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自今年4月17日楼市首轮宏观调控政策“新国十条”出台,到9月29日国家再出新政,楼市在半年内经历了连续两次的宏观调控。显而易见的是,调控政策对于市场中的投资、投机型需求进行了有效抑制,部分改善型需求也受到一定程度的影响转而陷入观望。相比之下,婚房需求则在调控之下依然刚性凸显,持续保持着较强的交易意愿。为此,记者进行了一系列市场调查,发现一些市场反应出几类需求的不同变化,足见婚房的“热度”无可抵挡。
热度调查
婚房占据成交量四成
根据我爱我家市场研究中心、天津链家地产市场部的调查数据显示:婚房作为三级市场中的一种需求,从今年5月至今,成交比重稳定,占整个三级市场成交量的4成,最高时达到整体成交的半壁江山,成为整个天津二手房市场不容忽视的绝对主力。
在今年首轮调控出台之后的5月份,我爱我家市场研究中心特针对二手房买卖业务成交进行了一次专项调查。调查结果显示:在购房需求方面,5月全月我爱我家成交的二手房买卖业务中有50%的购房者为婚房需求,随着市场首轮政策观望期的逐渐减弱,进入8月,部分改善型需求的入市带动了成交的活跃,但是婚房需求仍然占据了较大的比例。以9月21日至25日期间举行的天津市秋季房交会来看,前来观展的购房者中婚房需求仍占据了30%的比例,而在9月29日“二次调控”开始之后,市场观望气氛小范围出现,但是楼市的调整依然没有阻碍婚房需求的入市,从“二次调控”之后的国庆黄金周来看,婚房需求仍然占据了40%左右的成交比例。
链家地产市场部的调查同时显示,从2010年秋季房交会的购房需求比例上看,婚房需求比例已达4成之多,二手房以其房源种类丰富、价格相对较低、选择范围广、周边配套设施齐全等方面的优势,成为当前婚房需求的置业首选。
需求调查
选房关注区域和价格
从国庆长假至截稿之日,在共计半个月的时间里,记者选取了我爱我家、21世纪不动产、中原地产、链家地产、龙盛房地产、海宝地产等6家中介企业在市内六区的主力门店进行“天津婚房购房者需求要素调研”,根据以上门店的反馈结果显示:在价格、地点、子女就学和生活便利性等多种购房考虑因素中,区域和价格是绝大多数准新人们考虑的关键因素。
从区域上来看,婚房需求的购房者往往将工作单位、父母家作为购房置业的区域参照,比如周边交通便利、方便上班或者方便乘坐单位班车的区域较受购房者的青睐,中心城区仍然是绝大多数准新人们购房的首选。
从价格上来看,由于大多数年轻人工作事业刚刚起步,经济实力不够强大,因此他们更青睐低总价的房源,一来可以减少首付款,降低购房门槛,二来也可以为日后的还贷减轻压力,因此在低总价条件的限定下,90平方米以下的中小户型则成为了婚房需求成交的主力。
业内建议
梯次置业分步骤买房
“现在交通越来越方便,婚房置业者不必非要拘泥于身边的抢手楼盘。在未来,随着需求的改变,还会面临二次置业或者多次置业,因而首次置业时,无须在地段、面积、配套、档次等诸多方面贪大求全”,链家地产市场部负责人建议婚房消费者,尤其是对于经济实力有限的青年置业者,不妨考虑“梯次置业,分步骤买房”。
首先,无论是父母资助还是自己积蓄,住房的首付款应该在可支付范围内,剩余的按揭部分,最好不要超过夫妻一方的收入,以免影响生活质量。从这个角度来说,那些地理位置相对远一些,但环境优美、价格相对较低的楼盘比较适合置业者作为阶段性、过渡性置业的首选。
其次,业内人士表示,对于中低收入购房者来说,切忌“一步到位”的想法,而应在现有条件下适当的降低标准,挑选一些面积小、总价低的房源作为过度,待日后经济条件允许时再进行改善;对于高收入购房者来说,可将选择范围扩大,除了户型、区域满足需求以外,还可更多的考虑将来子女就学、居住区域内人文环境等问题。
数据分析
婚房调查有八大发现
综合21世纪不动产、我爱我家、中原地产、链家地产、龙盛房地产、海宝地产提供的数据,记者发现有以下8大特点——
1、51%的人选择购买新房作为婚房;49%的人认为二手房更划算。和今年年初的某机构婚房调查结果中70%的人选择新房相比,如今认可二手房作为新房的比例明显提升。
2、购买婚房更多考虑价格、交通、户型和地段。
3、选择二手房作为婚房的置业者易接受单价在6000元至8000元/平方米,面积90平方米以内总价60万元左右的市内六区两居室房源。
4、选择新房作为婚房的置业者易接受单价在7000元至10000元/平方米,面积100平方米以内总价90万元以内的两居室,并且47%的受访者表示在当前情况下愿考虑环城四区的楼盘。
5、婚房的选择区域仍青睐市区的南开、河西、河东和河北区。
6、婚房偏好集中于多层住宅,对板楼或塔楼无特别偏好。
7、认为婚房的首付款多由男方承担,月供由男女双方共同支付的居多。
8、绝大多数情侣表示婚房的购买基本用于二人世界,愿与父母同住的比例仅占7%。
记者手记
首次置业思路最重要
从刚刚过去的秋交会上不难看出,当前市场婚房需求集中爆发,在供不应求的局面下势必会推动中小户型的房源趋于紧张,从而导致卖家惜售、价格上涨。房价上涨是大多数婚房置业者不愿看到的,在此情况下,对于年轻群体,首次置业的思路调整就显得更为重要。
从实际操作来看,不同经济实力的购房者在婚房置业时亦应有不同的侧重,这点与婚房置业要素调查中大多数人将价格列为首要因素的调查结果相吻合。对于低收入群体的家庭来说,要解决婚房问题,当前政府提供的限价房也不失为一个很好的选择。尽管中新城区的限价房并不多,但对于圆中低收入群体安居乐业的梦想却是一个非常好的选项。
此外,目前在环线附近有众多商品房开放,总房价在100万元内选择到一处心仪的房子并不难,而且随着天津城市的发展,环线附近的消费娱乐医疗卫生教育等条件逐步走向成熟,也不失为一个好的选择。如果考虑未来孩子的上学问题,也可以选择市内小户型的二手房源作为过渡使用。
而高收入群体永远都是房地产市场消费的主力,目前市内逐步形成了几个相对集中的高端居住区域,例如老城厢区域,广开区域,奥城区域,大梅江区域等,如果希望拥有更好、更舒适的环境,天津市场还有众多别墅项目可供选择,总价500万元左右即可拥有自己的别墅。
记者认为,在所有婚房需求中,经济实力稍强的购房者,对于称心房源各项功能指标的选择自由度就比较高,婚房置业难度不大;而也有一部分购房者仍然受到购买力的限制,会为找不到性价比极高的房源而发愁。
其实,房子是一个长期消费品,在购房时一方面要遵循自己的实际购买能力和实际需求,另一方面也要结合自己的职业、收入等发展空间,二者综合考量来选购房子。