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买卖违约将达上万起专家提醒法律风险
据北京中原三级市场研究部统计数据显示,在2009年以来的房地产市场违约案件中,90%都是因为房主认为售价过低而违约。而在最近,买房者以"银行首付提高,无力筹够首付"为借口违约的客户占到了买房违约总比例的80%。而有迹象表明,相当一部分有支付能力的二套房购买者,都因为对未来房价走势不看好而违约。北京中原预计,未来一段时间市场可能出现的难以凑够首付、以及看跌后市而出现违约的房屋买卖将达到上万起。
徐东华认为,首付比例的提高的确成了一部分买房人退房的借口,然而一个显著的问题是,即使以此为借口,想不承担责任地"全身而退"也不太可能。"在大部分与开发商签订的购房合同中,由于购房人资质问题无法贷款的情况都属于购房人违约,而目前新政带来的首付比例提高,无疑也将被归为此类。按照相关条款,退房人将承担违约责任。"
而北京中原的法务专家也提醒,利用合同中不可抗力违约在法律上并不能成立,建议消费者少付定金、谨慎签约。
●名词链接
不可抗力
所谓不可抗力,在我国《民法通则》上是指"不能预见、不能避免和不能克服的客观情况"。当事人自身能力不能抗拒也无法预防的客观情况或事故。不可抗力可以是自然原因酿成的,也可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等,后者如战争、政府禁令、罢工等。
不可抗力所造成的是一种法律事实。当不可抗力事故发生后,可能会导致原有经济法律关系的变更、消灭,如必须变更或解除经济合同;也可能导致新的经济法律关系的产生,如财产投保人在遇到因不可抗力所受到的在保险范围内的财产损失时,与保险公司之间产生出赔偿关系。
在订立买卖合同时,一般都订有不可抗力条款,其内容包括:不可抗力内容;遭到不可抗力事故的一方,向另一方提出事故报告和证明文件的期限和方式;遭遇不可抗力事故一方的责任范围。如因不可抗力使合同无法履行,则应解除合同。如不可抗力只是暂时阻碍合同履行,则一般采取延期履行合同的方式。凡发生不可抗力事故,当事方已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下,可不负赔偿责任。
不可抗力主要包括以下几种情形:
(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹;
(2)政府行为,如征收、征用;
(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。(卫东)