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针对央企进军房地产行业遭到质疑,国务院国资委分配局局长熊志军日前在中国发展高层论坛2010年年会召开的间隙对媒体表示,央企进入不是导致高房价的决定性因素,但此举造成房地产的利益格局面临挑战,对此,他呼吁全国人大明确央企的定位;另外,他建议通过征收暴利税来控制房地产行业的利润。
——《重庆晨报》
征一征,我看行
正常情况下,一个存在较高利润的市场,必然吸引更多资本的进入,从而加剧竞争、减少利润,促使企业降低成本、提高效益,淘汰经营管理不善者,产生资本挤出效应,这是正常的市场规律。从理论而言,央企进入房地产,不会推高房价,而会加剧竞争。但问题在于,房地产市场不成熟,存在着极大的暴利。在房价虚高到普通老百姓只能望房兴叹的背景下,房地产市场成了一个“富豪生产基地”,几乎所有进入这一行业的人都挣到了大钱,这才是吸引央企进入的根本原因。数据显示,2009年16家以房地产为主业的央企的销售收入为1899亿元,净利润高达188亿元。这还是在以成本高著称的央企,如果是民营房企,利润显然会更高。国际上,房地产投资如果有5%的利润已属极高。可见,我国房地产行业的利润高到何种程度!楼市暴利得不到控制,央企退出了又有何用?不过是将这块房地产利润从央企转移到民企罢了!
有人说央企进入房地产是不务正业,但房地产是一个开放的市场,作为市场竞争主体而言,央企进入房地产参与竞争获取利润,其实无可厚非。央企进入房地产之所以如此受关注,本质是因为动了民营企业的“奶酪”,房地产行业的利益格局将受到挑战,充当了高房价的“替罪羊”。但从市场而言,资本蜂拥集中到房地产行业,绝不是一件正常的事,不仅加大经济发展的风险,而且导致行业发展的不平衡,这种资本蜂拥而至的现象必须得到遏制。
在我看来,解决房地产领域资本蜂拥而至的办法,与解决高房价问题一样,都在于对房地产行业进行严格的利润成本核实,将房地产行业的利润控制住。一方面,要征收暴利税,通过税收手段,提取房地产行业的过高利润,用于建设保障性住房、补贴低收入家庭的住房消费。另一方面,对房价控制机制,有必要建立一个有效的商品房价格监管和博弈机制,让老百姓对商品房定价有一定发言权和与开发商博弈的力量,在全面公开商品房成本的同时,对楼市暴利进行适当的控制。
(孙瑞灼)
恐给房价火上浇油
房地产业存在暴利,这是不争的事实。但是对给房地产业征收暴利税会怎么样呢?毋庸置疑,这会减少房地产的利润空间;然而开发商赚得少了,却并不意味着买房人就能得到实惠。现在房地产的问题主要是价格泡沫,如何避免泡沫继续扩大,即减少泡沫风险,同时缓解普通百姓买不起房子的问题,是更需要我们关心和做好的事情;开征房地产暴利税,显然达不到这样的目的,相反,却有南辕北辙的可能。
造成房地产暴利的原因,一是土地的垄断与暴利;土地垄断导致的有限供应与“定向供应”,是开发商能够不断提高房价的基础条件;土地暴利占据房价成本的“半壁江山”,是高房价的最大理由。二是非理性需求的旺盛——越买越涨,越涨越买的“热性循环”,一路推高房价,为房地产暴利添砖加瓦。所谓的“刚性需求”中,投资投机占有相当比例;这部分购买力乐见房价上涨,是典型的“越买越涨,越涨越买”;那么,如果暴利税增加的成本继续被体现在价格中,不但很难撼动这种“买涨循环”,反而有一定时间内继续推升房价,进而加剧房地产暴利的可能,势必进一步加大产业风险。
再有,房价成本一直就是一笔糊涂账;去年5月份,国家统计局开始进行的房价成本摸底工作,至今也没有下文。这种情况下,暴利税的操作就是个问题;会不会出现暴利税未征,而房价预期先涨,业内借此联手囤房、哄抬价格的情况,也是很叫人担心的。
征收暴利税的手段解决的是收益分成问题,实际上是政府从暴利中分一杯羹。但事实上,与其让政府分一杯羹,不如政府在土地暴利中让渡利益,比如减少对商品房用地的“定向供应”,大量增加保障房用地供应;改变“价高者得”的竞拍机制等等。这样,土地暴利将逐步收敛;保障房的大量上市,也将有望改变楼市需求的“热性循环”或“买涨循环”。到那时候,开征房地产暴利税的时机可能是成熟的。而现在开征暴利税,对高房价来说只能是火上浇油。当然,保障房覆盖面达到一定比例后,房地产暴利的动力可能也就到了尽头;因此能否做好保障房这篇文章,才是房地产能否实现治本的关键所在。(马涤明)