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农行战略管理部在日前发布的《农行宏观周评》中指出,新国十条中信贷政策的严厉程度空前。如果说第二套房有可能是改善性需求,则第三套房基本都是投资或投机。当前房地产泡沫膨胀,投机资金有相当比重来自银行,对多套房信贷的大幅收紧切断了资金来源,抑制投资投机购房。因此,该政策的实施对投资投机比重过高城市房价的影响显著。
对非本地居民贷款的限制有效抑制外地人跨地购房的行为,为外地人投资投机购房设置了门槛和障碍。该措施将有效抑制外地炒房团的购房行为。
新国十条不但影响投资投机需求,还会影响一部分首次置业需求和改善性需求。有研究表明,首付每提高10%,购房需求减少20%,再加上利率上浮的影响,此次可能影响到约30%的购房需求。
但是,政策调整难以从根本上改变供需紧张局面。目前各地房地产的库存水平为5年来新低,有些甚至还未达到市场正常运行需要的基本库存量,供需紧张是造成3月以来房价继续大幅攀升的一个重要原因。而且,目前房地产公司资金财务状况良好,资金充足,短期偿债能力为近年来最好水平,缺乏降价动力。政策调整使市场预期发生显著变化,购房者陷入观望,成交量会显著下降,市场进入博弈期,开发商面临的压力加大。但一手房市场开发商不会轻易调价,只有在资金链条紧张、扛不住时,开发商才可能下调房价。