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住房问题通过市场化来解决,与住房问题通过政府干预来解决,并不相互对立。住房的经济属性属于初次分配领域的问题,而住房的社会属性则属于再分配领域的问题,两者的有机结合构成了住房政策的主调。因此,从这个意义上讲,“居者有房住”和“居者有住房”两者并不矛盾,前者是政府履行职责的体现,后者则是在前者基础上发挥市场作用的地方。对于社会弱势群体而言,“居者有房住”正是政府住房保障制度的着力点,也是新“国十条”的宗旨所在。
必须强化住房保障制度建设“居者有房住”不等于“居者有住房”。房产不同于普通商品,属于个人或家庭的大额支出。即便是发达国家,也不见得人人都能买得起房子。尽管我国的经济发展水平还未及发达国家,但住房自有率却超过人家,为世界最高。
住房需求难应与买房需要画等号,但我国房价涨幅之大、房价之高,超出了一般普通人的承受能力,则说明了住房需求的实现方式出现了问题。一般来说,住房需求通过两种方式来实现,一种是通过住他人房子来实现,即租房,另一种是通过住自己的房子来实现,即买房。无论是通过他住或自住来实现住房需求,作为公共政策重要组成部分的住房政策,都应是政府大有可为的职责所在。
要让租房的能租到房,让买房的能买到房,政府应切实加快住房保障制度的落实。住房保障制度的性质要求更注重社会公平而非市场效率,将“居者有房住”而不是“居者有住房”定位为住房保障的目标,其实质是满足广大居民的住房需求。考虑到我国尚属于发展中国家,受经济发展水平与财力的制约,还不太可能一下子满足所有人的住房需求。因此,在以“居者有房住”的前提下,分阶段、分层次,通过住房供给政策与需求政策的同时兼顾,使住房保障制度尽可能地惠及所有有住房需求的人。
具体来讲,当前重点需要解决的社会弱势群体尤其是低收入家庭的住房问题,农村进城务工人员的住房问题亦应考虑在内,然后再逐步解决中等收入家庭的住房问题,而高收入群体则应依靠市场来满足其住房需求,从而形成不同群体有不同的住房需求解决方式。一个合理、完整的住房保障体系应是以经济适用房、廉租房、两限房和公共租赁房为主的保障型住房供给体系和以居民购房补贴、房租补贴、住房公积金为主的保障型住房需求支持体系。为此,在住房供给方面,政府除应增加直接投资兴建中低收入群体住房外,还应利用税费减免、贷款优惠等方式鼓励房地产企业从事保障型住房的开发建设;在住房需求方面,政府以社会再分配的形式直接对中低收入群体发放住房补贴,俗称“补人头”,以提高他们的住房支付能力。
住房保障制度建设将是一项长期任务,新“国十条”的重要亮点是建立考核问责机制,指出住房保障工作由省级政府负总责、城市人民政府负责落实,这无疑将考验着长久以来依靠“土地财政”的各级地方政府能否真正将住房保障制度建设落到实处,也因此将影响着今后一段时期的房地产市场走向。
最后,关注住房保障问题,需要有更宽广的政策视野。住房保障同失业、养老、医疗等保障一样,同为社会保障制度的组成部分。我国住房自有率这么高,买房者前赴后继,个中缘由,很难说不与失业、养老、医疗等生活保障没有关系。因为,假如社会保障制度不完善的话,买房可以视为应对未来生活不确定因素的一种防范性投资,是实现自我保障的重要手段。所以,实现“居者有房住”,除加快落实住房保障制度外,也应加快完善其他保障制度,让那些买不起房子而租房子住的人无后顾之忧,也让那些能买得起房子的人不把买房子作为唯一的住房选择,以减少购房需求,并减缓房价过快上涨的趋势。