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火爆的2009年楼市,大大小小的开发商都赚得盆满钵满。数据显示,截至3月29日,已有140家地产公司预告或公布了2009年年报业绩,占地产板块的一半以上,业绩平均增幅达到200%,全国及区域龙头业绩尤为抢眼,预计2009年平均增长在60%左右。尽管如此,在去年超宽松货币政策大环境一去不复返、加息预期变强、银行风控加强的大背景下,融资依然成为2010年各房地产企业的重头戏。有数据显示,仅沪深两市提出权益类再融资计划并等待通过审批的房企就有近40家,涉及金额近800亿元。
去年赚个盆满钵满
2009年的楼市犹如坐上火箭,从年初时的寒冬一跃进入酷暑。众开发商也是赚个盆满钵满,取得了有史以来最好的业绩。
据国信证券统计,截至3月29日,已有140家地产公司预告或公布了2009年年报业绩,占地产板块的一半以上,业绩平均增幅达到200%,全国及区域龙头业绩尤为抢眼,预计2009年平均增长在60%左右。
以地产四龙头“万保招金”为例,除了尚未出年报的招商地产外,其他三家企业均收获颇丰。万科2009年实现营业收入488.8亿元,净利润53.3亿元,较2008年分别增长19.2%和32.1%。保利地产2009年实现营业收入229.9亿元,同比增长48.11%;实现净利润35.2亿元,同比增长57.19%。金地实现销售面积196.69万平方米,销售金额210.83亿元,比2008年分别增长77.58%和84.89%;实现净利润17.76亿元,同比增长111.24%。
兜里有钱了,房企的土地储备也随之大幅增长。依然以“万保招金”为例,除招商地产外,2009年,万科新获取项目44个,规划建筑面积总计约1332万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米;保利新拓展项目38个,新进南京、大连和阳江三个城市,新增土地储备权益容积率面积1338万平方米;金地共获取18个项目,新增土地储备523万平方米。
根据搜房网统计,截至2009年12月,全国土地储备前10强的土地储备总量已经达到32109万平方米,均为上市公司。而据国家统计局的数据,2009年全国商品房销售面积才93713万平方米。也就是说,这10大地主的土地储备已经超过了去年商品房销售总面积的三分之一。
新一轮融资潮展开
虽然大开发商们都“不缺钱”,但有意思的是,每一家都打着继续“找钱”的小算盘。从3月16日至20日,每天都有一则关于开发商融资的消息披露。
3月17日,中国海外发布公告,将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金,以投资中国房地产市场及项目。3月18日,江苏新城房产发布公告称,上海子公司将与爱建信托共同设立一个融资规模2.5亿至2.7亿元人民币的信托计划。同一天,嘉凯城公告,拟与中信信托有限责任公司合作,由中信信托以信托资金对青岛嘉凯城房地产开发有限公司进行增资扩股,总规模10亿元,期限18个月。3月20日,保利地产发布公告称,拟以不低于17.92元/股向包括公司大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股,募集资金净额不超过96亿元。
据不完全统计,截至目前,仅在沪深两市,排队等待审批的开发商再融资金额就接近800亿元。一些目前尚未披露融资计划的公司,也在寻找合适的机会再融资,只是目前还没有清晰的计划。
以上信息透露出房企渴求资金的强烈信号。统计显示,截至3月29日,A股两市房地产板块共有70家企业发布年报,累计实现净利润逾291亿元,比2008年的195亿元增长49%;但与此同时,至去年底负债总额却逾5333亿元,比2008年年底的3790亿元增长40%。
融资为了圈地扩张
为何不缺钱的开发商依然积极融资?多位专家认为,中国的房地产依然处于较快发展阶段,而且很多公司的规模越来越大。为了在将来的市场格局中保持竞争力,集团必须做大,而做大规模的唯一途径便是加快扩张和布局,这就是大开发商们不断在资本市场上融资的主要原因。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,今年楼市并不会出现大幅调整,中长期市场依然乐观,而且现在国家在土地出让金方面管理严格,开发商拿地付款的资金压力急剧增加,被迫融资。
而有证券分析师表示,在银行信贷资金收紧的预期下,房地产开发商担忧未来的资金会面临考验,加上今年很多开发商都提高了动工面积,资金需求较大,提早融资是未雨绸缪。
来自中原地产的土地储备信息统计显示,2009年至今,地产四龙头“万保招金”在拿地上要花费443亿、469亿、91亿和196亿元,而除了尚未公布年报的招商地产外,其余3家去年的销售收入分别约489亿、230亿和211亿元。
值得关注的是,很多上市房企明确提出将加大在二三线城市布局。如万科,其去年新增的44个项目中,大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二、三线城市。保利、龙湖、金地等企业的年报也均显露出同样的趋势。
风声趋紧融资不易
2009年楼市,价格迅速飙升,各大房企春风得意,银行频频示好,争相授信、贷款,资本市场也大开其门,蜂拥追捧地产股。一时间,房企手握巨额销售回款,背靠银行股市大山,浑然不觉融资问题。但业内人士指出,从今年的市场环境看,这种情况将很难再现。
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示,今年超宽松的货币政策大环境将一去不复返了。尤其是近段时间以来,一系列信号都在明显释放金融政策收紧的信号,有关加息的讨论日益加剧,各大银行也纷纷加强自身风险控制,如国有五大银行已经取消了首套房贷7折优惠。这些,都将明显增加房企融资难度。
其实,房企融资难的问题在去年第四季度就已经抬头。在去年9月之后,地产企业的融资计划就处于搁浅状态,今年将会有更多的企业面对融资难题。
不过,蒋云峰也认为,由于目前的市场比较好,因此开发商的融资渠道可以很多。例如,金地宣称与UBS成立的海外房地产基金已经完成了第一轮募集,而中海也是通过与工银国际成立房地产基金来进行一轮融资探索。
而一家上市房地产公司的财务总监表示,虽然银行贷款依然是公司资金的主要来源,但是有条件的情况下,公司更愿意股权融资,其次才是债券融资。