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自4月17日国务院“新国十条”发布执行后,买卖双方即陷入观望,以北京、上海为代表的一线城市出现“量价齐跌”的局面,随之而来的便是一线城市土地市场的迅速降温。
业内人士指出,一线城市高地价高房价,开发总成本要远远高于二、三线城市。房企如果调整战略,把楼盘开发放到二、三线城市去,则可以避免这些矛盾。因此这次调控,将加快开发商二、三线城市布局的脚步。
-宏观调控下一线土地市场迅速降温2009年下半年以来,一线城市“地王”频现。今年4月中旬,房贷新政来袭,调控力度加大,开发企业拿地预期受到较大影响,土地市场“逢地必争”的现象明显减少,零成交也就不难理解。新政以来,北京、上海、杭州、南京、苏州等地的土地价格出现不同程度的下降。其中,5月7日,北京4幅住宅用地均采取了招标出让的方式,之前最受注目的顺义区马坡镇新城9号地西侧地块,居然以流标形式收场;同日在上海进行的商办用地推介会上,开发商在拿地方面的态度也明显趋于谨慎,会场出现“外热内冷”的情况。5月18日,杭城迎来房产新政出台后的首场土地出让,参与竞价的开发商却屈指可数;5月20日,杭州主城区第二次土拍,大鳄出手较为谨慎,3宗土地的最终成交价格,相比于同区域地块历史成交价下降了1-2成。
相比这次楼市政策重点调控的一线城市来说,二、三线城市房价受到的政策压力较小。中国指数研究院的报告指出,随着一线城市住宅用地日益稀缺,竞争日益激烈,房企拿地成本较大,加之一线城市高企的房价成为本轮调控的重点,预计开发企业在今年会将重点转向二、三线城市。不久前,国土资源部部长徐绍史表示,未来土地审批将偏向二、三线城市。更多的投资商和房地产开发商开始意识到,二、三线城市才是未来的发展方向。相对于一线城市土地市场的高门槛以及泡沫风险,投资二线城市的风险无疑要小得多。
-转战二线城市西安三环外还有大量土地储备早在此次房产新政出台之前,房企在二、三线城市拿地的热情就已高涨。据公开数据显示,2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二、三线城市占土地储备比重高达81%。其中,绿城、中海、华润等房地产企业在二、三线城市土地储备所占比重达九成。
而西安作为西部的大都市,西安楼市一直随着市场规律的变化而稳步发展,西安刚性需求大这一特点更加吸引着房企大鳄加速布局。已经在西安成功开发过新地城项目的万科,2010年明显加快了在西安的战略布局,年初抢滩曲江,拿下位于曲江池沿岸的核心土地。据记者从万科西安公司了解到,万科将在曲江推出有着在深圳、北京、上海、广州等11座城市的成熟经验和7年市场实践的“金域系”产品,将为西安带来第一个泰式风情园林。而在5月20日,万科在西安的第三个项目“长安新城一期”正式摘牌。项目规划占地面积18.7万平方米,总建筑面积61.7万平方米,“长安新城”项目将成为万科近郊大盘的全新升级之作。而绿地集团也将在西安大规模开疆拓土,先后与西安市未央区、西安浐灞生态区签订了两个项目意向书,分别是位处未央区团结水库的1149亩土地和浐灞的4000亩土地。
记者从西安市土地储备交易中心了解到,目前西安土地储备量还算充足,热点区域,比如二环内的土地稍显紧缺外,三环以外还有大量的土地储备。
记者观察 防二线城市跟风涨价业内人士表示,在经济环境、基础设施发展、产业聚集度上,二、三线城市都不如一线城市,在开发商纷纷抢滩二线城市时,必须防止二线城市“跟风”涨价。同样值得忧虑的是,如果这些城市跟风涨价,以当地的消费能力以及购房者抗风险的能力,如果发生万一,对当地经济的破坏会更大。海南和北海就是两个典型的例子。
国土部在发布《2009年全国主要城市地价状况分析报告》时表示,2010年,还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨。报告在分析2010年全国城市地价变化趋势时强调,金融与税收政策的调整作用于房地产市场,并直接影响地价走势。一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨。