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根据狙房网对最近北京300个在售楼盘统计数据显示,目前市场上的在售楼盘促销优惠不一,有些降价幅度稍大,有些几乎没有变化,甚至还有些楼盘价格依然坚挺。由此看来,当前市场可以归结为三种不同的派别,即价格坚挺派、稍降试探派以及价跌量升派。
降价开盘者成大赢家新政之后,整个房地产市场的成交量急剧下滑,5月份,上市地产公司的业绩几乎全部回落,业绩压力不断增大,降低价格以换取成交量成为一些地产商的必然选择。其中绿地和万科是这方面的典型代表,两者是降价热销的最大赢家。
6月8日,绿地集团宣布,当天起对全国41个城市旗下近百楼盘实行全线优惠,成为继恒大地产之后第二家宣布公开降价的房产行业巨头。绿地集团以其价格的变动换来了销量的提升。与其类似的是万科集团,7月24日,中粮万科·长阳半岛开盘,均价13400元/平方米,开盘前的定价显示的是塔楼13500元/平方米、板楼16500元/平方米,而最终的结果是长阳半岛在开盘时调低了价格,整个项目均价13500元/平方米,板楼15000元/平方米左右,塔楼中部分靠近地铁的房源售价甚至不足11000元/平方米。该价格远远低于周边项目,低价入市的作用显著,长阳半岛在两天内售罄。
最引人关注的价跌量升派其代表项目,除了长阳半岛外,还包括位于丰台区南三环外的首开·石榴派,以及位于望京的首开另外一个项目国风上观。三个项目中长阳半岛和国风上观均创造了开盘两日内售罄的神话。长阳半岛开盘均价13500元/平米,比预计的价格少了2500元/平米;国风上观以均价23000元/平米开出,此举干脆就比周边楼盘均价低了3000元/平米;而首开石榴派目前购房可享受2万抵4万的优惠,全款再优惠98折,如此大的优惠其销售业绩可见一斑。
些许折扣不足扭转乾坤然而,一些楼盘价格的变动并未扭转成交量下跌的局面,如通州区的部分项目。数据显示,截至8月3日,通州区在4月15日新政后总预售项目为9个,共提供房源数量为2552套,而其中签约量仅为264套,签约率仅为10.3%,九成房源滞销。新政以后单个项目销售率最高的仅为31.8%,有4个项目接近零成交。尽管通州九成房源直销,但开发商大部分并没有采取低价开盘,只是以相应的折扣方式加大促销力度。而这种促销显然没有起到明显的作用,致使通州成为北京市目前存量房源最多的区域,其商品住宅期房存量已经占到北京全市的存量的20.4%,而其单个项目平均库存量也属于最高。
其中,位于通州土桥附近的金隅花石苑开盘价16000元/平方米,最低14800元/平方米,在此基础上,办理搜房联名卡的购房者可享受1万抵10万的优惠活动。所有优惠之后,该项目均价基本在13000-15000元/平方米之间,至少低于市价30%。这样的折扣并没有显著的成效,北京市房地产交易管理网上显示,自6月30日拿到预售许可证以来,其352套房源中签约的只有25套。和其类似的还有高调宣布降价的京洲世家,截至7月29日,其准售的262套中只签约3套。
这类项目中,多以老项目后期及所剩房源不多的尾盘为主,如位于亚北的融华世家均价39000元/平方米,全款98折,贷款首付50%99折;海淀双清路附近的红杉国际公寓实为酒店式公寓,除全款99折送家具外,无其它优惠;位于丰台区太平路的西区国际公寓基本都为小户型,同样除精装修98折外,没有其它优惠;此外,西四环的香溪度(熙湖二期)所剩房源不多,均为大户型全款97折,按揭99折。从数据可以看出,稍降试探派的共同特点就是高端项目的老项目后期(尾、现房)、高端小户型及酒店式公寓。
一般而言,与老楼盘相比,新开楼盘选择降价的较多;与一些小企业相比,大企业选择降价的较多。之所以出现这样的情况,业内专家认为,新盘没有压力,而老盘面临着之前的客户因素,需要考虑避免出现法律纠纷等。同时,大公司有品牌影响力,消费者对它们的产品预期也比较好,它们稍微降低价格,就可以刺激销售,但是小公司降同样的幅度却未必奏效。另外,这些大企业通过率先降价取得回款的同时,也可以进一步提高市场占有率,这样降价带来的附加效应比较明显。
价格坚挺对销售无促进价格坚挺并未对开发商带来更大的销售业绩,比如曾经领涨通州的K2海棠湾,销售人员称项目不会降价,并推出无理由退房活动。截至7月29日,3月14日拿到销售许可证的531套房,已签约164套,不到总数的1/3,这其中无理由退房的销售策略起到了关键性作用。但其他的楼盘就没这么幸运了,坚挺派的典型代表楼盘要属城中区及朝阳的楼盘居多,如位于广渠路的free自由季、朝阳区的万象新天、远洋一方等住宅项目,此外还包括别墅项目,如位于温榆河畔的财富公馆以及亚奥地区的亚运新新家园。据了解,不降派的住宅项目价格在21000-25000元/平米之间,另两个别墅项目的价格分别为41000元/平米和50000元/平米,这些项目销售业绩并未有太大起色。
狙房网主编周晓溪对上述三种派别进行了分析。她说,目前房地产市场不是十分明朗,这势必造成购房者理性观望、开发商谨慎降价。从三种派别看,价格坚挺派的楼盘多为地段稀缺或有升值潜力的,比如即将开通的朝阳区地铁六号线周边的项目;稍降试探派项目也有一个共同的特点——高端,无论开发商实力大小,项目多为精品、小户型、高端项目,这种项目一般品质稍高,这部分购房者的购买力也比较强,因此,开发商敢于“试探”。而价跌量升派的项目无疑成了最近的焦点,而且最显著的特点这些开发商都是名牌企业,品牌企业带头降价确实对市场有推动作用,但无论如何,可以看出,价格一旦降到了购房者能够承受的范围,销售量必然上升,与此同时,企业资金流也得到回转。
另据北京房地产交易管理网的数据统计,7月北京商品房期房住宅交易总量为4950套,环比上涨了16.7%,除保障性住房期房住宅签约外,交易数达到了4035套,环比上涨了39.2%。