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核心商务区高质量、低风险的优质地产一直是资本追逐的对象,在如今楼市调控的大背景下,这种资本指向尤其明显。据专业人士透露,尽管投资核心商务区具有无可替代的优势,但就具体产品来说,项目地段、产品户型和产品品牌仍是判断产品投资价值高低的三大经典法则。
商务区住宅“神话”不断上演
核心商务区住宅一路“飞黄腾达”早已不是“神话”。
在北京,核心商务区住宅一直需求旺盛,价格更是一路飙升。据了解,在CBD核心区的置业者有超过50%的投资型买家。尤其是高档住宅,由于租赁需求旺盛,租金价格更成为全北京市标杆。以去年市场表现最为强劲的第4季度相关数据为例,北京市房地产交易管理局公布的当季成交价格排行榜显示,进入季度排行前30名的楼盘单价全面超过3万元/平方米,其中CBD区域的单价更是全面超过了4万元/平方米,部分项目直逼5万元/平方米大关。
而在上海,核心商务区陆家嘴的情况同样如此。据上海永庆房屋统计数据显示,近期陆家嘴单价5万元/平方米以上的二手豪宅成交量已占到全市的三成以上。相较其他区域,该区域的购买力更为强劲。此外,随着2009年房地产市场价格的狂飚,陆家嘴新开楼盘单价动辄7、8万/平方米,甚至10万/平方米以上,而仍在建设中的滨江凯旋门,更透露出将达到20万/平方米的开盘价格。据机构分析,未来随着新开盘豪宅的价格持续往上,该区域的二手住宅也将水涨船高。
在成都,这样的市场“胜景”也正在上演。据了解,随着世界500强企业及其他外商投资企业的大量入驻,成都的核心商务区——人南科技商务区正日渐成为炙手可热的投资区域。据悉,由于人南科技商务区的未来规划以商务为主,住宅日渐稀缺,目前该区域的住宅已进入“一房难求”的局面,今年除正进入开盘阶段的华宇·蓉国府尚有少量住宅项目,几乎就再无新盘推出了。据华宇·蓉国府的销售负责人介绍,该项目早在本月开盘之前,就有大量购房者实地“踩盘”多次了,其中不乏不乏来自一线城市、港澳台地区、世界500强、大型科研机构的客户,很多买家都是冲着该区域优良的地段和产品的高回报率而来的。
投资价值受市场追捧
究竟商务区住宅投资拥有怎样的“魅力”让投资者趋之若鹜呢?
四川中原地产首席分析师高立认为,相较于其他区域来看,核心商务区住宅的保值、增值能力更强,同时拥有稳定的租金来源,投资回报率较高。
人南科技商务区的种种条件的确符合上述判断。
据了解,2005年,武侯区委区政府提出了人民南路科技商务区发展规划:筹资100亿元,打造全长4.2公里的人民南路科技商务区,用三年左右时间将该区域打造成包括研发教育、商务酒店、娱乐餐饮、中高档住宅区等四大分区的科技商务区,计划将人民南路科技商务区建设成“中国西部第一国际门户”。
按照此规划,该片区的大型项目正逐步呈现,区域价值也日益成熟。据了解,仅2009年,人南科技商务区内的锦江国际、首座曼哈顿富豪酒店、丰德国际广场三期3个项目的主体工程就已全部竣工,建筑面积约20万平方米;来福士广场、新希望大厦、科华天成等项目也按计划顺利建设,总建筑面积约52万平方米。随着区域环境的不断优化,住宅价格只能是水涨船高。
此外,科技商务区的规划还吸引着国内外知名企业抢滩人民南路。根据去年的相关数据,在落户成都的百余家世界500强企业以及4000多家外商投资企业中,有近70%以上的企业集中在人南科技商务区。人民南路已经真正成长为成都的“第一商务大道”。
高立称,随着国内外知名企业蜂拥而至的大量高素质从业人员,他们将为人民南路科技商务区提供大量的住房需求,继而成为住宅租金上涨的一大源动力。
另一个让住宅价格蓄势待发的是人民南路住宅供应“捉襟见肘”。据了解,由于人南科技商务区将以人民南路中轴线500米范围为核心发展区,因此早在2008年,规划人民南路两侧60米范围内就不允许再进行住宅建设了。尽管该片区内在今年开始将推出华宇·蓉国府、凯德·来福士广场以及保利中心、仁恒置地广场等大体量项目,但除了华宇·蓉国府有少量住宅项目可售之外,其他项目皆以服务式公寓为主,且只租不售,而老盘也仅有紫檀、万科·金色海蓉在售。如此力量悬殊的供需博弈,带来的只能是住宅价格的强势上扬。
专业人士透露住宅投资“普世法则”
商务区住宅整体炙手可热,但如何选择具体的物业就成为困扰投资者的首要问题。
高立认为,对于个人投资者来说,选择住宅产品的首要条件还是地段,这要求项目具备交通条件良好,周边配套齐全,有稳定的租客来源等条件,同时还要求未来规划前景优越,这样才能保证产品拥有较强的升值潜力。其次是要选择合适的物业,最好是中小户型、功能结构划分合理的产品。最后是项目品牌,最好是知名开发商开发的楼盘或者资质较高的物业公司管理的楼盘。
以华宇·蓉国府为例,该项目位于寸土寸金的人南科技商务区核心位置,对面是来福士广场,又在省体育馆地铁站的旁边,公交更是四通八达。此外,据华宇·蓉国府销售人员介绍,该项目以以80~110平方米为主力户型,可选择性大,很适合兼顾投资的商务型自住。很显然,地段与配套而方,已具备投资优势。
此外,华宇在蓉的品牌认知度也符合分析人士的判断。发源自重庆的华宇地产,入蓉三年华宇已陆续开发了华宇·锦城名都、华宇·阳光水岸、华宇·阳光四季、华宇·蓉国府以及将在2010年亮相的华宇·楠园、华宇·阳光尚座等六个项目,形成跨区域、多项目合作的布局,品牌形象已经得到成都购房者的认可。