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时隔八年后,九龙仓再次携豪宅地王涉猎香港豪宅开发,显然不是为了替会德丰“圆梦”这么简单,这或与此前不久的会德丰退市有关。
7月29日,刚刚退市不久的会德丰宣布,附属的九龙仓与南丰集团通过公开拍卖,以总价104亿港元成功投得了山顶聂歌信山道的一幅住宅地块,这是时隔8年后,九龙城再次在香港涉足豪宅项目开发。
根据南丰发展董事总经理蔡宏兴透露,这块豪宅地皮当中30%的楼面将兴建独立屋,剩余70%的楼面将兴建为分层住宅。市场预期,日后分层单位尺价将达4万元,独立屋尺价或可超过8万元。
策略难解
九龙仓的忽然一击似乎并未获得市场的青睐。7月29日,九龙仓股价出现反复,只升约0.35%,而其母公司会德丰无升跌。高盛证券的一份最新评级报告指出,自2002年以后,九龙仓已不再涉足香港豪宅市场,对九龙仓此番投得山顶聂歌信山地皮的策略难以理解,因此只维持九龙仓中性评级。
7月28日成交的山顶聂歌信山豪宅地王楼面地价每尺高达32014元,是香港土地拍卖会上第二高楼面地价。地皮成交价较政府开价高出约30%,也属市场预期的上限。
该豪宅地王由07年至今,已经有过10次勾地失败的经历,这次成功投得地皮的九龙仓,其母公司会德丰此前也曾经参与试勾,但都无奈败北。
此番九龙仓联手南丰集团共同开发该物业,双方各占50%权益的做法似乎是圆了母公司会德丰的夙愿。但高盛的分析师指,自2002年以后,九龙仓已不再涉足香港豪宅市场,因此九龙仓此举难以理解。而投资者也认为九龙仓有意将资源转移至内地发展,未来5年内,九龙仓的内地和香港资产比重可调整至各占50%。
时隔八年后,九龙仓再次携豪宅地王涉猎香港豪宅开发,显然不是为了替会德丰“圆梦”这么简单,这或与此前不久的会德丰退市有关。
九龙仓之变
7月21日,会德丰地产及会德丰联合公布,会德丰地产已向联交所申请撤回股份的上市地位,而联交所上市委员会已批准,协议安排生效后,股份于联交所的上市地位,将于当天上午9:30予以撤回。
不少分析人士均认为,会德丰的退市对九龙仓影响甚大。虽然会德丰地产向九龙仓实行资产注入程序复杂,可能性不会太高,但退市将让会德丰可以集中财务资源进一步支持九龙仓的发展。
据资料显示,退市之前的会德丰,一直以九龙仓为地产主力,在香港积极投资地产业务。吴光正1993年全面执掌会德丰后,会德丰成为了九龙仓发展香港物业市场最有力的后盾。包括1993年成功将位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂,重建成今日的时代广场;将海港城一期重建为两幢楼高36层的港威大厦;将海港城二期的原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢高级商厦等等,近十年的时间里,会德丰成功帮助九龙仓成长为了“尖沙咀的地王”。
在会德丰的支持下,九龙仓在香港的豪宅市场也混得风生水起。1993年,会德丰、九龙仓等合组财团以35.3亿港元的高价夺得钻石山地王,该地段包括楼面面积达65万平方尺的荷李活广场及5幢楼面面积达120万平方尺的住宅大厦,项目于1998年已经落成。1994年,上述财团以35亿港元的高价再下一城,夺得了深井海旁生力啤酒厂址,开发成280万平方尺的住宅物业。1999年,再同系内共5家公司以30亿港元投得机铁九龙站上盖二期发展项目—擎天半岛,总楼面面积约226万平方尺,项目也于2004年落成。
但2004年之后,会德丰与九龙仓发展重心开始偏离。九龙仓更偏重于中国内地业务的拓展,而会德丰仍然将其大部分的投资业务放在了香港和新加波。截至2009年底,九龙仓在内地的土地储备已超越1亿平方英尺,确认的物业销售面积为370万平方英尺,营业盈利增长11倍超过10亿港元,内地业务已经分布在凌了上海、大连、成都、无锡、重庆及武汉等城市。
私有化会德丰之后,会德丰地产的更多地产资源将可能集中于上市公司九龙仓,要达到内地和香港资产比重调整至各占50%的目标,九龙仓依旧需要继续在香港开拓业务。
而另一种可能在于,在内地房地产市场调控吃紧,市场依旧扑朔迷离之时,九龙仓分摊部分精力发展香港市场,恐怕也算是一个聪明的选择。