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“当前,房价处于高位使得继续暴涨的预期降低、加上政策监管的严格、转让环节的重税以及贷款购房的资金压力增大,包括增加持有成本的物业税,都让房地产投机的回报大打折扣,可以说当前房产的投机在轮番调控下已经被压制。”
业内人士表示,房产投资与房产投机二者区别明显。房产投机俗话说就是“炒房”,追求的是暴利,也只有在房价暴涨的特定时期才有生存空间,炒房者一般都走短线。而房产投资则不同,由于房产兼具消费品和投资品的双重特性,加之目前其他投资渠道并不发达,因此房产的投资价值会长期存在,只是房产投资为中长线投资,和短期炒房牟取暴利不同。
投资人从刚需、改善到投资
在新政出台后的这段时间,从本市乃至全国均爆出投资人降价抛售房产的消息。一方面证明此次被誉为史上最严厉的房地产调控政策在打压投资行为方面成效显著,另一方面也说明了部分投资者对于未来房价走势并不看好。持有还是退出,成为每个房产投资者必须考虑的问题,当前而论,投资阵营尚未形成一致的结论,抛售者有抛售者的想法,持有者有持有者的理由。
“最初购房是在2005年,当时只是为了自住,即使在2008年为了改善地点再次购房的时候,我也没想过自己要当个房产投资者。直到2009年,看到手里的两套房升值超过了想像,才动了投资的念头。”从5年前的刚性需求者,到2年前的改善型需求者,再到如今的投资者,记者采访的这位投资人李先生代表了许多与之相似的投资者的“成长路程”。
在2005年,李先生因自住需求购买了位于河西区柳林附近的海天馨苑项目,购入时的均价尚不到4000元,到2007年的时候,短短两年时间,该项目均价已接近7000元,在2008年楼市比较低迷的阶段,考虑到离父母更近一些,同时便于孩子就学,李先生将海天馨苑的房子租出去,又贷款买了老城厢的一处房产,当时均价为9000元,海天馨苑的租金则用于以租养房。而到2009年年中,李先生看到海天馨苑的房子价格借助地铁沿线概念持续升温,而老城厢的房子也随着楼市回暖价格升值了4成,“当时我就有预感,海天馨苑的房子没卖是正确的,老城厢的房子买的也正是时候,看着手里的两套房子价值蹿升,我才开始了房产投资的念头”,也正是在2009年,李先生由一位改善型置业者的身份转化成了一名投资者。
“高房价的形成有投资者炒高的因素,但我认为这仍是表面问题,背后的责任更不应全部由投资人来承担,因为问题的根源并不在投资人身上”。李先生在为投资者的负面角色澄清的同时,也表达了自己对当前新政调控的看法:“房产投资人的出现是因为市场规律告诉我们有利可图,当前新政比以往的确更严厉,首付比例提升和三套房停贷让许多资金实力不足的投资者无法购房,增加持有成本的物业税也让投资者的占有成本增加,这些都在一定程度上抑制了投资比例的增长,但是现实也有另一面,之前淘到金的投资者手里的热钱还缺乏比楼市更好的投资渠道,而且在房价长期看好的市场里,现在选择抛售的也不代表大多数。很多资金实力雄厚可以一次性付款的投资者很难被约束,至于持有和转让环节的税收,事实上在买卖时都被转移给买方。”
持有投资者不抛售的三个理由
据业内专家介绍,炒房有三种情况,一是追涨型,二是抄底型,三是看趋势做长线类型。前两种情况大多是发生在一线城市的短线行为,二三线城市短炒获利空间有限,多数要做长线。新政实施后,虽然有部分投资客抛售房产,但还未形成恐慌性抛售,一部分人还对政策的调控效果持观望态度。据记者了解,在调控下,多数投资者都认识到房价在近期出现下行趋势将是必然。而鉴于过往经验和投资心理,更使得不少投资人认为,有松动就意味着楼市还有上升空间,房价在出现回落后很可能“报复性反弹”,这甚至成为不少投资人信心的来源。
在记者的调查了解中,多数投资者选择当前不抛售投资房产的理由集中在房价长期看涨、租金回报可观和储蓄及保值功能三方面。
