|
||||
面对新政,购房者各有各的考量。
买还是不买?这不是一个价值判断,而是一个必须做出的选择题。被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策到底给中国楼市带来了什么样的变化,在涨停与观望、看跌与抗跌、保障与市场的选择中,谁会给出最正确的回答?
新政重拳下的楼市发生了什么样的变化?房地产商如何应对这种变化?炒房链上的生态是否有所转变?真相只有一种,说法却有许多。在公众情绪与专家意见中,中国楼市仍是众人摸象,惟独可以看见的是,市场正在起变化,出路或在其中。
买不买,真是个问题
在这个并不炎热的初夏,温亚丽却整天处于心急火燎的状态,房子成了困扰她的一大“麻烦”。“如同雾里看花,房价让我越发感到迷茫。”在温亚丽重新考虑房子问题的几个月时间里,北京的房价经历了火箭般的上涨。
温亚丽在国有企业工作,和大部分普通购房者一样,需要靠一点一滴的奋斗来积累财富,但现实是残酷的,即便是拼命去工作赚钱,她的收入增速还是赶不上房价上涨的速度,4年前她曾想过买一套二手房,但是看过的房子都不入眼,于是计划便搁置了,现在她发现,存折上的存款金额虽然一直在增加,但却离那个庞大的首付数字越来越远。
潘石屹,房地产业赫赫有名的一位商人,5月13日在自己的微博里写道:“一朋友来电话说,她要在北京买房,3万元一平方米。看到媒体上报道我说房价要跌15%~20%。她问现在还能买吗?我与她一起分析了几条原因,结论是让她买。最后提醒她市场有风险,风险自担。她开玩笑说,跌了找我要差价。”
温亚丽正面临着这样的两难境地,究竟应该买还是不买?
劝人买房似乎是房地产商人的本能,但是2009年的那一轮暴涨风暴确实让许多人心有余悸。
普通民众看不懂迷局下的中国楼市和这本难念的房价经。2010年新年伊始,在调控政策即将出台的阵阵风声中,关于房价的“赌局”将房价走势的争论放大,“喊涨派”笃定房价不会大跌,2010年的房地产将让更多的买房人失望;“喊跌派”也坚定地称,2010年会挤掉一些泡沫,房价很快就会出现松动。
在扑朔迷离的楼市和房价走向面前,听着业内人士的争论和媒体掀起的舆论声势,欲买房者更加不知所措。正在犹豫中,2010年春节过后,房价越走越高了,传统的交易淡季成为了旺季。3月份,京城的新房和二手房实现双丰收,房价与交易量更是双双走高。
最难以让北京人看明白的是“倒挂”的通州房价,遥想一年前的初春,通州还处在降价的“震中”地带,每平方米7000多元的均价都难以聚拢人气,转眼到了今年年初,通州迎来了历史上最重要的一次发展机遇。通州规划高调出台成了房价上涨的理由,几乎一夜之间,各楼盘的价格翻了将近一倍,作为北京市的一个远郊区县,通州全境“超二奔三”的均价竟然超越了“城八区”,而去年还冷冷清清的各楼盘售楼处,今年初却呈现出投资者趋之若鹜的景象。通州新房价格全线飙升,也带动了二手房价格扶摇直上,连温亚丽所在的大兴区,春节之前二手房的每平方米单价还在万元以下徘徊,过了春节就突破万元大关,直奔11000元,即便是这样,不少业主还不甘心出手。
调控终于来了。在“人间四月天”,难见盎然的春意,却见连绵的房地产调控政策,正言厉色,来势汹汹,声势非常。从商品房到保障房,从土地政策到金融政策,一套完整而严厉的房地产调控体系,在中国“降低房价”的民意呼声大合唱中,正在构建。
既忧心又乐观的地产商们
多数房地产商人,事实上对调控政策的到来早有预料。
北京鹏润地产控股有限公司总裁王军说,凭借多年经验,他对于严厉的宏观调控早有预期,鹏润地产在2009年“拿地不多”。事实上,不仅仅是民众面对飙升的房价“很受伤”,专业地产人士对此也忧心忡忡。地产商期待市场回归理性,实际上与新政的期待可以说是不谋而合。王军说:“多数同行支持宏观调控。”
房地产市场的龙头老大万科、万通等企业新政后动作不大,很多开发商同样采取了保守战术,在一片唱衰声中,他们对市场的前景依然十分看好。
