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2010年4月1日,天津的成套独用公有住房租金标准上调了15%,平均月租金由1.61元上调至1.85元;成套伙用住房和非成套公有住房租金标准上调10%,平均月租金由1.50元上调至1.65元。本市公有住房多为上世纪80年代建成,多年失修失养,老化严重,现大多已进入大中修高峰期。此次公房调租,房管部门将这笔增收的租金全部用于房屋修缮,改善住户的居住条件。随着租金的调整,市国土房管局已着手对公有住房的住户换发新的租赁合同。
据市国土资源局统计,本市尚有公有住房4362万建筑平方米、约80万户。其中:直管产1763万平方米、约38万户,单位自管产2599万平方米、约42万户。公有住房自解放后出现,经历了60余年的发展变迁,也记录着天津老百姓家家户户真实的生活,讲述着一个个鲜活的有关房子的故事。
上世纪80年代上演换房大会
换房纯是以物易物
郑州道,可能现在的人很多都说不清这条路具体在什么地方。但在上世纪80年代这里却是人人皆知的地方,每年从3月到11月,郑州道各种大、中、小型换房活动此起彼落,从不间断。其中5月份召开的为期一周的全市换房大会,比现在的房交会还要热闹,10万余人参加,会场长达一里,每次换成2000户左右,盛况空前。天津自1981年成立了市换房总站,换房活动发展迅猛。1984年以来,市政府连续几年把开展换房工作作为改善城市人民生活的措施,狠抓不放,颇有成效。1984年和1985年,全市换房12万户,占全国35个大小城市换房总数的40%。从1984年到1987年,全市4年换房24万户,通过换房受益人口达到了市区总人口的四分之一。而从1981年总站成立至1988年,共为36.4万户居民调换房屋44.3万间。
天津自1952年开始,兴建了大批的职工住宅,也就是从那个时候起为了解决职工上下班路远、照顾老人等问题开始了职工换房的探索。1956年,天津市政府牵头,由市房管局等12个单位组成了“天津市房屋调配委员会”,当年9月至年底,4个月时间共换成了366户,366间,换房活动越来越活跃。
换房看似一户和另一户交换房屋,其实里面的学问非常大。换房的主要形式有两种,对角互换和多角联换。对角是两户直接互换,而多角联换则是超过3户以上的一起换房。1983年《天津换房报》创刊,这张每月出刊的报纸,对开,四大版,除一版文字外,其余3个版都是换房信息。金彭育当年就在市换房总站负责编辑这张报。金老对当年的换房活动记忆犹新,讲述起来津津有味。
当年的“换房”纯粹是以物易物,但是仍有看不见摸不着的潜在市场行情。金老告诉记者,天津的换房术语很多。集中换分散称为“摔开”、“拆开”。“点儿高,点儿低”是指房屋交换价值的高低优劣。在多角换房中如需一户一户地串起来,称为“挂角”、“倒角”。“角”指户或房、屋子,在多角联换中,“点儿高”的房屋被称为“关键角”。相比之下,其他的“角”被称为“一般角”、“平常角”。“换房不过河”是指不过海河,即换房的目标是和平区、河西区等,不到河东去。“住山不住江”是河西区小海地一带住房的人常会提出的条件,因为这里的里弄名称中多有“山”字或“江”字,如华山里、恒山里、泰山里。“山”字的房结构较好,交通便利,商业网点齐全,因此都愿住。而“江”字的房子条件相对差一些。换房市场上,人们常问的新房、老房,其实就是以1976年地震为分界线,因为震后天津盖了2000多万平方米的新单元房。
一次换房48家乔迁
一次换房竟有48家乔迁,难以置信吧。全国换房状元莒国珍就把这种难事给干成了。
莒国珍今年62岁,2005年从红桥区房产总公司退休。当年的她才30多岁,是红桥区咸阳北路房管站的换房员。她奔波了10个月,300个日日夜夜,让48户人家一起喜迁新居。这起换房始于上一年的7月。她当时已掌握了39个急需换房户的线索,但这些线索都是零散的,她想:是不是把这些线索串联起来呢?在请示过站领导后,她便开始知会全站的房管员给她找信息,又不厌其烦地跑了有联系的14个单位,请求给予协助。
