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“现在,房地产快到沸点了。”昨天,当社科文献出版社社长谢寿光引出这样的话题时,台下坐满了来自政界和学界的业内人士,当然还有早早抢占座位的媒体记者。这是《房地产蓝皮书》发布会的现场,人们试图借着一本书的发布,探讨时下最热门的话题:房和地。
发端于4月中旬的这一轮楼市调控政策,已经被媒体和网民们称为“史上最猛新政”。以控制房贷、打击投机为主要手段,辅之以增加土地供应、加速保障性住房建设的这套楼市调控组合拳,试图为高烧的楼市降温。与中央调控政策相配套的各地的实施细则正在陆续出台。就在昨天,北京宣布,公积金购二套房首付提至五成,第三套房暂停放贷。
自新政出台以来,一些地方在“五一”小长假期间已经出现了楼市遇冷局面,但最终能否实现楼市的有效软着陆依然还是专家们辩论的话题,特别是一些地方还在靠土地财政生存的背景下,楼市高温能否撤火亦还是未知数。
仅对需方动干戈楼市难“消停”
在昨天的发布会上,中国土地勘测规划院地价所所长赵松说,房地产牵涉方方面面,个中问题重大而又盘根错节,要实现平稳解决,既需灵活相继的现时政策,又需长期制度的完善、变革。否则,头痛医头、脚痛医脚式的救火应急,既劳神费力,也效果难彰。
在治本之策这个问题上,土地无疑是各方关注的焦点,毕竟没有面粉就没有面包,另外,在中国,与房子相比,土地问题牵涉的层面更复杂。中国社科院管理研究所土地与房地产研究室主任李景国认为,没有合理的城市建设供地制度,楼市难以真正“消停”。也有研究者指出,在土地及相关利益未触动的情况下,仅仅在需求方大动干戈,并不能对楼市有个彻底的清算,也不能矫正过往的扭曲。
在我国,土地名义上是国家所有,但是一级土地市场却为地方政府管理。根据全国城市地价监测组的报告,2009年,全国地价水平值商业用地最高,为4712元/平方米;居住用地次之,为3824元/平方米;工业用地最低,仅为597元/平方米。如此大的区别,“跟政府的GDP偏好和土地财政偏好”大有关系。
李景国等专家认为,地方政府和官员往往愿意低价或免费供应工业用地,而另一方面却对住房用地采取控制的态度。这样的安排使得城市土地扩张进程中,居住用地乃至住房供给地增长远远落后于就业岗位增长,最终导致城市房地产市场中土地长期供不应求的局面,进而造成城市化的进程中,地价、房价过快增长。
更有甚者,一些地方政府大规模储备囤积土地,或者利用政府关联企业进入土地市场高价拍地,使得房地产价格的增长超过预期。
因此,李景国等建议,有必要建立与城市扩张(或总建设用地增长)挂钩的城市居住用地供给制度,各城市应依据年度建设用地增长总规模,确定相应的住房用地年度供给计划规模,国家对各城市住房用地供给计划规模完成情况核查,对未完成年度住房用地供给计划规模的城市,冻结下一年度全部建设用地指标审批。
城市化资金“缺口”
中国社科院经济研究所付敏杰博士告诉记者,与许多国家不同,中国的城市化和工业化几乎是分步进行的。直到改革开放后,城市化才真正成为推动经济增长的动力之一。
在改革开放以前,中国选择了赶超的重工业发展之路。为了最快速地提升工业比重,政府实行了严格的户籍管理制度,控制人口的流动以限制城市规模的扩展。在这样的取舍下,资源价格长期被扭曲,廉价的土地供应、资本税收上的减免和丰富的劳动力资源所带来的低成本,造就了高速、粗放并存的中国“低价工业化增长模式”。然而,它的弊端在十数年后逐渐暴露。难以持续的资源、环境消耗,巨大的分配收入差距形成的社会压力,促使政府宏观政策的内生变化。新一代领导人强调经济发展的和谐性、可持续性和对民生的更多关照。
快速的城市化阶段在改革开放后很快到来。除了人口流动管理的破冰外,财政分配的倾向也在印证着这些变化:2006年,财政用于教科文卫、社会保障等的支出接近60%,用于经济建设的资金下降到26%多。“追求增长为王”的建设型财政逐步退出历史舞台,以民生为重的公共财政的特征越来越明显。为福利而竞争成为衡量地方官员业绩的标尺。”付敏杰称。
问题是,和工业化相比,强调社会福利的城市化面临高昂的要素成本,不仅要搭桥、修路、建房,还要绿化、净化、美化,改善教育、医疗和社保等等。如上海世博会的口号,“城市,让生活更美好”,但是美好的一切都要求更多的财政支出。钱从哪里来恰恰成了地方政府最头疼的事。
1994年分税制实施后,中央政府的税源丰厚、广大,地方政府所占比例却日渐缩小。虽然在最初时候,通过转移支付等方式,矛盾并没有突出显现,但是在福利扩张的年代却无可避免。数据显示,2006年,地方财政自给率仅为62%,缺口高达1.5万亿。“这种等老天下雨的状态显然不能和地方官员的雄心相称,他们迫切也必须寻求新的融资方式,以求得在竞争中胜出。现在看来,这个方式就是卖地。”中国社科院经济研究所副所长张平对记者说。