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刚刚过去的3月,房地产市场升温明显快过了季节的更替。不论土地还是住宅,价格上涨的同时成交量也在增长,排队买房的现象又重现楼市。我们将如何看待这个冷春中房地产市场表现出来的热度,专业人士给出了颇为冷静的剖析。
-土地市场
现象:住宅用地成交增长近四成
3月土地市场热度盖过了楼市。据亚豪机构统计数据显示,3月份京城共成交住宅及含住宅项目用地9宗,成交面积为127.1万平方米,规划建筑面积为136.9万平方米,成交总价为206.6亿元。住宅用地整体楼面均价为13564元/平方米,整体溢价率137%。环比2月份,住宅用地成交面积增长了39.7%,规划建筑面积增加了27.1%。与此同时,住宅用地整体楼面均价上涨了92.5%。
土地集中交易之后,国资委发布相关文件,明确提出78家非房地产主营业务的央企退出房地产市场。之后,国土部也提出,各地在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前,不得出让住房用地。并且要求各地供地计划要在4月5日前上报国土资源部和抄报驻地国土督察局。
分析:钱多地少扎堆上市
亚豪机构副总经理高姗分析指出,3月之所以会出现土地扎堆且多为央企拿地的现象,主要有两方面因素,其一是比较优质的土地集中出让,自然会掀起出让高潮。其二,央企手握重金、在当前经济形势下投资实体较为谨慎,相比之下房地产行业成为首选,而北京土地资源日渐稀缺,尤其是位置较好的土地更是少之又少,因此夺地之战不可避免。
-住宅成交
现象:难与去年同期比肩
与3月土地市场的火爆场面相比,住宅成交情况处于不温不火的回暖状态。亚豪机构统计数据显示,3月京城共成交期房商品住宅8642套,成交面积达92.5万平方米。除去保障性住房,实际成交的期房商品住房的套数为7031套,成交面积为80.9万平方米。同期,成交的现房商品住宅套数为1429套,成交面积为22.4万平方米。环比2月,期房商品住宅成交套数上涨了48.5%,成交面积上涨了58.6%,实际成交的期房商品住房成交套数上涨了75.2%,成交面积上涨了89.1%。同期,现房商品住宅成交套数微降6.7%,但成交面积却上涨了27.5%。从这些数据对比来看,3月成交量环比2月上涨幅度是非常明显的。
虽然环比上涨明显,但同比成交量还是难以比肩,数据显示,同比2009年3月份,期房商品住宅成交套数和面积分别下降了31.3%和31.8%,实际成交的期房商品住宅成交套数和面积分别下降了38.9%和34.0%。同时,现房商品住宅成交套数和面积分别下降了42.4%和32.2%。
分析:房价高位徘徊,压抑众多需求
高姗分析认为,3月成交量处于缓慢回升态势,成交量环比2月份有了较大的提升,其中主要因素是2月份恰逢春节、元宵节等传统节假日,成交量受到了很大的影响,2月的总量明显低于3月,然而节后的3月份成交量回升缓慢,因此出现了同比2009年同期成交量下降三四成的现象。
高姗指出,2009年3月房价水平相对较低,价跌量涨成为明显特点,而今年3月份房价在高位徘徊,压抑了许多需求,因此导致成交量相对低迷。
-楼市供应
现象:供应量增长三成以上
据亚豪机构统计数据显示,3月份共有38个项目开盘,新增供应套数为8950套,新增供应量为93.6万平方米,环比2月份,供应套数增长了372%,新增供应面积增长了296.6%。不仅环比成倍增长,即便是同比2009年3月也呈现上涨态势,数据显示,供应套数同比增加了33.2%,供应面积增加了33.7%。涨幅达三成以上。
分析:京版11条新政有效杜绝捂盘惜售
高姗分析,3月份许多项目开始入市销售,尤其是在两会之后,许多品质较高的项目纷纷入市。与2009年3月相比,虽然开盘项目个数基本持平,但供应量却明显增加,高姗认为,这与近期出台的京版11条新政有很大关系,在此次新政中特别提出了要取证三日内公开全部房源,这就有效杜绝了捂盘惜售的行为,供应量因此有了明显提升。
-成交价格
现象:成交价与开盘价所差不多
3月份京城新增开盘项目的整体均价达到了历史的高度,据亚豪机构统计数据显示,3月开盘的38个项目整体开盘均价为25337元/平方米,环比2月份整体开盘均价上涨了34.5%。3月份房价虽然继续蹿高,但值得注意的是,3月这些开盘项目的整体成交均价为24287元/平方米,与开盘均价差距不大。
分析:开发商资金充足难改保价策略
高姗分析,3月份房价达到新高,四环沿线房价直逼四万,五环房价也步入两万元时代,即便是六环外项目也突破了万元大关。目前期房商品住宅存量不足6万套,这些均说明当前市场仍然是卖方市场。另外一方面,房价高速上涨,与土地有很大关系。此外,房价居高不下和开发商推盘策略也有一定关系,在资金尚且充足的前提下,保价策略难以改变。
-销售比率
现象:整体销售率超过4成
从3月新开盘项目的销售情况来看,整体表现尚可,据亚豪机构统计数据显示,3月开盘项目的整体销售率达41.4%,其中,成交率大于50%的项目有15个,占总开盘项目的39.5%。其中不乏开盘即售罄的热点项目,如新华联运河湾、园墅等。
分析:名企、热点区域项目受认可
高姗分析,3月不乏热销项目及热点区域,因此,从整体来看销售情况较好。具体来看,热销项目多为品牌开发商的项目。
另外,一些热点区域如通州区、大兴区,由于受到新城规划优先发展的利好及地铁等交通环境的不断改善,这些地区的项目愈加受到欢迎。