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精明选择合理计价方式
由于面积计算的复杂性与专业性,“缩水楼”与“膨胀楼”成了最让消费者头痛的问题。一套市区商品房,每平方米单价动辄数千元,一下子多出几平方米对工薪阶层可不是个小数目;而少了几平方米使用起来就更让人痛苦,而且要从发展商手里追回房款可不是件容易的事。
个案:
虽说前几年复杂的公摊面积计算让消费者吃尽苦头,但自去年开始实施套内面积计价已使情况大有改观,但发展商千方百计地使用诸如“面积计价以建筑面积算,如套内面积与公摊面积皆有变化的,以建筑面积为准”的补充条款,“计价面积以房管局实测面积的100%计算房价”的认购书条款变更合同条款,使消费者无所适从。
提醒:
购房者应选择按套内面积计价的方式,对不熟悉的建筑面积计价、实测面积计价的合同不要签,避免陷入不利的条款中。只有签好合同,才能无畏“缩水楼”、“膨胀楼”。
个案:
由于建筑上的原因,房屋面积出现误差实属难免,一旦出现纠纷,发展商往往报大测量面积,或隐瞒房管部门面积不报,以种种理由加收房款;而消费者往往对面积误差不太了解,选择了误差较大(如面积误差在5%以上,多退少补,即面积误差至100%,发展商也只会多退少补)的标准,消费者的权益很难得到保证。
提醒:
建议购房人在合同中订明,房屋面积以房管局测绘所的测绘结果为准。并在购房合同中选择以下条款:面积误差比绝对值在0.6%(含本数)以内的,买卖双方不作任何补偿;面积误差比绝对值在0.6%(不含本数)至3%(含本数)以内的,买卖双方按实测计算面积及本合同约定的房屋单价据实结算;面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的,消费者有权退房。
买楼花要注意免责条款
所谓“免责条款”就是开发商在违反合同时,依照法律及合同约定,不用承担违约责任的“免战金牌”。
个案:
如购房者选择的是楼花,非现楼,就要注意购房合同中开发商逾期交楼时的免责条款是如何约定的。在司法实践中,发展商迟交楼的理由是五花八门:台风影响、雨季外墙无法施工、卫生检查、地铁线路开挖等等,不一而足。对于非专业人士的消费者而言,很有可能会陷入发展商在合同中早已设定的种种免责合同条款,使发展商有机会逃避违约责任。而且发展商还会利用合同签订之前、合同履行期之后发生的不可抗力作为免责的借口。
提醒:
根据《民法通则》和《合同法》规定,免责事由只有不可抗力一种。不可抗力是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况,如战争、自然灾害、地震等。只有出现发生在合同履行期间不可抗力事由的才能免责。当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应在合理期限内提供证明。
建议购房者按法律规定,审查开发商列明的免责事由。