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巧妙应对延期交楼
在众多的购房纠纷中,延期交楼是屡见不鲜,因延期交楼而引发的违约金纠纷、违约责任的承担、免责条款的认定等问题,更使消费者与发展商纠纷不断。
违约金的比例怎么算
发展商延期交楼严重打乱消费者的购楼计划,创业、结婚、孩子上学等问题困扰着消费者,使消费者在成为“无房业主”后,还要承受按揭供楼费用、租房费用、借读费用等巨大的经济负担,好不容易盼到发展商交楼,又要面对发展商不愿承担延期违约金的问题。
由于不少业主在购房前并没有预计到开发商延期交楼的风险,同时,对违约金条款的制定又不太了解,故此常出现如“逾期交楼超过180天的,违约金以总楼价款的1.8%计付”的不公平条款。(此条款即意味着只要是延期交楼超过180天,那怕延期10年发展商才交楼,消费者也只能得到的总楼价款的1.8%的违约金,并且不能退房。)
一旦遇到纠纷,面对这样的条款,消费者较难维护自己的合法权益。建议购房者要明确开发商延期交楼的违约责任,如开发商一旦延期交楼,应按购房者已付购房款每日计算违约金,并约定逾期超过一定期限,开发商还是无法交付楼宇的,应解除合同,退还购房者所交款项,并赔偿相关损失。
贷款应否计入已付款
在延期交楼的纠纷中,除了违约金比例的问题,最容易让消费者糊涂的其实是贷款的问题。由于现时不少消费者均选择向银行贷款,通过按揭供楼的方式付清楼款,使得发展商有“机”可乘,在违约金条款中常会约定以消费者累计已付房款的总额支付违约金。由于发展商对累计已付款通常解释为:消费者累计已支付给发展商的房款(一般只有总房款的20%~30%),而消费者通过银行贷款支付的部分,由于消费者有可能在供楼期间断供,而发展商要对银行承担回购义务,故此,通过按揭支付的房款不计入已付款内。消费者由于不清楚此间复杂的关系,常会被骗,所争取到的违约金将大大“缩水”。
消费者通过按揭支付的房款,在银行放款之日起,早已进入发展商的专控账户,消费者供楼还贷是与银行的借贷关系,与发展商无关。消费者已付房款应为:已支付给发展商的房款与银行贷款之和,消费者应以上述的总额为基数计付违约金。
明确公用配套
对于小区所应具备的公用配套服务设施要在合同里加以明确。公用配套服务设施(如商店、邮局、学校等)的种类及数量、质量直接关系到居民的生活质量,因此应在合同中具体列明小区所具备的公用配套服务设施的种类、数量及具体交付使用的时间并订明违约责任。
对于房屋的附属设施要进行约定。房屋的附属设施包括自用的附属设施和共用的附属设施。自用的附属设施包括煤气、暖气、卫生洁具等;共用的附属设施包括电梯、电视天线、电话线等。对于房屋所包括的附属设施要在合同中列明。
规范补充协议
商品房买卖合同只是对买卖商品房的一般事项作了具体规定,实际上由于楼盘的性质不同,开发商促销手段不一样,有许多内容是合同中没有涉及到的。为了规范双方的交易行为,减少交易纠纷,就双方约定的其他事项另行签订补充协议也是必要的。常见的补充协议有以下几种:
(1)关于免费赠送住宅设备、设施的补充协议。发展商如许诺免费赠送I DD电话、进口家具、电器,可以在补充协议上载明,但为了防止歧义,最好标明赠送项目的品牌、产地、厂家等,以后万一在履行过程中有纠纷时,亦有凭有据了,不会因口说无凭而吃哑巴亏。
(2)关于购房入户的补充协议。如所购商品房符合当地政府有关购房入户的规定,且开发商承诺代为办理有关手续,购房者可要求签订关于此问题的补充协议,且在协议中订明:如开发商不能在约定期限内办妥入户手续,购房者有权解除合同,所付一切费用由开发商如数退回。
(3)关于银行按揭的补充协议。这是近几年在付款方式上出现的新问题。为解决购房资金不足的难题,开发商可委托某一家或几家银行为其开发的楼盘提供购房按揭,但按揭的年限与成数发展商无权决定,须由贷款银行根据购房者提供的资料来最后确定,一般在购房合同签订后的一个月内才能知晓。因此为降低风险,维护自身权益,购房者可要求开发商就此问题签订补充协议,在协议中订明:如按揭申请不为银行所接纳,购房者有权解除合同;如按揭成数与年限低于特定值(如七成十年),购房者可要求变更付款方式等等。