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随着城市公共交通网络的日趋完善,快捷便利的交通环境使城市边缘以及远郊区域的项目成为群众置业的新焦点。传统住宅区正逐渐呈现人口压力过大的趋势,购物集中、交通拥堵、环境恶化、就学困难等情况在所难免。与之相反,郊区良好的自然环境下,更容易建造出低密度、品质好的住宅。
“居住郊区化”改写楼市格局
根据《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,天津未来的城市发展方向脉络清晰可见。业内人士认为,新的总体规划必然会带来城市空间和产业布局的调整,紧随其后的则是以城市基础设施建设为主的市政投资。同时,新总体规划将对天津市现有的房地产格局进行一次梳理,并引导新的投资方向,外围组团将成为未来几年天津楼市的发展重点。与过去“孤岛”型大盘开发有所不同,外围组团往往依托周边产业,都规划有丰富的现代城市综合功能,是真正的“造镇计划”。外围组团建设的启动,标志着天津城市建设及房地产开发进入高速城市化时代。未来天津市中心城市的布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心,在外围发展居住就业综合型城市组团。中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、服务和商贸中心,而中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。
受城市环境改善与交通配套等基础设施影响,楼市从起初单一的中心城区板块“雄霸楼市”到如今的东、南、北、西部各板块的纷纷崛起,正在发生翻天覆地的变化,从而引发了天津购房者新一轮居住观念的嬗变,“居住郊区化”已经成为楼市不可逆转的主流。
目前,本市的轨道建设正在加速,轨道交通延伸区域的迅速扩展和里程的大大增加,使购房者挑选住宅的视野和余地大大拓宽,先前被认为”遥不可及”的外围板块项目如今消化速度加快,消费者对这些区域的接受度明显上升。
专业人士分析认为:伴随着轨道交通的延伸,这些区域离中心区的时间距离与心理距离缩短,使郊区居住、市区上班成为可能;此外,轨道交通站点建设使未来人气上升,促使附近生活配套快速成熟,居住便利性大大提高;相比中心区,郊区的大环境和小区环境更加舒适优美,更适宜人的居住;结合轨道交通的推进,郊区城镇规划逐步落地,面貌日新月异,前景美好;中心区域供应偏紧,价格偏高,而郊区目前单价几乎为中心城区的一半,且品质都不错,选择余地大。
因此,购房者开始将眼光放得更远,在改善住房的同时,也分享到城市发展带来的楼市升值空间。
居住用房大规模向外围板块扩散
中原地产天津分公司研究部经理梁美娜分析认为,近几年,天津每年新推出的居住型用地,基本都集中在郊县区域,市中心住宅供应越来越少,新四区及郊县区域的土地成交量一路上涨。开发商也同时加速了在天津外环线以外的战略部署。包括万科、上海房投、朗钜、合生珠江、金地在内的外地开发商,以及金厦、津东、方正、乐康、永泰红磡等本地开发商,都已在天津城市外围组团进行土地储备。天津城市格局将有所改变,房地产市场向外扩张将势不可挡。
“居住组团向外转移是城市发展的一种必然。”南开大学经济学博士刘玉录说:“随着天津经济水平的不断提升,中心城区土地稀缺性日益显现。人们的生活习惯随收入的提高而发生改变,流动观念增强,地域观念淡化。因此,迁出外环线已成必然。”业内人士表示,新兴板块的全面启动一方面带动了人气汇聚;另一方面也是由于此类板块本身正处于发展上升期,房价水平和房价升值预期比较能为其目标客户所接受,加之交通网络的日益完善,也激起了置业者极大的关注热情。
多个因素的集中刺激,使得城市北部、东部和西部等区域全面提升,催生着新的居住格局形成。目前,城市外围楼市提供的房源正在逐渐丰富,价位高、中、低的物业结构齐全。高档的独立别墅适合高端人士置业安居;中高档的类别墅、大户豪宅也有提供;而面向普通大众的洋房产品更是多样,且楼盘单价都在万元以下,相比中心区动辄过万元的高房价,该板块的洋房产品十分适合首次置业者。中国房地产指数研究院专业分析人士认为,在楼市观望情绪浓厚的环境下,城外楼盘的发展显得更加“适逢其时”,由于中心城区土地的稀缺性,这些楼盘具有一定的地段优势,也因此造就了这些项目的部分开发者通常会自恃其区域特点,抬高身段,不肯轻易降价。但郊区楼盘供应相对充足,所以,打出的优惠措施与促销手段往往也比较积极。如此一来,对楼市走向感到迷茫又具有刚性置业需求的人多数会选择在城市外围区域购房,以最大限度降低消费者心理风险。
新兴区域受青睐组团板块被看好
记者采访了多位购房者后发现,对于楼市消费,越来越多的准业主都表达出同一种心态:目前买房子要衡量居住和投资双重标准。几年前不少购房者一听房子在环外转头就走,如今,主动问询、打探城市周边新盘的市民正呈现出梯度上升趋势,购房者在选房标准上正在逐渐转向多方面、综合考察。无论是已经相对成熟还是刚刚起步建设,位于城市周边的新兴板块区域成为当前楼市中的主力军。
根据相关规划,未来主要承担天津居住功能的将是西青城区、海河新城以及双街、小淀、新立、双港、大寺、八里台、小站、葛沽、东丽湖共10个组团,城市中心区将不再负担主要的居住功能。从近一两年的楼市交易总况来看,占据成交主导地位的板块几乎分布在市区外环及附近各个区域。
在西部,最早启动的环外居住组团西部新城,如今已吸引了万科、招商局地产、上海房投、金厦、乐康、富力等诸多开发商的目光,成为目前竞争最为激烈的环外组团之一。
在东部,相对成熟东丽湖板块和新兴热点区域空港物流区吸引了开发商与投资者青睐。万科和朗钜在东丽湖开发的万科东丽湖与朗钜·天域均属大规模运作。目前,已经有很多外埠开发商正在寻找途径,希望能够在这个“潜力板块”中拿到一定的土地储备,捕获发展机遇。
此外,华明、双港、大寺、张家窝等城市外围区域目前也已吸引了大量名牌开发商入驻,如金地、富力、红磡等大型房企等。这些高举“健康”、“生态”大旗的城外楼盘纷纷受到消费者青睐,一些城郊楼盘销售形势持续看好,引发了健康、生态型住宅及郊区楼盘的销售热潮。业内专家认为,人们的健康意识正在不断加强,也在某种程度上改变了人们过去那种对郊区楼盘的偏见,郊区低密度住宅的热销是一种趋势。郊区远离污染,自然条件较好,具有健康的天然优势。随着道路、配套、环境等软硬件综合配套的完善,这些板块的居住环境得到大大改观。到郊区置业的观念,已经逐步被广大市民所接受。