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市内六区的新房均价依然死挺在1.5万/平方米上下,孩子要上学怎么也得换套大两居或者小三居,环城新入市的别墅抄起来一套均价也早都破万了。200万,一下子成了改善族选择中最频繁出现的字眼,也成了他们不得不接受的心理价位。全款200万,现在买什么好?
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买商铺 天时地利人和
目前天津市场上商铺的平均价格在1.5万元/平方米—3万元/平方米,200万的总价款可以入手50—100平方米左右的商铺。新一轮政策之下,现在中心城区住宅与商铺投资成本基本相近,而商铺的投资收益却高于住宅,一些敏感的投资者已经将眼光转向了一直稳步发展的商铺物业。
天时 投资时机已现
北京迈驰博文商业管理公司执行董事王勇告诉记者,放眼全国房地产市场,商业地产的价值长期被严重低估,甚至出现商住倒挂的现象,而近来各地商业地产在新政出台后都有明显回暖迹象,投资要选最保值的产品,房产作为硬通货,其保值度是毋庸置疑的,目前住宅市场的波动无疑是买商铺最好的时机。
地利 位置是首选升值看规划
回到本地市场,普通投资者在出手商铺时决不能盲目,位置是首要因素,其次也要看规划和开发商、运营商的实力。王勇建议投资者选择位于市中心、身处成熟商圈或者周围有大体量住宅的商铺,好租、好养,比如位于老城厢的天街,200万元就可以在这里入手一间80平方米的商铺。不过就目前市场情况来看,商铺用按揭方式购买更划算,100—200平方米的铺面更好出租,买商铺的眼光一定要长远,至少是看3—5年后的发展。
人和 租源稳定收益高
天津融创奥城投资有限公司销售部经理孙玲认为,对于心理价位在200万元左右的投资者来说,更需要找到有稳定收益的投资产品,所以不妨选择运营成熟、有稳定租源的商铺,甚至是一些带租约的商铺或写字楼,租金就可支付按揭贷款,大大减轻了投资者的还贷负担。还有就是有政策扶持的商业街,政府和运营商都会出资进行整体的宣传和招商,不仅大大增加了商铺的附加值,更是出租的可靠保障。比如奥城商业广场,经过了7年运营的奥城商业广场,已经形成了成熟的商业氛围,拥有大量稳定的租户,今年又被划归南开区政府重点打造的10条商业街之一,欧陆风情街即将满铺开街,这些对于投资者来说,无疑都是获得稳定收益的利好因素,200万元在这里,可以有很多选择,比如一套120—130平方米带租约的写字间,或者100平方米酒店式公寓底商,或者两套56平方米的酒店式公寓,甚至3套34平方米的酒店式公寓。
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中产购别墅 近郊低价最适合
在近年天津别墅市场的片区角逐中,已有大梅江、东丽湖、宝坻蓟县形成三足鼎立之势,但随着城市发展、京津互动的需求和环渤海概念的提出,现有别墅区已远不能满足市场需要。今年,团泊湖片区借力多家名牌开发商的进驻,闯进了人们的视野,成为一个新兴的别墅聚集区,目前已吸引到中惠熙元、金地集团、天房集团、光耀集团、仁爱集团、滨海投资、融科置地、香港建设等诸多企业的投资。
对于中产收入的购房者来说,在不影响工作和生活的前提下改善居住质量,总价不高的近郊别墅是非常符合需求的产品。从今年春夏季开始,团泊湖片区将有数个别墅项目先后面世,如果手中可以调配200万元的购房资金、并且有改善别墅的居住需求,即可在该地尽情挑选。
采访中,易居天津副总彭志雄认为:打造别墅区至少需要四大资源,一是自然资源,二是政府导向,三是投资进入,四是配套设施的完善。目前结合团泊湖片区来看,团泊湖片区有大面积水域、有十大新城之一的政策规划、有众多开发商的投资、更有已建设好的温泉度假中心和高尔夫球场,这四大资源都已齐备。
中惠熙元副总梁岚告诉记者:团泊湖片区别墅的共同特点是生态环境好、总价不高、交通便利、适合中产阶级购买,中惠刚进入天津,很看好这一片区,希望依靠“创新规划、特色产品、精到设计”等几大硬件,能在天津别墅市场一炮打响。光耀集团天津营销总监司生国评价团泊湖片区说:团泊湖片区这种大面积的低容积率用地已十分少见,且后期工业发展也不会向团泊湖片区推进,加之所处自然资源作为有力依托,后市前景非常可观。
从市场需求方面,金地集团天津总经理助理李飏分析说:近年间别墅销售量一直占全市销售总量的12%以上,有最高的年份已经达到了17%,这充分体现出天津已经逐步向一线城市迈进。这充分折射出市民的消费能力在不断提高,希望享受更自然、更低密、更舒适的需求日益强烈。另外,市中心房价不断走高,更多购房者愿意选择近郊、环城四区项目,消费结构的转变直接导致了别墅市场容量的急速扩大。
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200万购买公寓比较宽裕
城市发展的日新月异,使得市场对于公寓产品的需求变得越来越大,公寓因其居住的便利性、服务的品质性、产品的增值性,深受广大购房者的追捧。根据调查显示,酒店式公寓市场继续保持旺租局面,总体供应量保持平稳,平均入住率居高不下,其中外籍人士入住占60%以上。
投资公寓时机已来到
融创天津公司营销总监杨立宁表示,新政出台公寓产品受到的影响却较小,一些投资住宅的客户开始追捧公寓产品,而公寓所依赖的租赁市场较为活跃,租金也一路走高,更具备了较高的投资回报率。