记者采访到的投资人都表示,房价的上涨还会持续,因为物价、居民收入还是呈现上升趋势的,只是上涨的幅度不会很大,但是房产的投资属于中长线投资,假如一套房产持有10年,即使房价每年的上涨幅度只有5%,那么10年之后其增值也很可观。另一方面,基于房价仍处高位,许多年轻人不愿担当房奴的身份,留津工作、租房结婚、在津求学等需求使得租房市场渐渐升温,多数投资者对于当前的租金回报表示满意。
更有不少投资者强调了持有房产更具实用性的储蓄功能。比如说,用手中的投资房产长期出租,每个月收取租金,当某天因为子女出国留学需要用钱,那个时候就可以借助自己所持有的这套房产,并通过担保公司这样的金融服务机构采用抵押贷款的方式从银行获取资金,虽然需要向银行支付一定的利息,但是房产依旧在自己的手中、它还会继续增值、租金也可以按月收取。同时,还给子女留了一套房子,可以将来结婚之用,也可以通过卖旧买新的方式再度升级置业。
退出部分投资者等候回调抄底
从记者对投资者的采访情况看,一部分投资者对于手中持有的房产信心百倍,依旧看好其未来的保值增值性,从而选择继续持有;一部分投资者选择在观望中思考继续持有还是退出;还有一部分投资者或是因为之前的投资失误,房产没有升值反而贬值,又或急需资金等原因,开始抛售。据市场人士反应,在当前交易中被抛售的房产主要集中在总价较高、苦于无人接手的大户型产品,以及环城四区的一些空置率较高、抗跌性较差的投资产品中。一些投资人借新政之机将手中所谓的“不良投资房产”低价抛售从而调整和改善其投资策略,宁愿少赚离场。更有部分投资者表示,抛售并非是离开房产投资,而是“将不良资产变现后,等待楼市回调抄底,重置投资策略”。
转向观望中投资人转向商业地产
一直以来,住宅由于投资门槛较低、变现快,因此造成社会资金爆炒的不良局面。而真正具有长期投资前景的商用物业却备受冷落,此次新政的出台,招招指向住宅投资,并未涉及商用物业,从另一个角度解读,这表明政府认可商用物业的投资属性和健康指数。
于是,在股市、住宅市场都表现不佳的市场环境下,受到挤压的资金,纷纷将眼光投向了在政策调控之外的商铺、酒店式公寓、写字楼等商用物业。据权威研究机构最新调查数据显示,在北京、上海、广州、成都等城市住宅市场成交量持续下降的背景下,中、高端商用物业的空置率却出现空前下降。业内人士分析指出,由于土地性质和使用年限的不同,包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目贷款条件一向严于住宅,要求首付至少5成,贷款利率为基准利率的1.1倍。但随着“国十条”新政的推出,个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成,贷款利率也上调至基准利率的1.1倍,购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于商用物业。不同的是,商用物业却拥有远高于住宅的投资回报率。据测算,商用物业的投资回报率是8%至10%,远高于住宅。在新政的影响下,目前可售的酒店式公寓、商铺等商用物业,正处于价值洼地阶段,价格将有望迎来新一轮的补涨。
个人房地产投资产品不同特点
据有关专家介绍,个人房地产投资产品主要包括住宅、商铺、办公楼、酒店式公寓、公寓式酒店等的投资,这些投资品各有优缺点,如何选择适合自己的房产进行投资,首先需要明白这几个房产的区别。
住宅分为普通住宅和非普通住宅,非普通住宅一般是指建筑面积在140平方米以上的住宅。住宅的土地使用权年限为70年,而且物权法已规定,住宅的土地使用年限期满后,可在缴纳土地使用费后续期。因此,住宅具有更好的长期投资价值,能给下几代保留更多的资产。
商铺的土地使用年限一般为40年,也有的是50年,从自己这一代或下面一代而言,具有明显的优势,商铺具有使用越久,价值越高的特点,非常适合投资。但投资商铺所需的资金量较大,投资初期,回报不是很明显,适合已经有一定资金积累的投资者。投资商铺最需要关注的是物业的位置,尽量选择两条主干道的转角位置,有“金角银边草肚皮”一说。
办公楼的土地使用年限一般为40年或50年,投资办公楼更需要关注物业的档次、区域的规划、宏观经济的走向等。