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广州地方细则早已出台。然而,这不是调控的告一段落,只是调控的一个过程而已。更严厉调控政策依然陆续出台,房产税是否出台仍在猜测当中,市场信息纷乱,能见度依然很低……
●现象……
剥了装修卖毛坯楼市“被降价”
进入“龙舟水”时节的广州,天气阴晴不定;如今的楼市气象同样如此,让人捉摸不透的未来政策走向,让楼市变得暧昧不清。
雷雨天气,看楼者稀少
上周六上午10时许,阵雨,原本人气就不算多的宏发大厦停车场一带,更显冷清,停车场内虽然有人候车,但大多数都是成熟社区楼盘的“归家客”,去看楼的人明显不多。
各楼盘的促销人员站在路边最显眼的地方,手持宣传牌和宣传单张,路上不时有行人走过,但愿意接受宣传单的却没有几个,不少销售人员眼里都流露出落寞的神情。一阵暴雨袭来,手中的宣传牌成了挡雨的工具。
急降四千?原为毛坯价
看楼的人不多,可能和政策不明有关,而多数楼盘不肯降价,可能更是其中的重要原因。在天河体育中心附近的某知名中介公司,代理了位于南方医院附近的万科天河御品,门口醒目处张贴的海报写着“团购价10800元/平方米起”,据走出门来的经纪介绍,楼盘均价仅1.1万余元/平方米。
该盘5月21日的公开报价仍为1.4万-1.7万元/平方米,均价大约1.5万元/平方米。“急跌近4000元/平方米?”记者原本以为可以捡到大便宜,内进详细一问,才知道如今的报价已经改为毛坯价,且这批单位是新推出的05栋,户型仅有三种,120平方米的面积只做成两房,159平方米的面积只做成三房,120平方米的两房单位,两个卧室面积都很大,约等于客厅加餐厅面积的总和。而此前推出的均价1.5万元/平方米的产品,主要为70-100平方米的两房单位及120-130平方米的三房单位,设计明显实用得多。
二手市场同样如此。一家中介门口用白板手写了若干“当月笋盘”,不过进内一问,这些“笋盘”多半“已经售出”。另一家中介公司门口的“水牌”上有若干个触目惊心的大红“X”,“已经比之前便宜了”,经纪说,不过熟悉行情的记者细问后就可以发现,这些打着大红“X”的楼价和一个月前几乎没有分别。(梁栋贤)
●开发商……
“降了价,也不见得就能吸引更多买家”
上周,土地增值税严加清算、房产税等传言不断,不管是开发商,还是消费者,都集体陷入了“纠结”之中。
记者上周走访近郊几个楼盘了解到,不少开发商陷入了“是否开盘”和“如何定价”的“双重两难”困境中。买家心态则“两面倒”,一面焦虑土地增值税严加清算的结果,会否最后还是“羊毛出在羊身上”,因而选择及时出手;另一面则在集体观望中对楼市走向仍抱有等待降价的心理,因而选择继续观望。
商家遭遇“双重两难”
花都某楼盘销售负责人告诉记者,清算土地增值税给开发商又增加了新的压力。是否选择在这个时候开盘?左右为难。开,人气聚拢不起来,很难实现“开门红”;不开,以后楼市走向如何并不知晓,按目前的政策环境,有可能会更遭。位于花都芙蓉嶂度假区内的万科兰乔圣菲别墅,原计划在上周六举办酒会,参加酒会的客人可获得内部认购资格,但由于当天大暴雨,发商展方面取消了酒会,称“已经接受内部认购”,但到底什么时候正式开盘?回答是“时间仍未定”。
日前,在黄埔工作的陈小姐收到了一条关于番禺某楼盘“20分钟地铁直达市中心,狂省80万元”的短信,但到楼盘了解,销售人员却称,并未听到有“省80万元”的说法,只是推出了按揭付款9.8折、一次性付款9.6折的优惠活动。销售人员感叹:“目前楼盘定价很为难。价格定高了,必定会影响销售,还要被政府部门清算土地增值税。与其如此,还不如低价销售,早点回笼资金。但定低了也不行,一是影响老板少赚钱,更重要的是,降了价也不见得就能吸引更多买家。”