如果购房者以200万元的预算购买公寓,就天津市场而言还是比较宽裕。目前,坐落于和平区的津塔公寓主推60平方米、90平方米一室和130平方米两室的精装公寓,并赠送部分家具家电,均价28000元-29000元/平方米。当以200万购买的话,能买到70平方米左右的房子。
此外,位于南开时代奥城公寓现在主推34—56平方米的酒店式公寓,均价在18000元—19000元/平方米,200万元的预算买奥城公寓还是比较宽裕的。
当然,如果投资者愿意,也可以将200万元分开投资,可以分别购买大、小户型各一套,以锁定不同目标客户,增加租金收益。比如河西区的天津昆仑中心主推50-120平方米精装公寓,价格预计区间在15000元-20000元/平方米。以15000元/平方米来算的话,200万元则可以买50平方米和83平方米两套公寓。
考虑两大因素 购买好处多多
某楼盘售楼员告诉记者,投资公寓产品必须要考虑地段价值,往往占有城市稀缺资源、位居城市中心、交通便利的高档公寓具备更好的抗风险能力及投资价值;此外,公寓的物业经营水平也是决定公寓产品的核心要素之一,毕竟,好的物业管理公司才能够保证公寓物业的长久素质和持续升值空间。
中原地产奥城店经理田峰告诉记者,购买公寓产品主要有两大好处。一方面,公寓产品购买套数并不受新政限制,首付和利率不会随着套数增加而出现累加效应。另一方面,相比住宅产品,公寓以其购买门槛低、出租回报率高、未来升值空间大的特点而获得市民青睐。
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洋房高层时代来临
200万便可购置理想住宅
随着城市中心区域土地稀缺性的日趋凸显,津城楼市逐渐向外扩张,一些近郊的新兴区域崛起,低密度洋房高层产品层出不穷,洋房和小高层产品已然成为津城楼市中最受欢迎也是最普遍的产品形式。
“问渠哪得清如许,为有源头活水来”,天津人很早就有住洋房的习惯:五大道上的洋楼,老城厢的宅第记载着一个城市曾经的上流生活轨迹,“出则繁华街市,入则静谧宅邸”,是那个时代的精英生活法则,写就了天津这座城市的性格,塑造了天津人与生俱来的洋房居住习惯。
如今,“花200万买套洋房”已经不是什么稀奇事了,购置一套自己满意的房子、获得理想的“豪宅”生活已成为广大置业者一生的追求。洋房和高层产品由于高性价比和适中的价格,极大满足了大部分购房者追求居住品质的消费需求,在洋房和高层产品不断丰富的今天,其实置业者选择的空间还是很大的。坐落滨海新区的贻成·豪庭有50-130平方米的高层、小高层以及跃层,200万能买到其130平方米和两套50平方米的房子。弘泽制造巅峰16层纯住宅,200㎡大宅规制,项目在拥有1.17超低容积率和45%高绿化率的基础上,所有产品更采用了地源热泵、置换式新风系统和预置EIB智能家居系统,熔铸科技健康住宅。
此外,位于东丽区的汉拿香邑国际拥有22万平方米的大规模体量,全13层类洋房建筑,主力户型91—143平方米,毛坯均价10800/平方米,精装11900/平方米,200万可买其143平方米的户型。太阳城百万大盘居住区位于天津市河东区卫国道附近,是河东区政府重点打造的生态居住区。价格现在虽然还没有定,但200万估计可以在其项目买到不错的房子。
虽然200万对于一个中等家庭来说,不是一个小数字,但如果能尊享高雅生活品位、保值增值的购房效益、一个精英云集的文化圈层,这200万花得还是值得的。如何购置自己满意的房产,不仅需要多看房,更需要综合考察楼盘的潜在价值,在配套、区域、生态方面是否有过人之处,才能得到自己满意的“豪宅”。
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高档二手房 重质重量重需求
对于像天津这样人口居住密集、住宅发展成熟化的大都市来说,二手房在占据地理位置、配套设施完善等优势的同时,还拥有比期房更便宜的价格优势,不论是自住还是投资都是不错的选择。
入主黄金地段按需选择适合住宅
目前和平区、南开老城厢一带的天津市中心地段基本已接近饱和,新房资源紧缺,二手房格外抢手。200万可以在此地段选购90至120平方米的二手住宅。黄金地段社区成熟,周边各项配套设施均已齐备,交通、子女入托、入学都很方便,购房者需要了解自身需要,明确改善方向。比如和平区的同方瞰和平、诚基中心,都处在炙手可热的地段,学校资源丰富,200万元的房款完全可以选择一套满意的住宅。
现房供应房龄短户型新
买新房最担心的就是质量问题,二手房大都已经居住了一段时间,房子潜在的问题已经暴露出来,或者已经被原房主或房管部门修缮过了,优劣一目了然。200万元左右的房款可以选择入住时间在5年上下的“准新房”。这类二手房户型时尚新颖,大两居、复式等等都不失为上佳之选,完全可以按照自身喜好和需要随意选择。比如九州国际、中天首府、融创星美御等一些在售的楼盘同样有二手房出售,200万元完全可以购买一套。
高质量大盘为首选
“市场上200万元左右的高档二手房,资源还是很丰富的。”中原地产和平区经理刘勋介绍说,“配套成熟、户型新颖的‘准新房’是不错的选择。位于和平区的诚基中心、星美御、金德园、同方瞰和平都是地段、配套、物业十分优质的楼盘,其中的二手房源虽然不多,但都是质量上乘,备受追捧。200万不是个小数目,购房者经过精挑细选可以购买一套优质、保值的‘黄金住宅’。”