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“这两个月,听不到地王的新闻了。”不少房地产人士谈起眼下的房地产市场,有此感受。这背后,是新一轮楼市调控政策在土地市场上收获的初步战果:土地供应增加,地价快速上涨的势头初步得到遏制,“地市”竞争逐步趋于理性。不过,此次“地王”偃旗息鼓,是蛰伏还是远离?
地市呈现四大变化
三四个月前还是地王频出、价格滚烫的土地市场,目前终于有所降温。上半年尤其是4月中旬新一轮调控启动以来,土地市场呈现出以下四大变化:
供应“开闸”,“地根”显著放量。中国指数研究院的最新数据显示,今年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,同比增加100%。6月,103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米,同比增加35%。
成交逐渐回落,房企拿地积极性低于政府推地。
价格回落,高价抢地现象显著减少。
出让方式微调,土地交易约束加强。各地引入“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让手段,并更多采用招标出让方式。
业内人士指出,土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要作用,增加住宅用地供应、提高土地保证金和首付比例、明确项目开竣工时间、严格清算土地增值税等措施有效地抑制了快速上涨的地价。
地王蛰伏还是远离?
回顾2009年以来“地王”对房价的助长效应,令人心有余悸。以北京为例,2009年2月、7月、11月和2010年3月,北京市场“地王”频现,同期商品住宅销售均价环比分别应声上涨16%、11%、10%和22%。特别是2010年3月,北京土地市场一天冒出3个“地王”,当月商品住宅销售均价环比应声上涨22%。纵观近年来楼市的风云变幻,“地王”频现之际常是房价上涨最快之期。以致不少人直言:此轮调控成败关键,就在于能否摁住“地王”之头。
上海永庆房屋总经理陈史翎认为,增加土地供应的措施在此次调控中十分关键,“去年楼市‘小阳春’时,地价已经被房价带起来,但土地供应没有放松,致使地价随之飙升;今年以来,当房价带动地价下行时,及时将土地市场开闸,这样能有效地稳住市场、稳住土地价格。”但是,业内人士也提醒,目前尚不能对调控过于乐观,土地市场依然存在一些不确定因素。比如,一些热点地块仍然受到开发企业的追捧。
其次,部分央企在土地市场的活跃态势值得关注。近期,多家央企频频“跑马圈地”,在土地市场出手阔绰。
另外,国土资源部确定的2010年住宅用地计划供应达18.5万公顷,但上半年大多数城市完成计划均不到40%,深圳、广州等地更是不到20%。由于土地供应涉及拆迁、征地、“生地”变“熟地”等一系列流程,对当地政府的财力有较高要求。对于部分土地一级开发薄弱的城市,能否顺利执行土地出让计划尚存疑问。
地市楼市能否延续退烧
国土资源部相关负责人日前表示,下半年将重点查处房地产项目违规违法用地,特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为。
中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组认为,预计下半年,随着宏观经济平稳发展,保障性住房建设力度持续加大,市场监管进一步完善,城市地价总体水平将进一步趋稳,东部部分城市或将出现地价水平总体下降态势。
“下半年处于政策的执行期和观察期,应严格执行目前的土地政策和调控措施,使楼市和地市的高烧真正退下来。”中国指数研究院副院长陈晟表示。