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●房地产调控政策有滞后效应
●急于求成容易影响相关产业 ●抑制泡沫应该建立长效机制 ●既要引导需求又要保障供给今年4月份以来,为了应对房地产泡沫,政府推出了被称为史上最为严厉的调控政策,从中央到地方,各项调控措施正在纷纷出台。一个月来,房地产成交量大幅下降,但是房价降幅有限,有些地方甚至逆势上涨。在这场利益的博弈中,如果政策未能取得预期的效果,政府可能还将出台更加严厉的调控政策。但是,并非政策越严厉效果越好,急于求成,严厉调控可能会带来许多负面效应,最后迫使政策放宽之时,又是房地产泡沫高涨之时,陷入不良循环。因此,房地产调控应该打持久战。
我们知道,政策具有滞后效应,不能期望短期立马大见成效。如果政府急于求成,不仅不能有效调控房地产,而且容易严重打击股市、银行和与房地产有关的上下游产业如钢铁、水泥、建材、家具等,最终影响实体经济。比如股市,从4月中旬以来,短短一个月时间,上证指数大跌600多点,市值大幅缩水近1/3,人均亏损约3万多元。当然,股市大跌除了房地产严厉调控政策之外,与外围市场环境不佳、股指期货推波助澜等也有关系。此外,房地产有关的上下游产业也开始受到较大影响,包括银行、钢铁、水泥、建材和家具等产业现在开始受到影响,未来业绩必然要下降,进而直接影响今年和明年的国内生产总值。在新兴产业没有挑起大梁并成为主导产业之时,现有的传统产业业绩下降将直接影响实体经济复苏。所以,转变经济发展方式,必须要逐步过渡,否则会出现青黄不接的现象,严重影响经济发展和经济转型,最坏的结果就是走回头路,这样付出的代价将是巨大的。
因此,笔者建议房地产调控应该建立长效机制,不能指望一蹴而就。我们可以参考日本、中国台湾地区等地经验教训,政策作用范围既要包括购房者,又要包括开发商和中介机构;既要引导需求,又要保障供给;政策既要关注当前泡沫,更要注重长远泡沫风险。近期可以采取适当加息等措施,提高开发商和投资者(主要是二套房购买者)的成本;远期可以采取房屋税的形式,最高可以按照房屋价值高额征税(比如超过2套以上的,税率不断累加,5套以上按照房屋价值征收高额房屋税),而且不论过去、现在和将来,都应该一视同仁。这样不仅有利于保持公平,而且有利于最大限度的抑制严重投机,也不至于出现在政策出台前人们抢购房屋、推高房价的现象。总之,房地产调控只有建立长效机制,才能有效地抑制房地产泡沫。