掌握了各种线索,还得亲自看房。这可是个苦差事。地点、房型、环境、楼层、朝向、设施,都要看清楚。冬去春来,经过10个多月的奔波,她把这些线索进行了排列组合,终于完成了52角的联换方案。可她的体重却由原来110斤下降到85斤。就在她满心欢喜地逐户办手续的前两天,一个关键角塌掉了,这意味着要重新组合,最后剩下了48家。这48家涉及天津市的红桥、南开、和平、河西、河北、北郊共6个区,14个企业单位,13个房管站台票,共换房65间,乔迁人口201人,这一来,不但解决了住户中上班路远的问题,解决了有的住户邻里不睦、婆媳不和的矛盾,同时满足了一些住户扩大面积、养老育幼等要求。当年天津机床厂的工人小冯原来住在红桥区开源楼,夫妻俩都在南开工作,通过换房如愿地住进了南开区。陈金明、彭九柱两人都在宜兴埠上班,可住在河西区小海地一个单元内,莒国珍经过多角换房给他们找到了红桥区曙光楼和河北区仓联庄两处房子,两人皆大欢喜。
1986年,她仅用3个多月便完成了51角大联换,又一次创造了本市换房的新纪录。一位中年妇女因和比自己大20多岁的丈夫感情不和,法院于3年前判了离婚,但因房子问题,无法分开居住。莒国珍用他们一间不足12平方米的小屋,在反复跑了18个房管站,经过4个月的努力,找到238个线索后,以11角联换的形式,换成一个8平方米,一个7平方米的两小间。这位中年妇女接过钥匙的时候流下了眼泪,连声说“小莒,是你救了我呀”。
上世纪80年代天津每年召开各种类型的换房会、协调会、换房市场、消夏换房夜市数百次。像一条条纵横交错的网络沟通了城市的各个角落,多角换房也在换房工作人员的参与下丰富和发展起来。自1983年以来,先后出现过12角、16角、32角、48角、49角直至51角的多角联换,解决了诸如人均居住面积在2.5平方米以下、三代同居一室、父母与大子女同居一室、上下班往返路程在2小时以上等等老百姓生活中主要的困难,所以人们将换房人员称为“红娘”,为一对对“有情人”架鹊桥,牵红线。
上世纪90年代开购公房产权
如今,在津房置换连锁店里,河西、和平、南开的公有住房是最抢手的。家住南开区咸阳北里的小刘,去年为父母改善住房后,将原来父母住的公产房出售,但由于受一次性付款的影响,自己总觉得对价格不满意。于是他用父母的工龄,花了几千元就将公产房的产权买下,很快这套房子就以满意的价格售出了。像这样公产买产权的事情,现在看来再简单不过了,可在1992年,本市房改方案刚刚起步时,大多数人还没有这种想法。
据介绍,国务院住房制度改革领导小组正式批复《天津市城镇住房制度改革方案》,并于1992年的元旦正式实施。1992年,本市公有住房使用面积平均月租金由0.136元调整到了0.3元。截至1993年底,市内六区民用公房共有147.34万间,总建筑面积达到了2187.96平方米。尽管政府出台了相应的政策,支持公产房的住户购买产权,而现实是,从1992年至1993年,市内六区出售直管公房只有1.64万平方米,270户成了首批“吃螃蟹的人”。为什么政府有政策支持,同时租金也上调了,却只有这270户呢?一位老房管员的话道出了原因:“那时的房子都是单位分的,屋顶漏了,烟道堵了,下水道坏了,反正哪里出了毛病,房管站都得管修,而且不收一分钱。如果是私产房,那就不一样了。所以大家还是感觉住在公家的房子里更安心些。”接下来的几年,随着人们对政策逐渐了解,有条件的住户开始买房了。据资料显示,1996年,市内六区出售直管公房7677户,44.37万平方米;1997年市内六区出售直管公房6695户,38.58万平方米;1998年市内六区出售直管公房1666户,9.50万平方米;1999年市内六区出售直管公房3514户,20万平方米;2000年市内六区出售直管公房数首次超过万户,达到了17851户,面积也达到了100.61万平方米。
进入21世纪,为使直管公有住房使用权的置换市场健康有序发展,经市房管局局长办公会审议通过了《津房置换体系整合方案》,并于2004年6月21日向各区县房管局印发。《方案》的主要内容是重构津房置换连锁体系,对市内六区各级连锁店和置换中心进行整合,由津房置换有限责任公司统一办理直管公产房房屋的置换业务。
