未来滨海市场的大热门,除了目前大批的外地投资客,还会有更多在滨海新区就业生活的精英加入置业队伍。”合富辉煌地产有关负责人表示,2010年滨海新区的一批重点大项目都将陆续有产品上市,滨海新区楼市的国际化产品升级才刚刚开始。
“远洋城、生态城等项目中国内外著名开发企业的项目亮相都将会对滨海楼市产品升级起到重要作用,从而带动市场的成交量和价格的稳定增长。”天津中原地产投资顾问部总监高飞表示,滨海新区三区合并后将使公众对区域发展的预期更高,原来就备受关注的滨海新区中心地区楼市在今年将更受追捧,而原本的边缘地区借新区划分的机会也将大幅提高其被关注程度。在这两个因素的作用下,新区的房地产市场会保持稳定的发展。