消费者心态“两面倒”
不管楼市如何扑朔迷离,买家关心的始终是房价的高低问题。严加清算土地增值税,理论上说是会抑制房价上涨,缓解市场供求矛盾,但记者碰到的看楼客,心理上却是打了个“大问号”。5月30日,到方圆大学时光看盘的朱老师告诉记者,土地增值税虽然是面向开发商征收,但按照以往的经验来看,会不会“摊”到买家身上很难说,他比较担心最后还是“羊毛出在羊身上”,开发商以此为借口提高房价。因此,面对1.2万-1.8万元/平方米的报价,朱老师表示“还可以接受”,并称“先下订看看再说”。
“由于大多数买家选择集体观望,目前楼市的天平已经偏向买家。且从政府出台的一系列楼市政策来看,今后楼价肯定要降。”一位在黄埔区当公务员的黄先生已经看了很多楼盘,分析起市场形势来头头是道。他告诉记者,土地增值税是在开发企业完成开发项目出售之后,对企业所得利益的调整,不对市场直接发生关系,因此影响有限。但对于那些需要大量资金运转的企业,将会起到立竿见影的作用,开发商为回笼资金,势必会降价促销,那时候再出手也不迟。(赵亚洲)
●消费者……
对密集信息出现“审美疲劳”
“累了!烦了!
买了算了!”
历经了一个多月各种调控信息“轰炸”的市民,开始显示出“审美疲劳”。“既然都要买房,合适的话就买了。”看了一年多的房子、等了一个多月的降价后,王小姐终于准备购买番禺某楼盘的房子。
经过一个多月时间的等待,开发商也憋不住气了,纷纷开始推出新货,而楼盘的促销信息,也开始再度轰炸市民。
看楼者增多有市民出手
现在消费者的心态比较复杂。一方面,很多人还相信政府的调控政策会使楼价下跌;另一方面,又担心楼价会遭遇反弹。特别在广州温柔地方细则出台后一周,后一种心态有所加强,看楼的人有所增加,甚至有部分之前还在等待楼价下降的市民选择了出手。
上周末,记者到宏发大厦坐看楼车到岭南新世界看楼。中午12时左右到达看楼车停靠点,发现车上已有8个人。到了楼盘销售中心,看到里面已有4台看楼客在看楼。记者在楼盘的登记本上看到,当天到场看楼并作了登记的看楼客已有10台左右。现场销售人员介绍:“我们这一周看楼的人比之前要多一些。”销售人员还表示,根据过往经验,下午看楼的人会更多。
看楼人增多当然不止上述一个楼盘。上周,记者再次来到车陂南的江源半岛,看到现场有1台看楼客,而登记的到场看楼客则有4台,比起早前一周的2台也有所增加。在宏发大厦,合景泰富、恒大地产等开发商的派单人员告诉记者,现在坐看楼车的人比前两周要多一些。
与只是看楼相比,王小姐更先走一步,已明确表示要出手购买位于番禺的鸿禧华庭了,主要是因为对新政产生了“审美疲劳”。王小姐说:“从去年看楼看到今年,楼价一直不断上涨,好不容易有调控政策出台了,都说楼价会降,结果也没见降,都等到烦了,反正准备明年结婚,现在就买了算了。”
商家推货促销动作多了
日前,记者接到保利地产的一通电话和一条短信,分别来自保利地产旗下的两个楼盘。其中一个楼盘要推新一期产品,另一个楼盘要进行尾货促销。在保利地产身上,集中反映了近期开发商的动静。
一方面,是开发商推货开始增加。保利春天里、岭南新世界等楼盘,都会在近期推出一批新货。而在接下来的一段时间,包括江源半岛等全新楼盘估计也会推出市场。“即使现在还有新的调控政策出台,我们的信心还是比之前足了。”原芳村区某楼盘的有关负责人这样表示。
