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2010年6月4日,住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房。在通知发布后的第一时间,本报记者采访了部分业内人士。
改善型自住门槛再度提高 三成购房者尴尬选择我爱我家市场研究中心负责人告诉记者,“新二套房贷认定标准”的出台在有效抑制以非自住为前提的购房需求入市从而遏制房价过快上涨的同时,也使得市场中以自住为目的的改善型需求再次面临着尴尬的选择。尤其首套住房无贷款记录,需要贷款购买第二套住房的购房者受到了直接的影响:若购房者家庭首套住房无贷款记录,按照原“认贷不认房”的认定标准,再次贷款购买第二套住房,再次购房不算作第二套房,可以享受首次购房优惠,而按照目前的“认房也认贷”新细则来看,购房者贷款购房的首付及利率均大幅提升,例如,贷款30万元,20年还清,其月还款额将增加近300元,贷款额越高,压力则更大。
37%左右的购房者属于改善型自住需求,其中八成左右的购房者家庭首套住房没有贷款,继“新国十条”和近期天津公积金新政之后,新细则的出台无疑使得此类购房群体的入市门槛再次提高,改善型需求再次面临着重新考虑甚至观望的选择。
各方静候执行细则落实 市场产生新一轮观望据了解,新细则出台后的执行环节中,各相关部门还将进一步落实政策的执行细则,例如,该细则中提及的“房屋登记信息系统”、“征信记录”、“面测”、“面谈”等形式目前尚未明确和完善,还需要涉及户籍、房屋权属及信贷等环节的公安、房屋管理局及商业银行等多部门共同搭建信息及时共享的平台,使得政策的执行更有参照性,也是政策能够及时到位的前提。
有知名地产专家表示,这个标准应该是本轮调控政策中最为严厉的。影响至少有三个方面:一是改善型住房基本被堵住了,标准没有区别拥有住房的类型,比如拥有房改房、人均面积很少的这部分改善型需求都会被堵住。二是外来人口购房难了。三是市场成交或将骤然萎缩。
此外,市场长期成交低迷势必引起价格的波动,受到“买涨不买落”等交易心理的影响,刚性需求的交易意愿虽然存在,但也将受到一定程度的影响,预计短期内市场新一轮观望将会产生。有开发商对记者表示,调控政策一轮接着一轮,房价下降趋势已难以改变。不少开发商都做好了降价的准备。
一股份制银行天津分行个贷部总经理认为,通知标准是非常严厉的,执行以后,可以有效地堵住之前银行操作上的一些漏洞:一是房管部门查询;二是银行也可通过征信系统等进行调查甚至要求贷款人书面诚信保证。不过业内人士指出,通知仍然存在漏洞,如果贷款申请人能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,在本地没买过房,也没贷款买过房,但在异地持有住房的人,仍然可能被认定为首套房。上述人士表示,要真正堵住以上漏洞,需要全国房管部门联网,且与户籍系统对接。