一个“房虫”的倒房经
找到目标立即出手
提起“房虫”,很快便想起了《奋斗》中杨晓芸妈妈市侩的“房虫”形象,他们靠倒卖房子挣差价谋利。就连专家们也认同,越来越高的房价也有“房虫”的“功劳”。一个周末的上午,记者通过朋友介绍终于见到了一位神秘的职业“房虫”,人称“张姐”。虽然她以倒房为职业,按理说时间应很自由,但她却真的很“职业”,每周的日程安排和“上班族”一样,没什么特别事儿,只休周末。
张姐今年48岁,她穿着很普通,一口标准的天津话,嗓门挺大,地道的家庭主妇模样。她告诉记者,每个“房虫”的风格都不太一样,她这样是出于考虑给对方一个热心踏实的印象,十几年前因自己买卖房的经历,开始私下帮人找信息,收点跑腿费的非职业生活。“那几年,买卖房子的有限,挣的钱比不上现在,但也比单位工资强多了。2000年原来的单位不景气,我下岗后干脆正式干起来了,我主要的工作地点就在河西区的隆昌路,在那里像大伙一样,地上铺上几张纸,纸上写满了房子供求信息。后来市里整顿,不让在那里设点,我曾一度开过小中介公司,但是房源有限,再后来中介连锁店越来越多,我就每天转一遍,进门就说买房子,人家还得远接高迎的,有信息第一时间告诉我,还省得我跑腿了呢。所以现在挣钱对我不是什么难事。”人们都明白“房虫”的赢利点主要在赚取差价,也就是低价买进,高价卖出。但是他们都是怎么做到的呢?
张姐说:“别人可能什么房子都看,我只看公产房。公产房的买卖因为需要一次性付款,不受银行贷款政策的约束,所以只要手里有现金,我就会立即出手。上周末我听说有一套南开的房子,计租面积50平方米,东西向,卖76万,周一8点半我就跑到中介公司了,9点一上班,我就要中介帮我买下,可是由于中介公司的信息各家门店是共享的,我还是差了一点,没抢到。就这套房子如果买下产权,再出手我最少可以挣五六万。”
“‘房虫’倒房为的是挣钱,可主要还是走量,不像本主买房,考虑因素很多,往往思虑再三之后,房子早就让别人买走了。所以我们买房要果断,常常是出了一套房子多个‘房虫’抢。由于干得时间长了,所以对很多公产房的小区情况、房子的状态都十分熟悉,有时候只需要在中介看看房型图,只要价格觉得还行,就可以定下来了。”
看好偏远顶层老房
像很多“房虫”一样,张姐有着自己的生意经,除了行内所有人都知道的“出手要快准”,她还有自己的法宝。“现在房价贵,准备结婚的年轻人都想买到小户型的房子,可是区域好、户型小的房子有限,所以我就看准了地点稍偏远,或是顶层的房子。老房子毛病多,顶层防水易出毛病,有的老小区连暖气都没有,这样的房子平时很少有人愿意买,但这种房往往便宜,买的时候可以狠砍价,买过来后,我重新进行了装修,再卖出时可以多挣好几万,这可是我的法宝,我认真研究过年轻人喜欢的装修风格,墙壁上来点清新的颜色,厨房变成开放式的,一套三十几平方米的老独单,经我整理后看上去面积都显得增加了,准备结婚的年轻人手里钱有限,买这样的房子还觉得划算呢。去年8月,我在雅安东里买了一套顶层的独单,计租面积39平方米,当时卖主找我要31万,我跟他划下去5000元,然后交了6000多的中介费,最后我花了1万元装修,这套房子我卖了38万元。”张姐的脸上透着得意的笑容。她以前只去中介找信息,现如今,她也学会了上网,平时在家就上上网,看看二手房信息,当然她主要看的还是公产房。有时候手里的资金被占压,她就帮人“跑合”。一般情况下,她会先联系到一个卖主,了解清楚要求后,再和买主谈好,交易完成后卖主要在总房款中扣除2000-3000元作为给她的“跑合费”(当然这是在卖方认可的总房费上再加一个小尾巴,比如房款是40万,和中介说最少卖40. 3万,这里的3千元就是她的),其实她还是要找中介公司帮忙,不过在中介的面前,她则扮演着买主的亲戚,在最终确定好买卖交易后,卖主拿走房款,她拿好处费。
最后,张姐告诉记者,很多房主其实非常怕麻烦,所以“房虫”完全可以用较优惠的价格说服房主把房子委托给他们。这些人怕麻烦,就与他们签订了委托代理书,注明该房卖价不低于多少万元,多卖的房款与房主无关,成交后房主协助他们和买方办理房屋过户手续。