虽然信心足了,但促销还是要的。位于天河东圃的翠屏领东天河,打出了“首付18万元”的牌子来招徕买家;花都颐和山庄则进行特惠加推;花都的风神公社凭短信买房最低可打9.2折……(张秀钦)
“只要不会贵到离晒谱,我们都会买”
政策的是是非非,对广州本地楼市而言尚未造成太大干扰,商家盘照开,买家楼照睇、照买。
从上周末老城区楼盘开盘现场看,新政的杂乱信息对市场的影响还敌不过名校效应。经过了一个多月时间对政策的消化,商家、买家的心态正逐步回调至新政前,一些买家认为“价格合适还是会购买”。
仍有楼盘开盘“日光”
上周末,老城、花都等片区都有楼盘发售全新产品或者新开盘。名门越秀上周六正式公开发售,当天首推的东塔部分未到中午已报称“卖完”。据了解,该盘当天首推的东塔产品不足百套,货量不多是其“日光”的原因之一,但另一个主要原因还在于,该盘属于名校路段,开盘价和吹风价一致,不少买家表示“可以接受”。
不仅是该盘,老城区不少楼盘,如翠竹苑、美荔尚筑等,在此轮纷扰信息中均“走自己的路”,价格稳定,如翠竹苑,同样带有名校学位主打“名校牌”;位于陈家祠旁边的美荔尚筑销售人员则说:“陈家祠拆迁补偿都到1.7万元/平方米了,我们的一手楼你说会降价吗?”
买家对政策敏感度减弱
从4月15日国家调控至今一个半月的时间,本地“温柔”政策的出台,令不少消费者对政策的敏感度开始减弱,以致关于房产税的各种传言,很多看楼客都说“和我们关系不大吧”。
记者在有名校学位的楼盘现场看到,前往购房和看楼的买家均诚意十足,在这批买家眼中,再大的政策都比不过“子女都要读书,谁不想入名校啊”,“只要价格不会贵到离晒谱(贵得太过分),我们都会买”,一对购买了一套70多平方米的两房单位的年轻夫妇告诉记者,他们购房就是冲着学位来的。而在不少看楼者眼中,“老城区的楼价即使会跌,都不会跌到哪里去”。(陈玉霞)
“与二手价差不多,那肯定要选一手房的”
上周六,鸿禧华庭“星徽”组团开售。开售前两天,售价报出:均价13800元/平方米,可打9.5折;如果是旧业主回购,还可以享受额外的9.5折优惠。如此计算,非旧业主的均价为13110元/平方米,旧业主的回购价约为12455元/平方米,基本与该盘前期产品的二手价相当,定价谨慎。
“没想到有这么多人”
鸿禧华庭“星徽”选择在广州雅居乐花园开售,记者到达现场时,看到大块的销控价格表上已经贴了不少红贴纸,显示八成“已经售出”。这个时候,距离开盘仅仅一个小时。而不少前来抽签的准买家十分不满,“我一大早来到,被告知已被诚意客户认购了很多靓楼层的单位”,一位谭女士对记者说,看来自己抽到心水单位的可能性不高了。记者看到,谭女士“心水”的17栋是大户型单位,仅有32套,未开售前已有一半被认购。
认购开始,果然有很多消费者因为买不到自己想要的单位失望离开。不少人纷纷表示惊讶,“原来以为人不会太多的,没想到有这么多人”。至记者下午离开时,销控表上显示仅有几套单位“未售出”,122套单位基本“日光”。
“正好在心理价位内”
不少买家认为,放弃观望出手购买是因为“定价相对合理”。“我开盘前也看了这一带的二手房,这个售价与比较好的二手房价格差不多,都是一万二到一万三,我当时想,假如超过一万四我就不买了,现在正好在我的心理价位内,那我肯定要选一手房的。”一位成功抽签的买家对记者说。
名校优势也是该盘热销的另一个原因,记者在现场看到很多买家都是拖家带口来的,不少正是冲着学位而来,也有近半买家是首次置业,也直言是看中了学位。“虽然刚刚结婚,但是小孩的计划肯定要跟上,老城区的学位房太贵了,实在买不起。”一位钟小姐这样对记者说。(詹青)