新政对于“投机炒房”进行严厉打击,并且加大对开发商购地、融资及交易秩序的监管。地产商又将如何应对?王军向记者讲述了他在房产业第一轮宏观调控时的经历。
2004年5月16日,王军供职的中海地产在苏州高价拿了一块地。此前三年间,苏州房价从每平方米1000余元迅速攀升到6000多元。但是拿地后没过几天,宏观调控政策出台,市场行情迅速冷却。中海地产拿地的价格大概在每平方米3500元,算上建房成本,房子卖到每平方米6200元才不至于亏本,而此时苏州房价已经下降到每平方米5000余元。
王军感受到了宏观调控背景下的危机。为了不亏本,王军等人只能更为细致地研究市场需求。他们盯准了“事业上升期的白领阶层”,把工作重点放在了如何营造令人心情愉悦的居住氛围,例如每栋楼的角度都经过精心分析测算,使小区70%的房子从客厅望向窗外都视野开阔。因为对客户的精准分析,虽然市场行情不好,王军的房子显得很稀缺,推向市场后反响很好,到收盘时,这个小区房子的均价达到每平方米18000元。
这段经历让王军有了一个认识,“市场情况不好,开发商会更关注住宅品质和市场需求,反而有利于行业整体的提升。”在危机的背后,可能就是机遇。王军说:“如果相关政策做好,这一轮宏观调控能够落到实处,那时就是我们投资的最好时机。”
新政下的炒房生态
楼市新政出台一个月之后,有形之手的调控威力开始显现,北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌,“打击炒房”似乎初见成效。
中国投资协会会长、发改委投资研究所张汉亚认为,一个城市的投机性购房比例很难统计,炒房客对房价的影响程度也难以估计。一个“炒房团”出资上千万甚至上亿元整栋整栋地炒楼,肯定会影响周边的房价,但就整体房地产市场而言,这样的“炒房团”终究是少数,而更多的“散户”炒房客的心态各异,既有投资,也有投机。
张汉亚分析,新政“严格限制炒房和投机性购房”,看似起到了一定效果,实际上是许多炒房客在观望。
5月15日,记者辗转联系到郭玉良时,他已经不再炒房了。“新政的意图就是打击炒房,以现在的形势看,不好再炒了。”郭玉良说,自己只是炒房客中的散户,没有实力与新政抗衡。
郭玉良是无意之中加入炒房大军的。早年,他在东北做粮食生意攒了些积蓄。2003年在北京南二环买了一套房,当时的价格每平方米8000元左右,随后价格开始上涨,郭玉良看准时机,卖掉这套住房,又在东四环、北四环和通州等地买进两套住宅和一处底商,他当时的想法是,如果房价还能上涨,可以转手卖掉,如果不涨,可以出租,底商可以自己做生意用,也可以租给别人做生意。这样不管房价是涨还是跌,都没有损失。
让他惊喜的是,房价越涨越快,多年做生意的经验告诉他,炒房比做其他生意赚钱快。于是,他卖掉一处房产,以按揭贷款的方式又买进三套住宅。
此后的几年中,他四处出击,低买高卖。他说,银行按揭帮了他很大忙。“本来只够买一套房子的钱,通过按揭可以交三套房的首付,房价上涨转手一卖,每套房赚个几十万不成问题。”
郭玉良由需求性购房到炒房,算不上真正的炒家,与温州、山西那些一出手就是几十套上百套的大炒家没法比。
“就像股市中的散户,我们不可能影响房价,推高房价的是那些大炒家。”郭玉良说,新政之后,他不可能再炒房了,银行贷不到款,每个家庭也只能买一套房,还怎么炒?是该退出来的时候了。
新政之后,投机性炒房并不会收手。“上有政策,下有对策,只要想炒总是有办法的。”浙江炒房客朱先生表示,每次楼市调控之后,都会出现报复性上涨,现在房价下跌,正是抄底的好机会。
新政虽然实行更严格的住房信贷政策,但真正的大炒家并不需要从银行贷款。知情人透露,温州“炒房团”很少用银行贷款,他们多是以家族或投资公司为单位炒房,一下子拿出几千万甚至上亿资金毫不费力。
不过,朱先生承认,北京这样的城市炒房空间越来越小了,许多专业炒房客已经转战二三线城市,不仅升值空间大,而且政策会相对宽松。
据链家地产市场部一位负责人估算,目前全国超过30%的炒房者都已转向房价相对较低的二三线城市,南京、武汉、重庆等城市都成为了炒房者的“新阵地”。
各有考量的买房者
王伟交了2万元定金,打起精神准备做房奴。5月9日,他成了一套82平方米、总价160万元房子的预备主人。
这是一个二手房,位置在北京的五环外,奥林匹克公园东北角。远是远点,不过交通方便,城铁就在边上。
“这个价钱已经比较便宜了,”王伟说,“一个月前,这套房子要卖200万。”9日晚上,房主在跟他谈的时候,死守180万不松口,但是王伟也有自己的底线——每平方米不超过2万元。
“其实房主也着急把房子出手。他有两套房子,准备买第三套,但是银行不允许贷款,所以只能卖掉一套。”谈判的那天晚上,“房主几乎在跟他所有的亲戚商量”,最后终于让步,160万成交。
“在楼市调控政策下,房价继续降是有可能的,不过降幅不会太大,因为像我们这样的‘刚需’太多了。”王伟今年31岁,北京某名牌大学博士毕业,去年找了女朋友,今年领了证。按他的计划,“今年先解决房子的问题,明年要孩子。”
王伟和妻子月收入1.2万元,这个家庭收入水平在北京并不算低,但他们不吃不喝一个月也买不来五环以外的一平方米。在严厉的组合拳下,近四成人认为中国楼市会出现大的拐点,有近一半受访者认为在不久的将来,房价会出现报复性反弹。中国社会科学院城市发展与环境研究所教授李景国认为,这取决于遏制投机的政策是长期还是短期。“如果是短期的,那么政策退出以后,就很有可能复制2009年下半年的情况。”
王伟按部就班地进行着自己的购房计划,他近期要去银行做贷款,“贷100万,30年还清,月供5000多。”在房价看跌的市场形势下,如王伟这样镇定的购房者已不多见。还没买的,大多转为观望;买了的,尤其是在近几个月高位买进的,每天都提心吊胆地计算着自己的损失。
“房价跌多少合理,我看看自己损失了多少。”昆明人李岩说,“因为急着住,我3月买了新亚洲体育城的房子,现在很后悔,怎么那么倒霉。我首付都是借的。吃亏的还是我这样的老实人。”
也有一部分不甘心“吃亏”的人选择了退房。据报道,深圳中原地产近期二手房退房率接近10%,很多是因房价下跌预期主动要求退房。
调查显示,有近两成受访者并不希望房价下跌,其中70%以上是有房者。当然还是房价下跌的呼声高,其中近60%的人是无房者;有房者中,也有近70%的人希望房价下跌。“我有房子,但我希望房价能够降下来,因为这个意味着我有可能换个北京市区的房子。”
2007年,刘萍在河北燕郊买了一套房子,但由于距上班地点太远,一直没去住。她决定把房子卖掉,在北京市区买个二手房。“但我只接受全款,”刘萍说,因为再买就是二套房,二套房首付要求50%,“只有全款才够首付。”房子在中介的橱窗里挂了一个多月,无人问津。
“为什么不能租着房子结婚呢,我不介意。”和王伟的“刚需”论不同,他的妻子刘佳不想给自己增加那么大的负担,“做了房奴以后,一些比较奢侈的行为就会受限制,比如旅游、到外面吃饭、买很贵的衣服。”
“买房是一种安定感和安全感的需要,我们很快就要孩子了,想有个自己的家,不至于总是搬来搬去。”王伟说。
和王伟不同,对陈晓来说,房子不是“刚需”,却是“必需”。“我买第二套房子纯粹是为了养老,否则我便活得一点安全感都没有。”她说。
陈晓和老公的第一套房子购置于2005年,婚房,老公家付的全款。但是很快,她就跟老公商量自己再买一套房子。“我工作不好,挣得少,单位按基本工资给上保险,标准相当低。我时常忧虑,退休以后,不会连个外出旅游的钱都没有吧!朋友还打趣说,旅什么游啊,就旁边那个免费公园,你就去逛吧。可我怎么觉得那么惨!要是生个病,不会把儿女都拖累了吧!”
“还是觉得手上有套房子,能扛住后半生的很多风险。”三年前,陈晓在北京东四环边上又买了一套房子,1.1万一平方米,现在租着,月入6300元,她心里踏实了许多。
5月13日,王伟决定把房子退掉。“我们考虑不周了。那边是昌平,如果孩子落户在那边,属于郊区户口,以后不能到城八区上学,从小学到中学都不行。”经过谈判,房主让他们再签一个协议,十天之内若把房子卖出去,就返他们一半定金。“如果拿不回来,我们就放弃,就当交学费了。”王伟很冷静。