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据潘石屹估计,算上建安费、设计费,中服地块仅开发成本就将在5万元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅也认为,以后该区域的新增住宅,都将会是豪宅产品,产品的过于单一就使得在CBD区域工作的购房人不得不大量“外溢”。所有与CBD临近的区域或是地铁沿线,如北边的望京、丽都区域,东部朝青和通州板块,东南的百子湾、四方桥等都将因此受益。
●高密度制约 交通压力 让投资CBD担上风险根据此次出让土地的规划计算得出,CBD核心区的12个黄金地块的容积率最低的也达到10,最高的容积率甚至达到了惊人的26。要知道,商业写字楼的容积率一般也仅在5左右,CBD区域还从未出现过如此多的高密度建筑群。换句话说,高密度的制约就要求必须在尽量少的土地上建成容纳更多人的建筑。300米以上的“高塔”未来将在CBD愈加平常。
据机构预计,出让的12宗土地将容纳6万人,在容积率如此大的前提下,上下班时公共交通工具是否更加拥挤?私家车是否无处停车?三环路如何吸纳这些新增的上班族?都成了投资置业或工作在CBD区域所不能不考虑的问题。近几年,东三环地区不断发生的水管爆裂跑水事件,就被认为是交通压力过大造成的。
虽然未来地铁14号线、6号线和CBD区域内原有的两条地铁线将一起分担大部分的交通压力,但资深的投资客仍对CBD区域长远的投资价值表示了担心。而这种担心一方面来自金融街、中关村、亚奥等商务区的崛起;另一方面就是CBD自身区域功能的制约。目前的CBD区域,早晚高峰时,车流量近乎饱和,无论是东三环还是东四环,经常出现交通堵塞、行驶缓慢的问题。中原地产张大伟也表示,如果未来没有更好的解决方案,交通堵塞愈演愈烈,将可能导致新企业望而却步、原有企业欲脱身逃离的尴尬,势必连带住宅市场的价值衰退。